中报观察 | 华夏幸福重启长路

观点网 自2020年四季度出现流动性风险以来，华夏幸福努力推进债务重组逐步落地的同时，全力自救，推进生产经营活动和提升自身经营造血能力，但离全面“恢复”仍要走一段长路。

华夏幸福8月30日披露的2023年半年度报告显示，报告期内，公司实现销售额48.27亿元，较上年同期下降34.07%；2023年1-8月实现63个项目/64712套/798万平复工，实现14个项目/17627套/236万平交付。

实现营业收入106.16亿元，较上年同期下降26.09%；实现归属于上市公司股东的净利润-12.67亿元。

作为华夏幸福“全面转型产业新城服务商”整体战略的业务基础，创新业务的业绩增长较为突出。

其中，幸福物业营业收入实现8.64亿元，同比增长17%，净利润0.84亿元，同比增长73%。

至于近几年一直在推进的债务重组，成绩显著但压力仍不小。

据称，截至本报告披露日，《债务重组计划》中2192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1864.69亿元，累计未能如期偿还债务金额合计289.43亿元（不含利息及已重组签约债务）。

重组后的债务

华夏幸福的债务重组已推进不短时日，有了行之有效的化解方式，但不可否认仍有部分债务尚未落实。

据中期业绩报告显示，截至报告披露日，华夏幸福《债务重组计划》中2192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1864.69亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行的49.6亿美元（约合人民币335.32亿元）债券重组），约占金融债务金额的85.1%。

以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额约为人民币76.30亿元，以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为人民币39.06亿元。

其中，境外间接全资子公司CFLD(CAYMAN) INVESTMENT LTD.在中国境外发行的美元债券（涉及面值总额为49.6亿美元）协议安排重组已正式生效，并已完成重组交割。

另外，该公司根据债务重组相关工作的推进情况，对已签署《债务重组协议》中适用“兑、抵、接”清偿方式的相关债权人进行现金兑付安排。截至本报告披露日，已启动三批现金兑付安排，预计兑付金额合计为44.49亿元。

另据观点新媒体查阅公告，截至报告披露日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计289.43亿元（不含利息及已重组签约债务），其中已逾期未偿还的短期借款总额87.66亿元。

要想一下清零逾期债务肯定不现实，何况企业还需要资金保证发展，因而这种情况预计将伴随企业不短时间，这也适用于其他正在进行债务重组的房企。

数据显示，华夏幸福上半年投资活动现金流入共计35亿元，但投资活动现金流出为57.28亿元，合计投资活动产生的现金流量净额为-16.27亿元。筹资活动方面，上半年流入为0，流出则小计14.42亿元。据此，期末现金及现金等价物余额为85.09亿元，降幅达29.2%。

事实上，通过华夏幸福的努力，于报告期末，一年内到期的非流动负债已同比减少55.82%至223.10亿元，主要系重分类到长期借款、应付债券和长期应付款所致。包括1年内到期的长期借款162.38亿元、1年内到期的应付债券54.88亿元、1年内到期的长期应付款4.59亿元、1年内到期的租赁负债1.26亿元。

于期末，华夏幸福资产负债率为93.89%，较上年度末下降0.15个百分点。此外流动比率提升19.48%至1.84，速动比率提升24.44%至0.56；贷款偿还率也有轻微提升。

总体而言，截至2023年6月30日，华夏幸福货币资金账面余额95.50亿元，其中受限资金10.41亿元；金融有息负债账面余额1958.36亿元，其中短期借款87.66亿元、一年内到期的非流动金融负债221.85亿元。

全面转型长路

作为较早通过债务重组方案企业，华夏幸福深知持续恢复和提升自身经营“造血”能力的重要性，并在产业新城及相关业务、住宅开发及相关业务、创新业务三大业务板块采取措施。

据介绍，在产业新城及相关业务方面，华夏幸福进行分类施策重启经营，如保留优质区域，分类明确重启标准、制定重启策略，保障了全国五十五个产业新城的正常经营；越南及印尼项目在保持有序运转的同时，重新审视、因地制宜探索方向。

