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西红门东火起来以后，主角一直是华润。

板块内十多块住宅用地已经开发了一半，这一半里面，又有一半都是华润的橡树湾。

主要原因除了华润橡树湾一期二期三期几块地都是西红门东这个片区最核心的地，距离地铁近，还有一个原因是华润的牌子硬，橡树湾这个品牌有口皆碑。

所以即便中建壹品后来也在这边有拿地，但主角还是华润。

现在这个局面马上要被打破了，中建玖合来了，而且中建拿的这块地也在地铁口，位置很好，然后中建玖合直接定位是‘府系’，上一个府系产品就是朝阳太阳宫不可一世的秒光盘：

中建玖合府，所以这下品牌也不比橡树湾弱了。

上个月橡树湾三期特意赶在节前开盘，就是想要避开和中建的正面硬钢，橡树湾三期的销售情况在南城也还是非常不错，现在小户型所剩无几，主力户型好位置也难选了。

但是，依然有那么一批买房人，选择看看中建，可能是刚好购房的资金资格没到位，也可能是刚好没在橡树湾三期买到太合适的位置，或者干脆就是对橡树湾感觉一般，期待中建会不会有产品或者价格方面的惊喜~

售楼实况老粉知道我们的实力，营销水平一般，但是干货是真干，今天就给大家剧透一下户型：

（各位如果关注西红门东的买主可以加入我们买房团，+微信：jiatao0918；信息快且多，服务到位，后期还有购房补贴，加入方式：私信作者 称呼+电话+购房意向，可以加入我们的购房团，享受更多专属咨询服务）

【地块条件】

（中建玖玥府日照模型，后期分户型楼栋分析采光情况）

（西红门东板块规划，注意高速和地铁位置）

如上图所示，中建玖玥府的地块位置（6006地块），就在橡树湾三期东侧，地块位置来看，属于西红门东整个板块的核心

优势：

1、离京开远点，以后挨着京开还有3块地，噪音是个问题；

2、离规划地铁近，地铁站点位置大概是在铁建智慧港的西北角，距离近的地块只有：橡树湾一期东区，橡树湾二期，橡树湾三期，中建玖玥府地块，还有没供应的6037/6038/6040

缺点：

1、地块西南角有幼儿园，会吵，我自己现在就住幼儿园旁边，小孩儿一下课就尖叫，受影响的会有两栋楼，具体可以加入我们购房团，关注后期的选房攻略详细讨论；

2、现房销售比例增加，抉择期房还是现房，会是一个不可避免的问题，一是机会成本的不确定性，二是现房指导价贵2000/平米；

【规划情况】

根据规划，总结一些信息给大家：

（西红门东板块各项目概况）

1、开发商中建玖合就是中建二局，和朝阳太阳宫是一个开发商（最近几年国央企拿地很多，隔壁的御璟星城开发商中建壹品是三局，小红门有个星光里是中建八局）；

2、占地4.16万，容积率2.5，限高45米，等指标和橡树湾等周边其他地块基本上一样；

3、指导价一直是6.6万，但受地块发展限制，实际销售价格一直有折扣，从橡树湾一期到三期折扣逐步减少，一期大概6万二三四，二期6万三四五，三期6万四五六，到中建这块地，现房指导价是6.8万；

实际销售折扣还要看开发商的营销思路，走量还是走利润，市场和开发商买房人之间也会博弈。不过总的来讲：板块在市场的认可度也逐步加深；

4、拿地价，含配建的幼儿园成本，拿地楼面积是3.98万，单独算住宅建筑面积是4.16万，这个橡树湾的三期是一样的，作为对比，橡树湾123期分别是：3.842/3.587/3.976，御璟星城配建搭的多不好比，总的来说拿地成本略有增加；

加上现房销售比例也有所增加（橡树湾3期是1.6万，中建玖玥府是2.6万）

所以如果实际成交价和去化周期不变的话，利润是在收窄的，但是随着西红门东板块热度起来，预期更清晰，成交价和去化周期可能会更好。

（项目三维模型 东南视角）

（项目平面楼栋图，西南角为幼儿园）

5、项目一共规划18栋楼，共1117户，供应面积段有：79/98/106/108/132/154/170；覆盖了橡树湾的所有面积段；

橡树湾一期是73-128平米，地段势头上来以后在二期尝试了纯改善，并且把最大面积段往上提到148平米，在3期的时候又增加了普宅和最大168的户型。

（网传小区入户大门，在小区西侧）

6、小区入户大门在西侧，和橡树湾三期门对门；

7、项目配建了会所，下沉会所，庭院造景比较舒服，位置在小区大门后面，功能包括泳池健身房私宴厅，这比周边其他项目是个优势；

8、建筑外立面：铝板+石材+涂料，看效果图线条质感不错，颜色偏白，玻璃的比例不小，顶部有造型，风格现代大气，和橡树湾的学院风形成明显差异化；

（网传中建项目外立面效果图）

8、中建是后来者，在产品户型设计上确实做了一些针对性的变化，谈不上绝对的优化，但确实有差异化，值得夸奖！比如：把小户型做出3居/把大户型多做一个卫生间/重视中西厨功能/重视储物功能/引入此前该板块没有的转角厅户型，等等新颖又细节的地方，还是比较感人心动，下文会详细在各户型对比分析中介绍；

