子女出资买房登记老人名下，老人也有部分出资是否构成借名买房

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

杨某峰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方借名买房合同关系；2.判令被告支付原告北京市海淀区×××的房屋折价款525.5万元；3.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告与被告系亲戚关系，被告系原告配偶吴某娟的母亲。2017年，原告和吴某娟协商，为方便孩子读书欲以被告的名义在北京市海淀区购置房产一套，被告同意，并表示愿意协助出资。之后原告和吴某娟经过筛选确定购买北京市海淀区×××的房屋（即涉案房屋），相应款项（包括但不限于税费、中介费、房本制作费等）均由原告承担。当原告提出要求被告配合办理该房屋出售手续时，被告不予理会，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。

被告辩称

宋某霞辩称，第一，双方不存在合同纠纷，双方没有签署过合同。第二，不存在借名买房。第三，不同意支付全部房款，因为我们有证据证明我们支付了部分房款。涉案房屋是夫妻双方购买赠与给被告的。

实际为：原告和吴某娟不是借用被告名义购买房屋，而是：原告和吴某娟为夫妻关系，婚姻关系存续期间，两人共同商定：以夫妻婚内共同财产出资购买该房产；在不动产权登记时，登记“宋某霞”为权利人并认可宋某霞“房屋单独所有”，该房屋实际为原告和吴某娟共同决定出资购买并赠与“宋某霞”。出资及赠与行为是原告和吴某娟的共同意思表示。

此外，原告与吴某娟不存在因子女上学借名买房需要。

该房屋实际为原告和吴某娟共同决定出资购买并赠与“宋某霞”。出资及赠与行为是原告和吴某娟的共同意思表示。杨某峰与吴某娟签署的“证明”严重侵犯宋某霞的合法权益。如前所述，宋某霞为该房产的权利人。请求法院判决“证明”无效，合同纠纷并不存在；同时支持宋某霞的合法权益不受侵害，并驳回原告的诉讼请求。

吴某娟述称，我认为本案就是第三人与原告离婚造成的这个案件，就想多分财产。

吴某坤述称，同吴某娟、宋某霞一致。

法院查明

宋某霞与吴某坤系夫妻关系，吴某娟系二人之女。杨某峰与吴某娟系夫妻关系。

2017年6月18日，杨某峰作为宋某霞（买受人）的代理人与案外人钱某鹏（出卖人）经北京某中介公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：宋某霞购买北京市海淀区×××号房屋，总价款为4380000元。

2017年6月19日，杨某峰账户向钱某鹏账户转账支付定金100000元。

2017年6月26日，吴某娟账户向宋某霞账户转入700500元。当日，宋某霞账户向理房通监管账户转入购房款700000元。

2017年7月20日，杨某峰账户向北京市地方税务局支付契税及印花税20005元。

2017年8月15日，吴某娟账户向宋某霞账户转入880000元，杨某峰账户向宋某霞账户转入2680000元。当日，宋某霞账户向理房通监管账户转入购房款3560000元。

2017年8月17日，杨某峰账户向钱某鹏账户转入购房税费20172元。杨某峰账户向北京市国土资源局海淀分局支付补交土地收益1101元及不动产登记费80元。当日，宋某霞取得了案涉房屋的不动产权证书。

之后，杨某峰、吴某娟向钱某鹏支付了物业交割保证金20000元。

案涉房屋购买后，以吴某娟的名义对外出租并收取租金，不动产权证书及购买房屋的相关材料均在吴某娟处保管。

审理中，杨某峰主张案涉房屋系其与吴某娟借用宋某霞的名义购买，之所以借名是因为其与吴某娟夫妻名下有两套房屋，没有北京市购房资格。

宋某霞、吴某娟认可杨某峰与吴某娟夫妻名下有两套房屋，但主张杨某峰、吴某娟与宋某霞之间并非借名买房关系，案涉房屋是杨某峰、吴某娟夫妻对宋某霞的赠与。

宋某霞、吴某娟主张最初确实系杨某峰与吴某娟夫妻想买房投资，所以就各自向自己的亲戚筹款，开始向宋某霞借款85万元，在购房过程中，由于家庭矛盾，杨某峰对宋某霞及吴某娟存在愧疚，就主动提出将房屋赠与给宋某霞作为补偿，宋某霞表示接受赠与，所以宋某霞的85万元借款也就成为了购房出资。