同时验证大项目市场化招商能力，除服务现有产业新城之外，产业发展业务独立外拓市场。报告期内，为4个市场化合作委托区域（产业新城委托开发区域外）共计引入10个产业项目；以及封装产业新城综合解决方案，面向地方政府提供一体化服务，持续打造产业新城综合解决方案的系统性输出平台。

具体表现为，华夏幸福在各区域共新增签约包括深圳中尚恒业科技有限公司、北京远大创新科技有限公司、苏州威博达汽车零部件有限公司、蚌埠市明威滤清器有限公司等18家入园企业，新增签约投资额101.3亿元。

以及幸福产城新增签订正式合作协议24份，其中区域平台类协议6份，载体运营协议10份，签约面积102万平方米；规划咨询协议8份，签约额530万元。

在战略重塑和业务重构的牵引下，产业发展集团还自研7级招商赛道，聚焦189个招商标准产品单元精准招商，在报告期内为4个市场化合作委托区域（产业新城委托开发区域外）共计引入10个产业项目，固定资产投资额为46.76亿元。

住宅开发及相关业务方面，继续以“保交楼”为第一要务，同时探索地产发展新模式，表现为代建服务、营销服务外拓成效显著。

观点新媒体查阅数据了解，华夏幸福按计划实现2023年全年复工/施工面积834.9万平方米，完成竣工面积716.4万平方米。

2023年1-8月，实现63个项目/64712套/798万平方米复工，实现14个项目/17627套/236万平方米交付。自2020年四季度至报告披露日，已累计交付项目86个/91985套/1078万平方米。

住宅开发衍生业务方面，幸福安基全力打造“AMC+保交楼”、“产业代建”两大产品，业务范围覆盖环北京、环南京、环武汉等核心都市圈。报告期内新增市场化签约项目4个，新增签约规模158万平方米，合同总额近4000万元。

幸福安家则聚焦都市圈不动产销售服务业务，报告期内销售服务实现不动产销售总签约销售额8.74亿元。一手房代理业务市场化拓展加速，报告期内新增市场化签约30个，注册独立经纪人147位。

另外在创新业务方面，物业服务的业绩得到了充分展示。报告指，幸福物业城市服务业务累计覆盖63个城市，社区物业接管户数达到44万户，累计服务园区企业1500余家。

期内，幸福物业营业收入实现8.64亿元，同比增长17%，净利润0.84亿元，同比增长73%，毛利率实现21%，经营实现高质量增长。第三方业务营收实现1.2亿元，同比增长311%，第三方营收占比实现13%，同比提升9个百分点。表示“幸福物业业务独立性不断显现”。

其中，城市服务在管面积达到135平方公里，合约面积876平方公里。城市服务总量营收（即城市服务与产业园服务营收合计）实现1.7亿元，同比增长69%，城市服务总量营收占比19%，同比提升6个百分点。其中，市场拓展项目城市服务、园区服务业态的签约额占比达到71%。

而在幸福物业市场化拓展方面，幸福物业实施无收并购的纯市场化拓展机制，外拓签约40个项目，签约额达到4.74亿元。

华夏幸福如此评价“幸福精选”和“幸福优选”平台经营情况：

“幸福精选”平台中的幸福物业、深圳伙伴、苏州火炬三家公司2023年上半年合计实现的营业收入为15.3亿元（含幸福物业为公司合并报表范围内子公2023年半年度报告司提供服务产生的营业收入），净利润0.8亿元，覆盖全国100多个经济最活跃的区域，累计沉淀500万+优质企业客户。

“幸福优选”包括幸福产城、幸福安基、幸福安家、幸福蓝线、幸福慧智、幸福智算，2023年上半年市场化拓展成效显著，累计完成市场化签约78单，签约数量约为去年全年的3.7倍，幸福产城、幸福安家、幸福蓝线等创新业务均以超过300%的增速全力进行市场化外拓，全国化布局加速。

由于“幸福精选平台”及“幸福优选平台”以股权抵偿金融债务和经营债务金额约115.36亿元，华夏幸福为此表示，后续公司将继续强化“幸福精选平台”和“幸福优选平台”的业务经营、资本运作等相关工作，持续提升和兑现市场价值，全力保障转股债权人的利益。

故而华夏幸福表示，2023年下半年，公司将继续在完成“保交楼”和债务重组的前提下，坚定不移推行“全面转型产业新城服务商”发展战略。