日本租房都知道！“原状恢复”是否是霸王条款？日本租房入住及退租需注意这些！

在日本租房退房时，租客可能会遇到”房东不退还押金或只退还一小部分“、”退租后收到房东的清洁费修复费等巨额费用的请求书“等等问题。

这到底是怎么回事呢？本期我们一起来了解下关于日本租房时都会碰到的”原状恢复“。

原状恢复是什么？

在日本租过房子的人都知道，日本有一个「原状回復義務」（原状恢复义务）的法律条文。

所谓原状恢复，并不是指要让房间回到全新的或是房客搬进来之前的状态，而是指除去在正常生活中产生的损耗和污垢，以及随着时间的推移而产生的物品自身老化，由租客负担因其故意或不注意造成的诸如地板伤痕、墙壁上油渍或者烟洞、水槽地漏周围的霉菌等。

由于每年关于退去费用的纠纷还是层出不穷，1998年日本国土交通省的“关于原状回复纠纷的指导意见”就做出了规定。

根据该指导意见，原状回复是指“因承租人居住、使用造成的建筑物价值减少，由承租人的故意、过失、未尽到善意注意义务等超过通常使用所造成的损耗、毁损，应当由承租人负责回复原状”。

简单说来，就是指“普通居住造成的自然损耗，承租人不承担责任”。

除此之外，东京都发布的“賃貸住宅トラブル防止ガイドライン”等等各个自治体发布的文件，可以自行在网上搜索。

房东和租客承担恢复义务的范围

为提前预防退租时发生纠纷，我们来看看房东和租客各自负担的原状恢复范围有哪些？

租客故意或疏忽造成的老化或损害，由租客承担原状恢复的费用。

由于房客的故意、过失、违反善管注意而造成的建筑物损坏，以及其他超过正常使用范围，导致房屋的的损耗毀损，均为租客负担。

例如：

・ 吸烟导致的墙壁和天花板的污垢；
・ 饮料等造成的地毯和地板上的斑点；
・ 搬家过程中发生的划痕；
・ 由于不及时清洁，厨房里出现的霉菌和油污；
・ 钉子和螺钉孔到墙壁基板造成的损伤；
・ 结露未及时清洁引起的霉菌和污渍；
・ 宠物导致的刮伤或气味；

（许多宠物友好的出租物业将以1个月的押金作为入住条件，并且多会在退出时扣掉这1个月的押金。）

可见，租客在租房期间需要负以下的责任：定期清理公寓、处理垃圾、保持房间通风、清洁厨房以防止油垢累积、清洁浴室以防止霉菌滋生，并防止排水管堵塞。

正常使用造成的老化和磨损的修理费用则包括在租金之中，是由房东承担恢复的义务。

例如：

・ 因日照引起的地板和壁纸变黄和变色
・ 因墙上贴海报等导致壁纸的颜色变化
・ 因放置家具，地板的凹痕和标记
・ 因放置电视或冰箱（电烧）造成的壁纸污垢

像这样，在日常生活中不可避免的划痕和污渍，以及财产的自然老化等，是房东的负担。

根据居住年数承担费用也不同

根据该指导原则，租客因故意或疏忽而损坏房屋时，必须支付维修费用，基本方式是租客的负担率随着居住年数的增加而减少。

例如，如壁纸和地毯，房客应负担的部分按年数逐渐减少（假设新商品价格是100％，负担率将每年减少约16％）。

简单来说，租房人居住3年后，如果要对壁纸进行原状回复的赔偿，只需要支付原价的一半费用，居住6年则约等于不需要支付费用。

此外，房间的其他设施的耐用年限，水槽为5年，空调为6年，坐便器和浴缸等是15年。

要注意的是，如果房间设备超过规定的耐用年限后还能继续使用，由于租房人的故意或是过失导致需要修理或更换的，租房人可能需要承担一部分费用。

退房时的现状确认及押金清算流程

关于专业清洁公司清洁房屋的费用，按照指导方针是由房东承担，但在实际情况下，租赁合同通常规定房屋清洁费用在搬出时从押金中扣除。一般清洁费为每平方米1000日元至1200日元和消费税。

通常，在搬入时，房东/租客双方需在房地产经纪公司在场的情况下，确认房屋状态并签署文件。在退出时，房东/租客双方同样需要房地产公司在场，对照入住时的文件，检查入住后产生的划痕和污垢。

在此之后，由房东指定的装修公司提出恢复原状所需费用以及条件，基于该估算书，计算确定双方的负担部分。双方就负担金额认识达成一致后，则从原状恢复费用和清洁费用中扣除押金，剩余金额退还给房客。

如何避免退房时产生纠纷？

为防止退房后产生金钱纠纷，房东/租客双方在入住或搬出时，合同订立时，都需要认真地确认合同条件，恢复原状的条件等等，在同意后再签订合同，这样不但能减少金钱损失，也能为以后再次顺利租房打下基础。

搬进去之前仔细检查房间每个角落，如果发现污渍或伤痕，最好当场拍照，联系不动产公司，留下证据。

在租住期间，要注意租客有“善管注意义务”，住的时候要比自己的房子更注意、更慎重，避免因自己不善使用造成室内划痕和污渍，从而要承担不必要的修缮等费用。

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