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北京顺义「金禧璞瑅」

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金禧璞瑅在北京的中央别墅区，顺义区高丽营镇高白路与九厂路交叉口西，中央别墅区的西北角，还紧靠着未来科学城，距离17号线也就几公里的路程，可借势所处板块的综合利好，成为中央别墅区最具发展潜力的房子。

北京九大别墅区里，中央别墅区经过十几年的发展，算得上最早、最成熟的别墅区。

但同样，中央别墅区内最先发展的天竺、后沙峪区域，住宅用地、配套、自然资源的发展也到了瓶颈期。

中央别墅区未来的发展，要向北看。

富力首开·金禧璞瑅就位于中央别墅区北部的高丽营，别墅区的成熟配套可直接复用。

往南承接望京、CBD，往西承接未来科学城，毗邻顺义临空经济区、怀柔科学城，这样一个三区交汇之核，经开首都科创特区首个高端宜居生活带。先天的地理优势成为望京、未来科学城改善客群的首选区域。

区域依托“三横三纵双轨一空”的立体交通网，织就无界的城市脉络，快速连接望京商务区、国贸CBD、国际机场等主城经济、生活圈，全时速链接世界。

项目不仅享有中央别墅区成熟资源和配套，同时未来科学城作为第一个国务院批准的“国家智慧城市试点”，其蓬勃的产业发展也给区域带来想象力。

基础信息

开发商：富力&首开

建筑类型：洋房、叠拼

容积率：1.5

绿化率：30%

物业费：洋房:4.9元/㎡ ，别墅6.5元/㎡，地下2.1元/㎡

物业公司:富力自持物业

一梯两户，精装修交房

洋房层高：2.9M

洋房层数：6-8层

产品：洋房140㎡、160㎡、 洋房总价：650-850万

下叠360-460㎡、上叠390-430㎡ 叠拼总价：1200-1600万

交房时间：2023年6月30日

拿地时间：2019年6月27号

项目位置：京承高速未来科学城出口北向2公里（中央别墅区御河板块） ……………………………………………………

【卖点展示】

【一】 区位价值 项目位于中央别墅区御河板块，西毗未来科学城，东临顺义临空经济区，于三区交汇之核

【二】 品牌价值 富力和首开双雄和鸣，联合开发高端低密度住宅项目

【三】区域配套

售楼处电话：400-8844-804【营销中心】教育资源优越：涵盖全北京70%的国际学校，排名前三的国际学校，中央别墅区占据了2个（ISB和德威）。

三甲级医院为健康护航：三甲级医院-北京友谊医院顺义院区、和睦家医院、空港医院、清华长庚等知名医院

国际级配套：项目周边汇集有祥云小镇、欧陆广场、奥特莱斯、罗马湖商圈、山姆会员店、未来科学城—规划约10万平米华润未来城商业

城市生态康养地：周边燕山山脉、温榆河、奥林匹克水上公园、滨水森林公园。属于背山面水，玉带环腰的上风上水绝佳位置。

【四】内部配套

国际学校:

一所高端国际学校--诺德安达，全球最大的教育机构之一，从小学到高中12年一贯制双语教育。

国际康养:打造近6万平米国际级别康养社区，提供更优质的贴身服务。

沉浸式商业:约4万平米的沉浸式高科技体验商业群。

【五】规划价值 项目定位为改善型高端墅区，无70/90限竞房概念限制，提供墅质生活体验

【六】园林价值 西区中央规划面积达5000平米的私家园林，享5000万起豪宅配置。

【七】洋房户型图

A户型为140平双卫四居，该户型三面朝南，客厅面宽4米，带阳台，不仅方便晾晒，而且增强采光效果。朝南的两个卧室均带飘窗，使实际使用面积更充足。北侧两个儿童房可以合二为一，实现空间灵动变换。

B户型建面160平米，五室三卫，完全不用担心家里空间不够的问题，而且该户型比A户型多一个书房，完全可以作为工作学习的空间。另外，客厅面宽4米2，还带观景阳台，采光效果和观景效果相当不错。

C户型建面187平米，五室两厅三卫，南北通透性好，有14米超大采光面，采光也属于全明的，南北双主卧套房，还有7.2米的横厅且带阳台，收放自如。

【八】样板间

外立面设计为现代手法，保留了中式古典风格的内涵，用简洁的线条和进退层次表达细节和品质。材料选用米色石材和真石漆，在檐口、压顶等位置搭配深灰色的金属线条，细节丰富又不失简洁大方。

首二层干挂错缝米白色亮光石材，结合深灰色金属铝板压顶，表达出国际式建筑的现代感与科技感。可见开发商拿出十足的诚意来打造项目品质！

140㎡户型赠送面积约6㎡；160㎡户型赠送面积超过10㎡，还赠送收纳柜。这个精心打造的细节空间，让“箱子”还没打开就已经吸引了足够的期待。差别在于，户型图里玄关进门处就是南向次主卧的卧室门，这个设计很不合理。即便把卧室开门处放在客厅这一侧，也只能采用隐形门的形式，规避一下卧室门与客厅功能的交叉。

样板间非常“聪明”，干脆不做门（这也是好多开发商不做门的）、不做墙壁，把次主卧改成多功能间，用透明玻璃连通，可以当书房或会客室，一下就“解决”了不知道该把门开在哪里的问题。

这样看起来，视觉效果更通透。玄关处还贴心地设计了一个大容量的收纳柜，完全让人忽略了这个地方，未来很可能是要开卧室门的。

但是，有几个改善家庭会放着南向3米面宽的次主卧不睡，拿来当多功能间，去睡北向面宽更小的次卧呢？所以还是.....

