私人财富管理｜亲兄妹因“借名买房”反目而对簿公堂

我国不动产登记采用登记生效主义原则，现实生活中，有人因为没有购房资格，或出于逃避债务、隐藏真实财产等目的选择借名买房，却忽略了其中存在的法律风险。本案中，原来和睦相处的兄妹两家，就因借名买房导致亲情破裂、对簿公堂。

基本案情

王哥与妹妹的这起借名买房案例涉及家庭纠纷和合同纠纷两个层面，需要根据相关法律规定来分析和判断。

首先，从家庭纠纷的角度来看，王哥与妹妹的口头约定涉及到房屋的所有权问题，这在一定程度上也牵涉到婚姻关系。虽然在婚姻关系中，夫妻之间享有共同财产的权利，但在离婚协议中，双方可以自行约定财产分割的方式。在这种情况下，王哥与妹妹的口头约定是否构成有效的离婚协议需要依法审查。

其次，从合同纠纷的角度来看，王哥与妹妹以及妹妹的丈夫之间存在口头约定，约定内容包括借用妹妹和妹夫的名义买房，并由王哥承担所有购房费用。在合同法上，口头协议通常也被视为有效合同，但需要充分证据来证明其内容和履行情况。

针对这一案例，法院可能会进行以下几个方面的审查和判断：

1. 约定的证明：王哥需要提供充分的证据来证明与妹妹以及妹妹的丈夫之间的口头约定。这可能包括证人证言、银行转账记录、购房合同等。这些证据将被用来确定是否存在借名买房的口头合同。

2. 合同是否有效：法院将审查口头约定的内容以及是否符合法律规定的合同要素，如提供了足够的约定明细、是否有意思表示一致等。如果法院认为口头约定构成有效的合同，那么它将有法律效力。

3. 合同的履行：法院还将考虑合同是否被各方按照约定履行。在这里，王哥需要证明他承担了所有购房费用，并且通过妹夫名下的银行账户按时偿还了房贷。

4. 是否构成侵权：如果王妹夫妻拒绝办理房屋过户手续并出售房产，法院可能会审查他们的行为是否构成侵权。如果他们的行为违反了合同，导致了王哥的财产权益受损，那么他们可能需要承担相应的赔偿责任。

最终，法院将综合考虑以上因素，并根据相关法律规定来做出判决。如果口头约定被确认为有效合同，并且妹妹夫妇的行为构成侵权，那么法院可能会支持王哥的诉讼请求，确认他在房产上的权利，并要求王妹夫妇承担赔偿责任。然而，具体的判决将取决于法院对案件事实和法律适用的认定。

裁判结果

广州市天河区人民法院一审判决：确认王哥与王妹夫妻存在口头借名买房合同关系，驳回王哥其他诉讼请求。

王妹夫妻不服，提起上诉。

广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法

广州市天河区人民法院 李新程：在这个案例中，关于房产的争议主要集中在王哥是否应被确认为涉案房屋的实际权利人。由于缺乏书面协议，法院在裁决此类案件时通常会综合考虑多个方面的因素，以确定真正的房产所有者。这些因素包括出资情况、房屋使用情况、权利凭证持有情况等。

首先，出资情况是确定房产所有权的一个关键因素。王哥提供了涉案房屋的购房原始凭证，详细说明了购房款项的来源和支付方式，并提供了与购房相关的票据和银行流水等证据。这些文件清晰地表明了他的经济支出与该房产相关，并且支付了房贷。这些证据有力地证明了他在购房交易中的实际参与。

其次，房屋的实际使用情况也是一个重要的考虑因素。王哥自房屋购买后一直居住在那里，进行了一些家庭设施的购置和维护，如冰箱、油烟机等。此外，他还将个人银行账户与涉案房产的必要费用（如物业费、水电费、煤气费等）进行捆绑缴纳。这些行为清晰地表明他是该房产的实际居住者和费用支付者。

再次，通信记录和证人证词也提供了支持王哥主张的证据。微信和短信往来记录可能包括有关购房安排和费用支付的相关信息，这些信息可以帮助确认王哥与妹妹、妹夫之间的购房协议。此外，证人证词可以提供对双方之间关系的证明。

然而，有一个重要的法律问题需要考虑，即在王哥借名购房时，他仍然处于他的第一段婚姻之中。这可能引发一些法律问题，因为他的行为可能会损害第一段婚姻的利益。因此，法院可能会在确认了王哥与妹妹、妹夫之间存在口头借名购房关系的同时，也需要考虑其他法律因素，以确定他是否有权要求房产的所有权。

最终的法院判决可能是确认了王哥与妹妹、妹夫之间存在口头借名购房关系，但可能会驳回王哥其他的诉讼请求，因为他的行为可能损害了第一段婚姻的利益。这个案例突显了在涉及家庭纠纷和合同纠纷时，法院需要综合考虑各种因素，并根据相关法律规定来做出判断。

法官提醒

在这个案例中，原告之所以成功主张了借名买房的关系，主要是因为他在法庭上提供了强有力的证据，构建了一条完整的证据链，清晰地证明了他是房屋的出资人和实际权益人。这也给了其他可能考虑借名买房或已经实施借名买房的人一个警示：借名买房存在着高风险！

在中国，不动产物权的变动以登记生效为原则。一旦房屋被登记在不动产登记簿上的被借名人，法律上就被视为房屋的合法所有权人，其有权处分房屋，包括出售、抵押等行为。如果借名人想要重新获得房屋的实际控制权，就需要被借名人的积极配合，同时承担举证责任，证明出资情况、房屋使用情况等一系列事实。此外，如果房屋已经被出售，并且新的购房者是善意取得并已完成了不动产登记的变更，即使借名人能够证明借名买房的事实存在，也无法要求撤销交易来夺回房屋。

此外，借名买房的风险还可能包括其他方面的法律问题，例如，如果房屋被政府征收，被借名人可能会收到征收补偿款，但这也可能导致争议；如果被借名人突然去世，实际的继承人可能无法合法继承房产；如果被借名人将房屋用作抵押贷款，但无法偿还，可能会导致房屋被变卖。对于被借名人来说，拥有房屋登记在自己名下不仅会影响购房资格，还需要履行名义上的贷款还款义务。如果借名人无法按时偿还，被借名人则需要代为先行偿还，否则会对个人的信用记录产生不利影响。

因此，总结而言，借名买房本身存在许多不可预测的法律和经济风险，我们建议广大群众要提高风险意识和法律意识，行事要谨慎，依法保护自己的合法财产。购房和产权事务应当遵循法律程序和规定，以减少潜在的法律和经济风险。