己方名下房屋，父母离婚时继父主张为其借名购买起诉要求过户案例

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某文向本院提出诉讼请求：1.请求周某鹏将位于北京市大兴区A号房屋产权变更至陈某文和赵某君名下；2.本案诉讼费用由二被告承担。

事实和理由：我与赵某君系夫妻关系，周某鹏系赵某君与前夫的儿子。我与赵某君育有一子名为陈某刚。因为我与赵某君名下均有房屋，没有购房指标。为购买位于北京市大兴区A号房屋（以下简称：涉案房屋），因陈某刚年纪尚小，无法办理登记，所以我与赵某君商量借用周某鹏的名义购买涉案房屋，将房屋先登记在周某鹏名下。关于借名买房一事双方没有签订合同，当时是赵某君与周某鹏商量的，赵某君后来告诉我周某鹏同意了。

我当时想着等陈某刚长大了再过户过来。现二被告拒不配合办理过户手续，为维护我的合法权益，特诉至贵院，要求判如所请。

被告辩称

周某鹏答辩意见：涉案房屋确实为我所购买，我签订了房屋买卖合同和贷款合同，房屋也是登记在我个人的名下。

赵某君辩称，涉案房屋的所有权属于周某鹏事实清楚、证据充分，请求驳回陈某文的诉请请求。理由如下：1.涉案的房屋系周某鹏购买的，房屋所有权系周某鹏所有。涉案房屋无论是签订买卖合同，还是签订房屋按揭贷款合同，均为周某鹏本人签订。涉案房屋购买后登记在周某鹏名下，涉案房屋系周某鹏购买事实清楚。因为周某鹏是赵某君与前夫的儿子，购买涉案房屋的时候周某鹏将满18周岁，因此属于为周某鹏成家立业考虑购买的。

购房款的首付款虽然是赵某君为周某鹏支付的，实际上的款项是赵某君与周某鹏的父亲为股东共同经营的北京F公司的经营所得。涉案房屋的贷款是以周某鹏的名义进行的贷款并进行了返还。且在之后周某鹏向赵某君的账户返还了部分的购房款，到目前为止双方未进行结算，原告认为涉案房屋买卖是借名登记在周某鹏名下不是事实。

2.涉案房屋购买时的首付款出资情况并不影响涉案房屋系周某鹏购买的且所有的事实。涉案房屋购房首付款虽从赵某君账户支付，但款项来源性质系周某鹏的父亲周某坤和目前赵某君所有的北京F公司的经营资金，为周某鹏支付购房款符合人之常情。涉案房屋的还贷均是从周某鹏自己的银行账户还款。周某鹏在2015年公司，周某鹏之后的经营资金所得逐步向赵某君账户偿还款项。故涉案房屋系周某鹏购买、还贷，房屋系周某鹏购买所有；

3.涉案房屋购买后由周某鹏实际居住管理，周某鹏出国期间委托舅舅赵某亮照看。原告所举管理、居住等证据，实际系房屋购买后初期由于周某鹏与原告相处关系融洽时，作为一家人一起相聚、相互帮助的事实，并不能达到原告的证明目的。原告提供的物业公司出具的“居住证明”不符合事实，原告与赵某君根本就不居住在涉案房屋，原告与赵某君的居住地在原告起诉书上列的清清楚楚，物业公司根本就不具备证明居住事实的证明权；

4.原告提起本案诉讼是因为原告与赵某君离婚纠纷中原告为多分共同财产所引起。原告与赵某君结婚后也购买了住房。在2016年8月15日登记在原告与陈某刚名下，赵某君在与原告结婚前购买了自己的房屋，均无需在较短时间内再购买房屋，赵某君甚至到现在都不清楚北京市的购房限购政策，故不存在借周某鹏的名义买房的想法与事实。因此，原告诉请变更涉案房屋登记在其与赵某君名下并无事实及法律依据，应当驳回。

法院查明

陈某文与赵某君于2009年登记结婚，二人婚后于2012年育有一子名为陈某刚。周某鹏系赵某君与前夫周某坤的儿子。

2015年2月12 日，周某鹏（买受人）与吴某霞（出卖人）签订《存量房屋买卖合同》约定：一、出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为大兴区A号，……经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为7 050 000元。

2015年2月5日，周某鹏（借款人、抵押人）与某银行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》用于购买涉案房屋，……周某鹏于2015年9月6日结清了上述合同中的全部债务。

