谢逸枫：房地产降幅超预期，政策落实刻不容缓

文/谢逸枫

非常赞同万科郁亮的“新开工面积跌回2006年，出台政策尽快实施”观点。数据透露出的实际状况比外界预期更糟糕，不仅是跌过头、亏过跌，债务问题持续恶化，让房地产市场走势恶化。

正如万科郁亮所言，当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场恢复到健康合理的水平。像盘活存量资产等问题对行业长期健康稳定发展意义重大，对行业是一个鼓舞，我们也在期待具体举措的出台。

笔者认为，当前房地产市场降幅超预期，前7月的商品住宅施工与新开工面积、房企到位资金跌回2006年。上半年房企业绩亏损严重，超六成房企的营收、毛利润、纯利润全面下降，已经火烧眉毛了。

房地产市场、房企的处境非常危险，不可不防。一方面是房地产市场下降的趋势没有改变，房企的债务恶化没有停止，资金端没有改善。另一方面是对市场的预期判断，房企、投资者、购房者、上市公司依然没有恢复信心。

目前中国房地产行业涉及57个相关产业，对GDP、就业、金融、财税、基础设施建设的贡献巨大。房地产作为支柱性、基础性的产业，长期稳定的发展有利金融、经济、居民收入、家庭财富、产业的健康发展。

不可否认的事实是最好购房时机来了，不用担心房价下降、交房问题。目前广深一线城市已经开启救市，北上紧跟势在必行。深圳的救市，标志着新一轮房地产加杠杆政策周期开启，预计后面还有房地产政策大招蓄势待发。

笔者认为，当务之急是尽快落实、实施已经出台的房地产政策，包括落户、购房补贴、二手房带押过户、三孩家庭购买三套房、三支利箭延期、房地产上市再融资、降低购买首套住房首付比例与贷款利率及改善性住房换购税费减免、认房不用认贷的政策。

最为关键的是尽快落、实施实可以优化调整房地产政策，包括取消或放松一二线城市的限购、限贷、限售、限价、限签、限离婚、限企、限商住、限户型、限面积、限法拍房、限赠与房4年-5年、二手房指导价、22城宅地集中制的政策。

调整普通住宅认定标准、购买非普通住房贷款首付比例与贷款利率下调、二套房首付与贷款利率下调的政策，可以有效为首次置业、改善性的刚性住房需求下降购房门槛，降低贷款、利率、税费三项成本。

其次是加快已出台房地产政策文件的落地政策，包括三道红线、房地产贷款集中制过渡暂缓执行、保函置换商品房预售金，购买商品房转为共有产权住房、保租房、公租房，老旧小区及棚改与城市更新货币化、房票安置的政策。

最后笔者呼吁建议出台新的房地产政策，包括发长期国债、降息、降准、扩大保交楼专项借款与再贷款额度、扩大民营房企贷款总量与占比、购买险情民营房企债券、REITs试点扩大至民营商业地产领域、降低房地产项目资本金。

笔者认为，短期房地产市场的波动会持续，不确定性的因素依然存在。当政策端的力度不断加大、落实之后，需求端与供应端的销售、投资、新开工面积等指标会逐渐修复。预计明年上年商品房销售、房企债务的修复效果会显现。

房地产市场重回平稳健康发展是政策的目标，是调控的目的。过去三年多的房地产调控，基本上实现了去高杠杆、高债务、高周转的目的。接下来的房地产政策将是以稳房价、地价、预期为主，促进市场企稳复苏回暖，房企健康循环发展。

长期看，未来房地产市场前景依然光明，城镇化率、人口增长、收入提高、经济稳步上升、城市更新的因素推动作用下，10年-20年内将保持10亿平方米以上的年销售体量，房价平稳上涨的趋势不变。