北向两间次卧，在样板间里打通成一个大房间，看起来非常开阔舒适，可这样的设计，只适用有一个孩子或者一对性别相同的孩子的家庭。如果是一个男孩一个女孩，那么一人分一间北向次卧，是大概率事件。

140㎡户型有的亮点，160㎡的4+1户型都有，缺点也是。

这个户型多了一个多功能间，在主卧套房旁边，可以做到一个套间内。如果做成单独的房间，要么主卧不做套房，两个房间和卫生间都对外开门，要么成全主卧套房设计，这个多功能间只能在餐厅一侧，开推拉门。

北向两个次卧同样被做成一个大房间，兼具卧室与书房的齐全功能。

两个次卧打通，就看不出来，每一间次卧的面宽、面积都比厨房小。是的，这两个户型的厨房面宽达到了3米，对下厨的家庭成员非常友好。

160㎡样板间的次主卧被改成完全无阻隔的会客室（下图中黑色柱子在交房时没有）。的确，从视觉上看，这样整个公共空间的面宽达到7.3米，奢阔尺度堪比豪宅了。

但稍微细心点就能看到，这是整个户型里唯一的暗卫。如果按照户型图来看，这里很可能被规划进未来给老人或者孩子住的次主卧套房。

整个样板间看下来的感觉，是美、炫、奢。

样板间是楼盘的脸面，为了追求惊艳买房人的效果，把能打通的都打通了，空间感绝对改善甚至向豪宅靠拢，可仔细一看，都只做了两个睡觉的房间。

项目方面采用“全周期”定制洋房的理念，展现户型未来的多重变化无可厚非。

可这种展示，恰好回避了户型中的几个缺点，这真的只是巧合吗？

以前，也有开发商在样板间中展示户型的成长性和可变性，但他们都将实用和功能放在第一位，按照居住人口最大的可能来做。告诉业主，以后家庭人口减少了，可以把某一部分功能空间扩大。

而富力首开·金禧璞瑅售楼处电话：400-8844-804【营销中心】是反其道而行之，展现了这个户型里居住人口最少，人均使用面积最奢侈的情况，然后让客户去想象一个大房间拆成两个用是什么效果。

由俭入奢易，由奢入俭难。

整体来看富力首开·金禧璞瑅的产品力不错。改善家庭需要的功能，尺度都得到了满足。只是存在一些无法避免的瑕疵，建议在看房的时候，需要想一想自己买来以后，怎么分布空间才更合理。

【九】效果图

项目的规划格局师法紫禁城，坐北朝南，中轴对称，空间形态与之相呼应：比如项目的“主入口大门——景观中轴——大花园”的空间序列与紫禁城的“午门——金水桥——太和门——大广场——太和殿——保和殿”对应；两侧洋房及之间的组团空间，和紫禁城两侧的重重递进的院落相呼应。

为业主营造出归家的仪式感和居住的尊崇感，归属和身份的提升。

叠拼产品设计为下叠（首二层）和上叠（三四层），套内面积在170-200平米左右。上下叠的下层均为客餐厅和厨房，北侧设一间客房，上层为卧室层。南向面宽7.2米，开间内无承重墙体，为适应客户不同的功能需求预留改造的可能性。在北侧入口处，特别为上叠住户设计一处独立的电梯厅，上叠可从地面层直接入户，乘电梯直达三层客厅层。

【十】上叠拼

【十一】下叠拼

看看周边的新房，二手房情况

项目周边高端别墅和商业办公产品较多，这张图还是当时拿地之后周边房源的分布及价格，观承别墅目前合院总价约1560万、洋房总价800万；新世界丽樽的别墅最低总价也有1800万/套。

距离项目最近的商业类产品——首开富力十号国际已开售，总价也得1500万。这么看来，项目所处地段聚集了不少升级改善型房

紧邻项目周边还属于未开发的区域，临近项目还是有点城乡结合部的感觉。需要时间来成熟。当然，因为地处六环，价格上也比邻近的未来科学城，成熟的中央别墅区其它板块价格上有一些优势。

如果对地铁是刚性需求，临近地铁方便还是非常重要的，年轻人没有北京牌，在城里上班。如果是开车出行，在东北部上班，实际踩测一下距离是否可以接受？

同样的价格可以买到户型更好的、面积更大的、低密居住更舒适的小区，未尝不是一个选择。项目有自持的商业配套、教育配套、康养配套，随着这些都投入使用，会成为高丽营的一个商业中心，静待花开。

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