杨某峰认可购房时其与吴某娟向宋某霞借款85万元，但不认可宋某霞、吴某娟主张的赠与事实。

关于宋某霞85万元借款的利息问题，宋某霞、吴某娟主张当时只是筹款的过程，没有说利息问题。杨某峰主张购房时向双方的父母都有借款，向父母借款约定的年利率为5%，2021年9月23日其与吴某娟产生矛盾，吴某娟提出离婚，其予以同意，吴某娟提出宋某霞的借款按照初始出资448万元、升值后530万元的比例进行折算归还，其也同意，其当日同意偿还宋某霞借款本金及利息100万元，扣减其这些年给吴某娟转的生活费36万元，其就将64万元转给了吴某娟，再由吴某娟还给宋某霞，其对自己父母的借款也是按照上述比例进行了偿还。

吴某娟认可收到杨某峰转的64万元，但对杨某峰主张的款项性质不予认可。吴某娟主张2021年9月23日双方产生矛盾进而提出离婚，由于其一直照顾家庭，没有工作收入，钱款都在杨某峰处，当时其只是想要一笔钱用于其和孩子之后的生活，该笔钱款至今还在其账户，并未转给宋某霞。

2021年9月23日，吴某娟书写《证明》，内容为：“今证明，宋某霞名下位于×××室的房产一处，为杨某峰个人独资购买，其产权及收益均归杨某峰个人所有，涉及其他人的借款及收益均已还清，未来处置该房产的所有收益均归杨某峰个人所有。当杨某峰提出变卖或处置该房产时，宋某霞须配合办理相关手续。宋某霞已明确认可此证明所述各项内容，并对所载内容无任何异议。特此证明。”吴某娟主张该《证明》系在杨某峰胁迫下按照杨某峰的要求所写，并非其真实意思表示。宋某霞对该《证明》不予认可。

审理中，杨某峰申请对案涉房屋的市场价格进行评估，估价结果为525.5万元。

裁判结果

一、杨某峰、吴某娟与宋某霞之间关于北京市海淀区×××号房屋的借名买房合同关系解除；

二、本判决生效之日起七日内，宋某霞赔偿杨某峰房屋折价损失4729500元；

三、驳回杨某峰的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

本案中，杨某峰主张其与吴某娟夫妻与宋某霞之间存在借名买房合同关系，宋某霞、吴某娟予以否认，杨某峰应当对此承担举证责任。首先，根据在案证据可知，案涉房屋买卖合同系杨某峰代宋某霞签订，房屋的定金、中介费、相关税费均由杨某峰账户支付，购房款均是由杨某峰、吴某娟账户转入宋某霞账户，再从宋某霞账户支付，案涉房屋购买后也实际由杨某峰、吴某娟对外出租收益，房屋所有权证等相关材料也由吴某娟保管，上述情形符合借名买房的一般特征；

其次，根据各方当庭陈述，杨某峰与吴某娟夫妻名下有两套房屋，不具有北京市购房资格，具有借名买房的需求；再次，宋某霞、吴某娟也认可最初系杨某峰、吴某娟夫妻要购房投资，只是主张后续变更为了对宋某霞的赠与，但宋某霞、吴某娟对于赠与的事实未向法院提供证据予以证明，法院难以采信。

综上所述，法院经审查并结合相关事实，确信杨某峰、吴某娟与宋某霞存在借名买房关系的事实存在高度可能性，应当认定该事实存在。

由于宋某霞明确表示不认可存在借名买房合同关系，且杨某峰、吴某娟也不具备北京市购房资格，故借名买房合同无法继续履行，杨某峰要求解除借名买房合同关系，法院予以支持。

合同解除后，宋某霞应当赔偿杨某峰、吴某娟的相关损失，即房屋折价损失，同时考虑到杨某峰、吴某娟不具有购房资格亦存在一定过错，法院酌情确定宋某霞按照房屋市场价值的90%即4729500元予以赔偿。由于吴某娟并非本案原告且未提出相关诉求，故无论该赔偿款项属于杨某峰、吴某娟的夫妻共同财产，还是属于杨某峰的个人财产，均应判决由宋某霞赔偿给杨某峰，至于该赔偿款项的性质，涉及对吴某娟书写的《证明》性质及效力的认定，与本案不属于同一法律关系，本案对此不作认定，双方可另行主张权利。

关于宋某霞的85万元借款，亦与本案不属同一法律关系，宋某霞可另行主张权利。综上，对杨某峰要求宋某霞赔偿房屋折价损失诉讼请求的合理部分，法院予以支持。