锚定生物科学产业 铁狮门开启在华投资新战略

在以76亿出售了商业项目后，铁狮门在上海的投资重点转向了生命科学园区。

10月14日，铁狮门与上海市浦东新区达成战略合作，共同打造世界级生物医药产业集群。首个项目在康桥镇落地，铁狮门将联合浦东新区康桥镇和天正集团，利用存量产业用地，在张江创建中国首个breakthrough生命科学园区。

对于中国不动产市场投资，铁狮门并不陌生，不过参与生命科学园区开发，这是头一次。

首个中国生命科学项目

按照既定计划，铁狮门将和天正通过成立合资公司，把现有工业用地改造成生命科学园区。该园区位于张江科学城，建筑面积达16万平方米，将分两期开发，设有现代化实验室、办公空间、基础设施以及商业空间，将建设成为上海最大的生命科学项目之一。

铁狮门透露，该项目将于2024年启动开发建设。届时，铁狮门旗下生命科学项目投资平台Breakthrough Properties将负责项目的开发和资产管理。

翻阅资料可知，早于2019年，铁狮门就开始把目光投向生命科学园区，并与专注于生命科学的投资机构Bellco Capital共同设立Breakthrough Properties，专注投资和开发新一代生命科学园区的开发。

铁狮门在生命科学园区的投资发展速度称得上迅猛。短短4年，Breakthrough Properties已投资项目达13个项目，但主要聚焦欧洲（英国、荷兰）及美国市场（圣地亚哥、波士顿、博尔德）等。

如今，随着铁狮门与天正合作项目的落地，Breakthrough Properties也首次踏足中国市场，真正开始了全球化布局。结合中国生命医药产业发展趋势，不排除未来中国将成为铁狮门和Breakthrough Properties的主阵地。

为什么是上海？

在中国，上海无疑是最好的起点。铁狮门在上海拥有多年的深耕经验，更何况在今明两年，上海不断加强“张江研发+上海制造”一体化布局，对铁狮门等一众投资机构来说，这是难得的投资发展机会。

生物医药产业是上海市九大战略性新兴产业之一，也是上海市三大重点产业之一。近期，上海在“1+5+X”生物医药产业空间布局规划下，持续推动一批生物医药智造空间建设开工建设，目标建成世界级生物医药产业集群。

自9月1日君实生物创新药产业基地、荣昌生物全球研发总部等项目正式启动，到今年年底，仅浦东新区就有15个新增产业化项目开工，占地面积达602亩。值得一提的是，铁狮门此次的合作方天正集团旗下存量产业用地也被纳入年底前进行提质增效的项目当中。

不仅如此，浦东新区近期更出台了多个专项政策支持生物医药产业发展，包括《上海市浦东新区促进张江生物医药产业创新高地建设规定》、《上海市浦东新区生物医药产业高质量发展行动方案（2022-2024年）》等等。

可以说，铁狮门此时进军中国生物科学产业领域，占尽了天时、地利和人和。

资本投资新方向

“铁狮门在中国的投资和开发并不仅仅是5年或是10年的计划，而是在未来50年甚至70年的时间里共同发展。”铁狮门曾如此表示。

过往，铁狮门在中国的投资更偏向是城市综合体，在上海，就参与了浦东前滩晶耀项目、杨浦江湾新城尚浦领世综合体、长宁古北TOD综合体等项目，均主要为办公和商业地产项目。

然而随着地产行业下行，传统商业地产备受挑战，铁狮门也开始重新审视在华的投资策略。

就在今年年初，铁狮门以76亿元向凯德投资转让上海尚浦中心项目，此次交易的办公园区中包括了10栋办公楼。

半年多过去，铁狮门重新宣布新的投资计划，看起来，铁狮门找到了新的深耕方向。

而铁狮门的举动，也进一步侧面印证了外资在华投资的风向已发生了明显变化。

近年，物流园、产业园、工业资产及仓库等等具有长期收益的项目，成为外资及国内投资机构重点加码的主要目标。

其中比较典型的案例就包括，黑石在2021至2022年间通过两度收购，将富力地产旗下广州国际机场综合物流园的100%股权收入囊中；去年11月，凯德集团投资成立2只总规模约40亿元的在岸人民币基金，聚焦投资于中国的产业园区、医疗地产、数据中心等持有型的新基建或新经济不动产。

此外，具备新经济和新基建概念以及具备发行公募REITs条件的资产，也备受青睐。

近期，启城投资携手周大福组建了专注于中国不动产投资业务的新平台观博启城（WS Ascent），重点关注符合国内公募REITs发行所涉及的不动产或新基建类资产，如保障性租赁住房、生物医药产业园、高端制造产业园等。

分析认为，随着我国近年不断进优化外商投资环境，大幅放宽了市场准入，外资在国内的投资持续活跃。

新基建是国内当前最受关注的投资领域，相关的5G、大数据中心、人工智能、工业互联网等领域，以及与之紧密融合的生产制造、能源、物流、电子商务等产业，不仅是外资竞逐的热土，同样是国内资本重点发展的方向。

新的竞争格局下，相关产业有望迎来进一步的快速发展。