宅地变商地，大理土地市场商业用地占比为何越来越高了？

10月7日，大理市自然资源局发布关于“大理市国土空间规划委员会2023年第5次项目审查会信息”的公开文件，这次会议仅审查了一个规划项目，即《大理经济技术开发区满江南部片区控制性详细规划》（下文简称《规划》）的局部修改。

根据批后公告，局部修改主要内容是将A-03-03地块的用地性质由“城镇住宅用地”调整为“商业用地”，容积率由1.0-1.8调整为≤1.8，这意味着规划区域内的住宅用地有所减少。

原控规土地利用规划图

局部修改后土地利用规划图

《规划》涉及范围为大理云想山项目及周边地块，总用地面积约2541亩。原《规划》于大理市2023年第2次项目审查会议审查通过并公布，较此前的《大理满江、天井南部山地新区控制性详细规划》已大幅减少了以住宅和商业用地为主的建设区规模，规划区定位由“打造集影视艺术、康体养生、生态居住为一体的大理市南部综合片区”调整为了以山地运动、户外休闲、康养居住组团所组成的“一心、一带、两廊、三组”布局。

功能结构规划图

新调整的商业用地位于“运动休闲核心”与东侧“康养居住组团”的衔接部分，同时也是“片区发展带”的组成部分，商业用地相较于住宅用地更能够发挥出土地的效用和价值。

商服用地供应占比提升

从最近两年大理市公布的国有建设用地储备供应计划来看，商服用地的供应规模都远远大于商品住宅用地供应规模。2022年，大理市计划供应188.38公顷的商服用地，住宅用地供应规模为78.32公顷；2023年，在土拍市场遇冷的背景下，大理市仍计划了90.33公顷的商服用地供应，住宅用地供应规模仅有22.21公顷。

2020年-2023年国有建设用地储备供应计划变动情况

从2023年开年至今大理市土地使用权挂牌出让情况来看，大理市已出让并成交了多宗商业用地，却没有一宗住宅用地挂牌出让。建设用地供应的前提是国土空间规划，今年公布的几个区域规划中， 住宅用地规模都受到严格限制。

双廊镇正觉寺片区土地利用规划图

3月28日，大理市2023年第1次项目审查会议原则同意了。规划区内商服用地面积增加3.0688公顷，比例由6.43%增加到25.05%；住宅用地则增加3.3697公顷，比例由2.80%增加到25.71%。但是，规划明确住宅用地将作为双廊镇廉租房建房使用以及农户安置，不会新增商品住宅项目。

大理古城绿桃片区土地利用规划图

7月28日，大理市自然资源局发布公示。规划区内21.03公顷的住宅用地全部是已经出让并完成开发建设的土地，即耀鹏馨苑和逢缘居小区两个房地产项目；14.71公顷城镇商服用地则是新增建设用地，具体性质为旅馆用地。

商服用地优势凸显

大理市新编制的《国土空间总体规划（2021-2035）》在建设用地规模管控方面明确了“总量锁定、存量优先、流量增效、增量递减、质量提高”的“五量管控”要求，因为锁定了建设用地的总规模，那在挖掘存量资源时就需要优先保障功能项目建设的需要，这时商服用地的优势就体现出来了。

大理市域国土空间分区图

商服用地是一种多功能性用地，它既可以满足旅游、商务、办公、金融、科技创新等项目的建设，必要时也能开发商墅、公寓等作为居住用房的补充。商服用地及附属建筑物在开发融资和转让方面较住宅用地也有着更大的灵活性，在住宅市场下行的背景下，规划条件良好的商服用地更容易出让成交。此外，商服用地在开发、建设以及后期的销售、经营等环节较住宅用地将产生更多的税费，可以在一定程度上填补土地出让收入下降所产生影响。

商服用地增多的最主要还是受到了商品房供求关系以及城市建设理念的影响。去年大理州人民政府印发的促进房地产业平稳健康发展的实施意见中提到，“洱海流域城市规划区外原则上不再新增城镇单一住宅用地供应”，这既是从房地产“去库存”进行的考虑，也是限制人口规模、坚守生态保护红线的要求；“存量用地主要用于商业、文化旅游、康养、会展、科技创新等产业发展及公共服务项目”则是提升区域综合服务功能以及打造世界级旅游名城的需要。一旦明确了发展方向，这就意味着大理市域住宅用地规模“只减不增”将成为一种常态，发挥好商服用地的效用也有利于城市健康稳定发展。

撰稿：张超

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