中报观察 | 世茂突围

观点网 2023年房地产市场下行已是不争事实，从半年报情况看，大多数房企都面临着盈利下降乃至亏损的挑战。相比短期的经营业绩，企业如何维持长期竞争力并穿越周期，才是经营者更应思考的问题。

8月31日，世茂集团发布的半年报显示，期内公司营业额下降11.5%至303.94亿元，股东应占核心业务亏损73.25亿元，亏损额同比增加17.96亿元，主要受物业开发板块深度调整影响；毛利回升5.4%至31.24亿元，对应毛利率10.3%。

对于世茂而言，物业开发板块一方面是要在市场低迷时仍保障销售，上半年该公司累计实现合约销售额280.7亿元；另一方面则是积极推动复工复产，全力兑现产品力，期内累计实现在多个城市交付3.2万套房源。

在物业开发板块以外，世茂集团旗下酒店经营、商业运营、物业管理及其他业务收入共计60亿元，其中酒店板块收入同比增45%，客房平均每房（RevPAR）同比提升46%，显示在消费复苏时期多元化业务的生命力。

世茂集团于年报中也提及了经营性业务的发展计划，包括世茂商业坚持“双轮驱动、轻重并举”的发展模式，世茂服务坚持高质量发展，世茂喜达则将于下半年迎来青岛、重庆、宝鸡等输出管理项目的收获期等。

上述业务的推进都是建立在持续经营能力得到保障的基础之上，这便要求企业妥善化解存量债务风险。

上半年，世茂集团及财务顾问表示一直在积极推进境内外债务的重组及展期工作。其中，该公司在境内债方面已实现原于今明两年到期共计175亿元债务的展期。

业务韧性

分业务看，2023年上半年世茂集团录得物业开发收入243.9亿元，占收入总额的80.3%，较2022年同期下降13.6%；入账销售面积202.2万平方米，较2022年同期下降21.5%。

世茂主业结转下滑并非个案，在复杂严峻的国内外环境、房地产市场下行等多重考验下，多数房企都出现了类似的情况。以中海为例，上半年物业发展收入录得849.1亿元，同比下滑近15%。

这样的形势同样对房企销售造成了不小挑战，观点指数发布的报告显示，1-6月百强房企实现累计权益销售额2.30万亿元，同比下降3.8%。

世茂集团表示，公司对在售项目进行精细化分级管理，通过打造项目“双操盘手”机制、推行“卡点追踪”等管理措施以保障销售，着力提升营销团队人均产能，积极探索复杂市场环境下的突围之路。最终，该公司于上半年累计合约销售280.7亿元，合约销售总面积186.8万平方米。

同时，考虑到当前房地产恢复态势尚不明朗，世茂集团继续保持了审慎的经营策略，暂停土地的获取，并加大对存量项目的精细化管控。截至6月30日，该公司仍拥有逾300个项目，对应土地储备5542万平方米（权益前）。

更多的精力也放在了保交付工作之上，这也被多数房企称为“发展的第一要务”。

截至6月30日，世茂集团在建面积约3300万平方米，当期竣工面积约370万平方米。同时，该公司调动资源成立专项交付小组，聚焦稳保交付重任，于上半年累计实现广州、重庆、武汉、合肥、绍兴等地约3.2万套房源的交付。

其他业务方面，世茂集团主要透过世茂股份发展商业房地产，期内公司在管写字楼均位于所处城市的核心区位，受租户降本外迁的影响，整体出租率最终维持在77.9%；旅游市场的整体复苏则达到市场预期，在管的上海世茂精灵之城主题乐园项目，牢牢抓住旅游市场的复苏契机，采取高举高打的经营策略，上半年累计实现客流45万人次。

物业管理的核心平台世茂服务，于上半年依旧录得物业管理服务收入双位数增长。期内世茂服务实现营收40.98亿元，经营活动所得现金净额3.51亿元，归母净利润同比增长11%至1.55亿元，合约面积增长4%至3.46亿平方米。

酒店经营业务得益于国内消费复苏和国家政策支持，世茂酒店板块上半年实现总收入10.6亿元，同比增长43.5%，其中第二季度总收入环比实现20%增长；客房平均每房收益（RevPAR）也同比提升了46%。

世茂集团披露，截至6月30日集团自持酒店已开业24家，拥有客房数量8200余间；此外租赁直营酒店5家，客房数量近1000间。

世茂与喜达屋资本联合打造的世茂喜达平台，期内新开1家输出管理自主品牌酒店，累计开业酒店增至8家，并于下半年有青岛、重庆、宝鸡等城市的输出管理项目揭幕。

债务进度

自7月中央政治局会议以来，房地产行业政策面持续释放宽松的信号。

尤其是8月下旬之后，住房城乡建设部等部门明确了“认房不认贷”的认定标准，随后广州、深圳为代表的城市陆续跟进；8月31日，央行、金融监管总局宣布降低购房首付套数，并降低存量住房贷款利率。

市场分析认为，多项利好政策集中落地，将有助于房地产市场信心修复和预期改善，为“金九银十”激活市场交易。这对于包括世茂在内的房企而言，无异于是一个利好消息。

但在此之前，企业所存在的业绩下滑及存量债务风险问题，会对持续经营的能力产生重大影响。因此，要想在市场回升的时期抓住机遇，便需要缓解流动性压力并改善财务状况。

截至6月30日，世茂集团借贷合共约为2752亿元，其中约1819亿元将于未来12个月内到期偿还，而其现金总额（含现金及现金等价物及受限制现金）约为285亿元。

据该公司披露，期末公司未按计划还款日期偿还的借贷共计1197亿元。截至中报批准之日，公司未按计划还款日期偿还的借贷余额共计1342亿元。此外，因各种原因涉及不同诉讼及仲裁案件。

观点新媒体了解，世茂集团在境内外债务风险化解方面分别采取了计划和措施方面。其中境外债务方面，该公司一直在推进建议重组工作，涉及本金68亿美元优先票据，本金21亿美元及209亿港元的各种境外银行和金融机构借贷。

根据7月3日公告披露，世茂集团于6月成功与项目贷款人就重组东涌酒店现有项目贷款融资订立最终协议，东涌酒店可能构成拟议重组补充增信措施资产包的一部分。

世茂表示，公司有信心获得相关境外债权人的支持并完成拟议的重组。

至于境内债务，世茂集团主要与贷款人和债权人就借贷展期进行协商，并已同意分别原于2023年和2024年到期的共约121亿元和54亿元的长期债券及中期票据的展期。

其中7月上旬消息，世茂旗下上海世茂建设宣布“15世茂02”“19世茂01”“19世茂03”等8笔债券完成展期并复牌，涉及展期规模137.34亿元，上海世茂建设为这批债券提供大连、江门、成都、宁波等地项目作为增信措施。

世茂表示，由于境内贷款人基础的多样性和不断变化的市场条件，仍需要时间根据具体情况确定展期计划。考虑到成功的展期案例以及本集团的信用历史以及与相关贷款人和债权人的长期关系，董事同样认为集团将能够逐步完成签署现有借贷的相关展期协议。

除此以外，世茂集团还计划寻求其他替代融资和借贷，为现有财务义务及未来经营和资本开支的结算提供资金；积极面对现状，并寻求各种方法解决未决诉讼；以及制定业务战略计划，主要侧重于加快物业销售，和寻求核实的机会处置在某项目开发公司的股权，以产生额外现金流入。