首开测评 | 中交麓江春望：省府毛坯新盘首开有价格优势，但需配建棚改安置房

中交麓江春望总建面约15.97万方，规划7栋高层（28-34F）+2栋小高层（18F），总户数1156户。项目需配建棚改安置房，户型面积跨度较大，产品规划较为杂乱，周边居住配套如地铁、商业等相对不足。9月28日首开入市，推出194套89-143㎡毛坯户型，得益于较低的均价，成交168套。

首开情况

认筹228组，客房比达1.18

中交麓江春望于2022年9月25日取得5#、10#栋预售许可证，共365套房源。9月28日开盘，推出195套房源，累计认筹约228组，客房比达1.18。

（来源：中交麓江春望官微）

首开表现

首开195套，成交168套

中交麓江春望首开推出10#、5#栋高层产品，位于东侧地块，合计195套房源，优先提供给棚改回迁客户进行选房，剩余部分可正常出售。

10#主要是刚需产品，30F，其中89户型51套，107户型54套，119户型12套，共117套，毛坯一口价约11500元/㎡；

5#为改善产品，34F，主打建面140-143㎡户型共77套，毛坯均价约13000元/㎡。

首开合计共推出194套房源，开盘当天折扣优惠力度较大，均价低至11500元/㎡，首开成交168套，去化率87%。

首开户型

赠送率较高，但户型设计一般

项目地块较为规整，产品定位刚需刚改居住人群。规划9栋纯住宅产品，其中，7栋高层（28-34F）+2栋小高层（18F）。

户型面积段跨度较大，首开推出建面约89-143㎡三-四房产品，通过南向景观阳台、飘窗、空中花园设备平台等赠送形式，实际得房率约约85%以上。

5栋：2梯2户，建面约140-143㎡四房

5栋建面约140-143㎡4房2厅2卫，为项目全盘主力户型，占比近5成。两个户型整体格局较为相似，仅在南向阳台部分有少量差异。

5号楼住宅标准层平面图

该户型卧室面宽约4米，客厅面宽约4.9米，LDKG一体化设计，公区尺度感较高。但是，户型设计并非传统南北通透型，且室内空间不均衡，客厅布局较为凌乱，沙发背靠入户门+客房大门；书房、厨房、次卫面积较小，动静不分区，居住体验感一般。

10栋：2梯4户，建面约89-119㎡三房

10号楼住宅标准层平面图

（1）建面约1193房2厅2卫

南向约7米大景观阳台，东北边次卧有部分为阳台半赠送，后期可自行改造，加上3个飘窗全赠送，整体三间卧室均较为宽敞。

望云B 119㎡户型

该户型为10栋的东西边户，为长条形户型，即短面宽长进深。另一方面，仅2开间朝南，不利于整体采光与通风。

建面约1073房2厅2卫

同样是三房设计，建面107㎡整体户型较为方正。三开间朝南，比119㎡多一个朝南面，采光通风效果更佳。

望珑107㎡户型

该户型属于三房产品的中规中矩型，动静分离，南阳约6.3米观景大阳台，加上北向次卧有部分为阳台半赠送，以及主卧飘窗全赠送，实际得房率较高。

建面约893房2厅1

紧凑型小三房，功能较为齐全。客厅开间约4.6米，连接南向阳台，视野较为开阔。主卧与次卧之间为非承重墙，可改造性较强。

望麓89㎡户型

但是书房位于进门口处，隐私性较差。厨房位置与餐厅相隔较远，实际生活相对不便捷。

项目解析

1

主城更新片区，区位价值腾飞

中交麓江春望位于长沙市天心区新开铺与新天路交叉口，是长沙首批城市更新片区——新开铺城市更新片区。踞守省府北，北接市中心，在河东主城区土地资源开发殆尽的当下，更显区位价值。

新开铺城市更新效果图

从片区能级来看，根据CRIC栅格地图，以1*1公里栅格将大量行业及非行业数据落位，将板块能级进行划分，可以看到，项目地处省府北优越地段，规划落地下配套已然成型，栅格及片区能级处于全市高位。

（图片来源：中建五局官微、CRIC栅格系统）

近些年省府北的发展有目共睹，板块是“高知聚集地”，60多家省级单位+驻湘企业+国家电网等大单位盘踞此地，聚拢全省精英。

除此之外，项目所处区位将打造新开铺商圈，为湘府消费中心规划中的一圈。

随着教育起飞，中雅培粹等9所名校的建设落地，以及205亿新开铺片区城市更新项目（城南新睿智慧谷项目）投资签约等多重利好下，片区价值腾飞，俨然已成为长沙主城价值回归的主阵地。

2

纯住宅社区，但带回迁房

中交麓江春望是省府片区少有的纯住宅用地，打造9栋纯住宅产品，居住氛围较为单纯。

项目东西地势有较大间隔，故西边整体台地设计，可以隔绝外界干扰，降噪防潮，通风、采光、观景视野得以提升。社区底商位于小区西边抬地之下，有效将商业街和住区分离，居住体验也更好。

但是项目需配建棚改安置房约2.7万方，按8350元/平方米销售，与项目对外销售的14000元/平方米有较大差距，不利于小区二手房的保增值及平稳流通。

同时，10栋和5栋东边单元优先提供给棚改回迁客户进行选房，与其余楼栋并未做区隔，该安置房源有较大可能用于出租、办公、个体商业等多种用途，导致居住人群不稳定，居住纯粹度和舒适感大打折扣。

3

毛坯出售门槛较低，但产品规划较为杂乱

中交麓江春望所在的省府北板块，新房多为大户型全装修房源，均价15500-16500元/㎡。而项目首推建面89-143㎡产品，毛坯均价约14000元/㎡，首付最低仅37万元即可上车，购买门槛较低，对刚需刚改客群友好。

但是，项目楼栋规划较为杂乱，既有板楼，又有连廊和塔楼。户型面积跨度也大，从销售层面来说，一方面是为了满足棚改回迁需求，另一方面也是瞄准了片区中低端客户群体，以与片区内大平层项目做错位竞争。但从居住角度而言，客户群体不明确，舒适感将打折扣。

4

商业氛围成熟仍需时间，教育需要微机派位

作为湖南政务中心，省府北板块的配套及潜力相当高能。

但是当前，片区商业仍是短板，成熟的大型商业仅天虹商场，天城国际广场（招商待完善）、龙湖新姚天街（在建）商业成熟仍需较长时间。

另一方面，在城市更新的推动下，省府的新学校正如雨后春笋般拔地而起，片区教育资源均衡且优质，已然成为长沙新一代的教育高地。

（来源：中交麓江春望官微）

中交麓江春望周边1.5公里范围内名校遍布，如师大附中双语、师大附中双语北校区、明德天心中学、师大附中双语海棠小学、天心区实验小学等。

但是项目小学、初中均需要微机派位。

而周边的华润项目，配建师大附中双语北校区，中建项目，配建师大附中双语实验学校，龙湖新项目配建天心区实验小学，相较之下，中交麓江春望派位具有不确定性，将分流看中教育资源的准客户。

中交麓江春望位于天心区省府板块，项目带回迁房，整体品质一般。片区新盘较多，竞争较大。但项目毛坯入市，均价较低，具有价格优势，首开去化168套。

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来源/克而瑞湖南

撰写/宋熙晨

审核/蔡嫣

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