9、得房率普遍高，尤其154户型，达到惊人的87%；

10、面积不变的情况下，对比橡树湾追求更强的功能，势必造成一些空间的局促，不过这也是刚需买主的一些真实需求，确实会有这样的需求；

【户型对比】

79平小户型

（玖玥79 东西 3居 VS 华润77东西 2居）

选中建玖玥理由：

1、同样七八十平米，中建做了3居室，功能性更强；

2、得房率更高，79.67%，橡树湾只有75.33%；

3、卫生间明卫；

4、独立家政区；

5、电梯井挨着客厅，不担心噪音；

选橡树湾理由：

1、U形厨房，操作台面多；

2、LDK布局，餐客空间舒适；

3、中西厨设计，做饭舒适；

4、卫生间挨着主卧，动线合理，中建主卧动线得穿越餐厅；

5、一口价468成交，按普宅算，首付35%，163.8万，中建是非普，首付40%

98平米

（玖玥98平米3居VS 华润98平米3居）

选中建玖玥理由：

1、得房率更高，橡树湾只有74.77%，中建的小高77.65%，洋房楼栋可达82.52%；

2、客厅朝南，橡树湾客厅朝西；

3、主卧室单独朝南，不和次卧隔墙，私密性好；

4、多一个卫生间，主卧为纯套房，次卧动线也合理；

5、半开放厨房+转角厅，空间明亮；

选橡树湾理由：

1、入户空间开阔，不像中建对着厨房；

2、早买早享受

106边厅/108中

（玖玥106/108平米VS 华润109平米）

选中建玖玥理由：

1、半开放中西厨太舒服了；

2、转角边厅，很惊艳；

3、客厅不但面宽大，而且还是边厅，采光很好；

4、得房率普遍高2-3个点，相当于多3平米左右使用面积；

5、主卧室面宽3.6米，比橡树湾3.2宽多了；

选橡树湾理由：

抱歉了，这个面积段，予独爱玖玥

这个面积段是整个西红门东的主力户型，占比比较大，面积差距也都在两三平米之间。

除了中建的半开放厨房、转角客厅设计比较亮眼，其他差别确实不太大，可以依据个人对户型的要求选择，重点关注：居中功能、活动动线、储物空间。

注意几个细节：

1、中建和橡树湾在电梯井噪音方面都比较注意，挨着卧室的时候都做了降噪处理，大家选房可以不用关注这一点了；

2，对于双卧客厅朝南的眼镜户型，格局类似，中间户边户影响不大，采光都一样，要重点关注：次卧上卫生间动线（中建是两个次卧上厕所洗澡都要穿过餐厅，橡树湾只有1个次卧要穿）、厨房大小、家政区位置、冰箱是双开还是单开，按需选择；

3、强烈推荐这个106转角厅户型，之前在玺悦朝阳看过类似户型样板间，真的很惊艳，空间感好、主卧私密性强，次卧动线也非常合理，餐厨厅的空间互动感让人对入住场景充满想象，美好画面浮想联翩；

（玺悦朝阳的类似户型样板间实拍）

132中户/154户型

（玖玥132中户VS 华润129）

选中建玖玥理由：

1、厨房在两个次卧之间才叫南北透通；

2、两个次卧分开才是真的四叶草户型，私密性强；

3、得房率略高；

4、储物空间更多；

选橡树湾理由：

1、客厅面宽4.3米，比中建的4米宽；

超过130平米以后，一直到170平米，这些大户型面积段，在功能格局上的提升改变不大，主要是在各个功能空间的尺度上变化；

总的面积越大则每个空间尺度也大一些，包括餐客厅面宽尺度、厨房大小、衣帽间大小、面盆数量、是否带浴缸等等，各位买主按购买力按需选购；

实际选择后期还可以参考不同户型的楼栋位置、定价、采光甚至以后存量房的流行性，保值增值能力等情况综合选择。

（各位如果关注西红门东的买主可以加入我们买房团，+微信：jiatao0918；我来帮你选，给你一些意见参考参考，信息快且多，服务到位，后期还有购房补贴，加入方式：私信作者 称呼+电话+购房意向，可以加入我们的购房团，享受更多专属咨询服务）

（玖玥154平米4居VS 华润148/168平米4居）

选中建玖玥理由：

1、得房率多10%，性价比太明显了吧；

2、中西厨设计，很惊艳；

3、双套房+客卫，三代同堂友好型户型；

4、有浴缸，橡树湾只有168才有浴缸；

5、有正儿八经的玄关，仪式感拉门；

选橡树湾理由：

1、客厅宽，148的4.5米，168的6米；

2、子母门入户，够气派；

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