观察丨碧桂园文商旅的“狂飙”与隐忧

碧桂园集团的债务问题如芒在背，而旗下碧桂园文商旅却在积极扩张。

据不完全统计，过去一个多月，碧桂园文商旅新拓的项目就达到7个，迅速把业务版图做大了三分之一。

目前碧桂园文商旅全国在管筹备项目数量已超20个。

近期新拓展的项目包括：成都天府国际生物城商业项目、河南灵宝源浩新时代广场项目、四川南充市西充县东风西路项目、广西南宁GIG国际金融资本中心商业项目、四川德阳银鑫五洲广场项目、辽宁锦州家乐汇项目及青岛西海岸琅琊印象城项目。

相信很快，上述新拓商业项目将以“碧系”品牌重新亮相。

在碧桂园文商旅的扩张计划中，包含“碧乐城”、“碧乐时光”、“碧乐汇”、“城市高端购物中心”、“特色主题商业”5条商业产品线，分别对应城市型一站式购物中心、区域型商业街区以及社区型购物中心等，以便于快速复制落地。

对规模的崇尚和追求早已刻在碧桂园的基因里，碧桂园文商旅计划“5年内形成100亿元以上的轻资产营收”。由此可预见，在母公司不陷入流动性危机的前提下，碧桂园文商旅接下来很可能还将有更多外拓的动作。

然而，碧桂园过去以迅速做大规模的方式，确实在住宅市场无往不利，但放在商业不动产运营领域，或并不会产生相同能级的优势。

特别是，仅从新拓展的项目来看，碧桂园文商旅拓展市场的偏好，依旧更多以三四线城市为主——这正是当前商业不动产风险最大的领域之一。

第三方数据显示，2023年1-5月一线城市商业地产的大宗交易数量为42宗，二线城市城市为71宗，涉及三四线的交易不足20宗。

尽管碧桂园文商旅目标是通过轻资产运营以取得收益，而非交易。但交易市场上的相对冷淡，在一定程度上也反映了三四线城市商业不动产的收益疲弱，整体市场对三四线城市商业不动产的投资持谨慎态度。

此外，从2023年1-5月新开业购物中心的城市分布来看，一二线城市占比增加，说明在当前商业地产市场供需两弱的情况下，企业布局更聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺盛的高能级城市。

这种分化趋势，与租金水平和空置率的变化线性相关。

今年上半年，一二线城市的购物中心租金同比上升2%-5%，深圳、上海、杭州等城市甚至创下了历史新高；反观三四线的中小城市租金水平整体下降约1.5%，仅少部分可以实现回升。

空置率方面更使得三四线的前景愈发艰难，以北京、杭州、上海、广州为代表的一二线城市空置率低于10%，部分新拓购物中心甚至达到5%以下；而以海口、江门、汕头、宜宾为代表的三四线城市的空置率普遍在14%-18%之间。

事实上，瞄准三四线城市布局商业不动产并不是个新思路。

尽管三四线城市的商业氛围较弱，但在过去几年房地产行业整体高速发展的黄金时期，大量的商场、写字楼、酒店等商业不动产，伴随着住宅向三四线渗透。

一方面，是寄望于开发了相对空白的市场、错位发展。另一方面，纯住宅用地的出让减少，让很多商业不动产作为“副产品”在三四线市场快速涌现。

但由于经济增长和消费能力有限，大量商业不动产的突然涌现，三四线城市商业已出现局部过量饱和的情况。而在商业氛围相对浓厚的的区域，更是早已神仙打架，竞争异常激烈，其中不乏万达、吾悦等强势品牌已下沉其中。

可以说，目前三四线城市的商业市场已经趋于饱和，但由于整体水平还不高，仍以传统住宅底商及商业街区为主，若碧桂园文商旅能够充分利用其品牌和运营优势，为市场提供提供高水平的产品和服务，则不失为一个不错的突破口。

只是，在饱和市场下，已基本难与友商一起做大蛋糕，碧桂园文商旅每一次突破，或都意味着其它运营商的一次败退。