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最有钱的开发商拿下了海珠地王

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作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

楼市回暖,土拍先行!

随着史诗级救市政策不断释放,市场信心持续恢复,土拍市场也热起来了。

9月11日,广州海珠区一巨无霸地块摇号,中海地产从保利、华润、越秀、华发等14家头部房企中杀出重围,以127.89亿的总价斩获该地块,折合楼面价5.2万/㎡,溢价率达15%,上演了一场近年罕见的百亿级土拍争夺战。

这幅地块,也创下了广州近五年来的总价第5、位列海珠区总价地王。

这么一个综合体地块,对开发商的资金实力和运营能力都提出了极高的要求,央企中海拿下也是意料之中。

事实上,中海作为手握千亿现金的稳健型房企,在近期回升的市场中,已经多次出手了。

6月,中海斥资125亿拍下深圳湾超级总部基地一地块,为深圳最近5年的总价地王,也创下深圳最高限价,毛坯限售均价13.33万元。

这两宗地王背后,是中海雄厚的“钞能力”在支撑。

中报显示,截至6月末,中海在手现金为 1142 亿元,是在手现金最多的开发商,在行业流动性困局之中显得尤为突出,给债权人和投资人更多的安全感。

甚至,中海还在有意识地夯实这种安全感。上半年,中海不仅实现正向经营现金流 337亿元,还提前或到期偿还境内外今、明年债务,合计约人民币 582.4 亿元,稳居绿档。

58安居客研究院院长张波表示,中海现金流储备是行业内最多的,这为其后续战略性获得优质地块、逆势扩张提供了基础。

凭借充裕的在手现金,中海抄底势头凶猛。中海行政总裁张智超表示,有信心实现年初制定的2023年投资拿地金额双位数增长的目标。下半年,中海将根据土地市场和在手的资源,积极参与公开市场和非公开市场的收并购合作等。

充沛的现金得益于中海强劲的销售,在百强房企平均同比下滑0.4%的上半年,中海实现全口径销售额1784.4亿元,同比增长29.79%,在克而瑞榜中逆势提升至第3。

而强劲的销售又是基于中海集中在一二线的布局。多年来,中海坚持深耕30余个城市,并且倾向于拿净地,近年来才介入城市更新,而在当前的市场,有效销售基本也是来自于这些核心城市。

中报显示,截至2023年6月末,中海地产(不含中海宏洋)拥有土储3917万平米,其中位于一线和强二线城市的土储2760万平米,占总货值的81%。

这些一二线城市布局也给中海带来良好的收益,特别是在北京楼市。中海上半年在北京合约销售额高达359亿,市占率位列北京第一,比第二名的华润高出100多亿元。

但无可避免的是,在房企整体业绩下滑的大势下,优等生赚钱也难了。上半年,中海实现营业收入891.6亿元,同比下降14.1%,归母净利润134.9亿元,同比下降19.43%。

不过即便如此,中海依然蝉联房企净利王,至今已二十年,上半年的归母净利润领先第二名选手五十多亿元;盈利水平也继续领先同行,中海上半年实现核心净利润率15.5%,较去年底提升近2个点。

这非常令人感慨。在如今的市况下,中海还能有超千亿现金,还敢拿地王,是因为这家公司极强的穿越周期的能力,让它可以逆势而动。

中海并不是一开始就这么强的,它也吃过亏,那就是在1997年的金融危机中,扩张过快的中海遭遇楼市下滑,银行抽贷,一度徘徊在破产边缘。

危机过后,中海为自己定下了铁律,财务底线是净负债率不超过40%、盈利比规模更重要等,这让后来的中海也老被人吐槽,“速度太慢”,不敢加杠杆;然而也正是这些不能突破的底线,让中海坚持只在一二线城市拿地,因为有足够高的安全边际和投资回报率。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示,中海这份财报、现金流在同行里基本可算拔得头筹了。这一方面与中海强大的央企实力、稳健的经营风格有关,另一方面也与中海源于香港、对房地产行业周期的深刻认知,以及对行业波动的适应能力有关。

“作为央国企的代表,中海的表现亦具有行业意义,说明练好内功和自身稳健经营,才是抵抗行业周期与波动的最终法宝。” 柏文喜说。

这也使得在众多同行收缩战线之际,中海有足够底气,喊出逆势而上的野心。

中海董事局主席颜建国在业绩会上表示,中海2023年实现同比增长20%的销售额目标与利润稳中有升的目标不变。中海下半年共有6100亿元总可售货量,其中,8成在一线、强二线城市,上海、北京、深圳、广州等城市都有新项目入市。

中海亦寄希望于政策助力。张智超表示,7月底从中央到地方出台了一系列支持市场的政策,相信会对市场回升起到积极作用,预计下半年政策对市场会有更大的助力。“对全年20%增长目标是充满信心的”。

平安证券指出,随着行业优胜劣汰,中海凭借在手现金、融资结构、运营、品牌及信用等优势,有望把握逆势扩张机遇,进一步巩固龙头地位。

显然,相比行业面临的问题,中海看到的更多是行业长期的发展前景。

颜建国表示,市场能否企稳好转取决于宏观经济因素、房地产政策与市场,几大因素叠加下,预计下半年市场会企稳向好,“我们对中国经济的韧性、长期向好充满信心”。

房地产行业深度调整至今未休,但头部玩家俱乐部已大洗牌。曾经与中海并肩同行过的碧桂园、恒大、世茂等头部房企身影渐远,中海、保利、华润等央国企地产商逆势崛起,这些以稳健著称的房企等到了行业风口,站到了舞台更中央,成为行业进取的代表。

在“稳健为王”的新地产江湖中,也将更多是它们的风云故事了。

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