庭审过程中赵某君认可涉案房屋的购房款及银行贷款返还的款项来源于她的账户，但主张款项系北京F公司的经营所得。涉案房屋于2015年2月17日变更登记在周某鹏名下。

陈某文另提交：证据四、北京市朝阳区人民法院民事传票，证明原告与赵某君之间曾起诉过离婚；证据六。大兴区别墅购买情况说明及证据七、短信图片，证明涉案房屋系原告与赵某君夫妻关系存续期间购买，为夫妻共同财产；证据八、屋顶、防水等装修，证明涉案房屋装修由原告负责，房屋实际由原告占有使用；证据九、大门、花园等维护，证明涉案房屋维护由原告负责，房屋实际由原告占有使用；

证据十、和两位保洁阿姨沟通工作聊天记录及证据十一、与物业管家聊天记录，证明涉案房屋后续管理由原告负责沟通，房屋实际由原告占有使用；证据十二、原告做家务照片及家人居家照片，证明原告居住涉案房屋；证据十三、北京市朝阳区人民法院庭审笔录，证明赵某君对涉案房屋虚假陈述，涉案房屋实际由原告与赵某君共有；证据十五、周某鹏日记，证明周某鹏自述自己一无所有，没有购房能力；证据十六、与周某鹏聊天记录，证明陈某文对涉案房屋享有所有权；

证据十七、两份房产证，一份权利人为陈某刚、陈某文，另一份所有权人为赵某君。证明购买涉案房屋时我与赵某君没有购房资质了，所以只能登记在周某鹏名下，当时陈某刚年纪尚幼，当时赵某君承诺等陈某刚成年后过户给陈某刚，我没有义务给周某鹏买房。

赵某君对上述证据的质证意见为：对证据四，真实性认可，不认可证明目的，该证明目的与原告之前提交的诉状中的事实与理由一致，与变更后的事实与理由不一致；对证据六，不属于证据，属于原告的陈述，原告的陈述不是事实；对证据七，真实性无法核实，认可赵某君向吴某霞支付过涉案房屋的首付款；对证据八，照片的真实性没有异议，微信的真实性无法确认。但照片无法达到原告的证明目的。房屋的修缮即便是原告帮助过，也不能证明原告占有使用；对证据九、十、十一、十二，照片的真实性没有异议，微信的真实性无法确认。意见同证据八；对证据十三、该笔录没有涉案房屋为原告和赵某君所有，不认可证明目的；对证据十四，真实性没有异议，更能证明涉案房屋购买的家庭因素；对证据十五，与周某鹏核实，真实性认可，日记仅仅是周某鹏对自己日常生活所思所想的记载、记录，不认可证明目的；

对证据十六，真实性认可，但认为该证据反而体现了周某鹏对原告与赵某君的纠纷处在一个调解的姿态，不认可证明目的；对证据十七，真实性认可，其中赵某君房产证系与原告结婚前购买的。原告的房产证是婚后购买的。不认可证明目的。其陈述与之前诉状不一致，是不真实的。不清楚限购的政策，但不影响涉案房屋是真实由周某鹏购买的。

陈某文另向本院申请调取房屋居住证明，该证明由某物业公司出具，载明：“兹有陈某文居住在大兴区A号居住，不能证明陈某文与本房屋的关系，特此证明”。陈某文主张该居住证明证明了涉案房屋由其和赵某君居住。赵某君则认为不能确认该居住证明的真实性，即使是真实性，也不清楚是在何种情况下出具的，原告与赵某君均没有居住过涉案房屋。

裁判结果

驳回陈某文的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案中，首先陈某文主张其没有购房资质，但其未提交购房资格核验的相关证据。即使其没有购房资质，也不能免除其对于借名合意的证明责任。陈某文提交的现有证据不足以证明双方就借名买房达成合意，周某鹏、赵某君对此亦不认可。其次，从购房资金上来看，赵某君自认购房资金由其支出，但主张款项来源于其与周某鹏的父亲为股东共同经营的北京F公司的经营所得。如果陈某文认为涉案房屋购房款系其与赵某君的夫妻共同财产，其可另行主张。

关于涉案房屋的居住情况，庭审过程中陈某文自述其住所地为北京市朝阳区S号，赵某君自述其住所地北京市朝阳区y号。陈某文关于涉案房屋系其经常居住地的主张不能成立。

综上，陈某文主张与周某鹏、赵某君之间存在借名买房的事实不成立。在此前提下，其请求周某鹏将涉案房屋产权变更至陈某文和赵某君名下的诉讼请求于法无据，法院不予支持。