现在的老破小，是卖还是出租？

2023年9月1日，上海官宣认房不认贷政策，很多房东都要熬出头了，都各种激动；而且很多人问我：当前行情下，家有一套老破小，是出售还是出租呢？这种情况其实不能一概而论，要具体问题具体分析。

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上海目前存量住宅大概800万套左右，其中约60%都是老破小。这就意味着，很多400-500万左右的刚需上车盘，除开远/近郊次新房，如果是市区地段的，基本上就都是房龄大约超过30年的老破小。过去的时候，很外地人来到上海，上车的第一套房子几乎都是老破小。

首先过去20年，老破小还不算“老”，且优势也很明显，低总价，上车门槛低；同时地段好，便于通勤。当初地铁线路没有现在发达，郊区很多线路还是很单一的。

所以老破小的地段优势还是比现在要大得多的。加上楼市也是全面普涨行情，人口基数正向发展，经济发展欣欣向荣，人们收入稳定，所以那时候很多人都愿意买老破小，客群非常多。

但是现在不同了。十几二十年过去之后，中国和上海的经济发展现状已经不同，楼市的逻辑也会跟着变化。
2011年，上海出台限购政策；2016年，出台认房又认贷政策。那时候的大政策，也挡不住大家买房的热情；
但是从2023年开始放松认房认贷政策后，一切都已回不到从前；房住不炒、经济增速、人口负增长、就业压力、就业变动等一系列原因，力度这么大的放松政策，也拉动不了太多人买房的热情。

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所以关于老破小是持有收租，还是卖掉的问题，还是值得我们大家去权衡的。首先，应该是对不同的老破小要持不同的观点来对待。
例如当你持有的是各种非核心地段、没有过硬资源的老破小，例如甘泉宜川、呼玛共康张庙等这类地段的扎堆老破小，毫无疑问就是要卖。说现在卖不上价格，再等等看能不能起来的，不要抱有任何其他幻想了；现在卖不上价格，以后只会连现在的价格都卖不上。

卖掉这样的劣质产品，去置换一套更好的房子，才是符合当下楼市买卖逻辑的。但是如果持有的是地段非常核心，或者背后资源过硬的产品，比如黄浦徐汇静安的烫金地段，出门新天地这种，又或者是内环地段、优质老牌学区，那么持有+出租是没问题的。

这类房源，租金回报率甚至可以跑赢当前大多数合法的理财产品。

例如复旦大学附属肿瘤医院边上的老破小，便有很多业主把房子出租，或者打造成癌症旅馆。毕竟当前全球患癌病人持续高发，中国也不例外；国内很多人都有在顶级医院求医的需求，毕竟大城市的优质医疗资源，和外地二三线城市还是有很大区别的。

所以这类房产资源，也是一房难求的；这部分老破小，有些短租、日租的收益能达到250-300元左右。那有的人会问，这么贵的租金，为什么不去住酒店呢？很简单，因为患者需要营养和方便照顾起居饮食。我们都知道，上海饮食很贵，但是又吃得不算好，就需要有一个能自由做饭洗衣的房子，还是很重要的。

而且要离医院近在咫尺，步行可达，紧急情况能及时就医；而不是在路上来回折腾。同理在上海九院附近，也有很多老破小打造成了单身公寓。相信有部分朋友知道，上海九院最出名的是整形外科，打造单身公寓，也是精准租给全国各地前来整容的小姐姐客群，所以这边的老破小生意也是非常好的。

这两类房子，优质地段和背后的优质资源，且稀缺资源不可替代，背后也会有需求人群，所以租金回报率是不言而喻的。

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另外，上海内环烫金地段的老破小产品，其租金水平在过去几个月甚至几年里，其数据是没有太多下滑的；虽说在去年至今年年初，外来人口在减少，全市范围内都出现租金下滑的情况下，这些地段的租金水平，和全市其他地区相比，可以说是老破小中的战斗机。

最近租金市场也逐渐回暖，而这些战斗机们，租金依旧是非常坚挺的。所以这类产品，毫无疑问可以持有。

不过，万事不绝对。如果你后续也没有什么别的追求，只是希望自己的生活可以过得舒服，那么完全可以持有这样的老破小，租金收入当作现金流消费。

但是如果后续还是需要资金来置换，住更好的房子，那么该卖还是要卖的。也欢迎大家在评论区告诉我们，你当前持有的房子是哪一种，后续打算如何操作呢？