广州万科黄埔新城值得买吗？全面评测来了，附优缺点分析

广州 万科·黄埔新城
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万科黄埔新城值得买吗？全面评测来了，附优缺点分析~看完就知道250万花的值不值

万科·黄埔新城

｜ 山水大城 人文社区｜

项目规划效果图

【名称】：万科·黄埔新城

【地址】：黄埔东路·近5号线夏园地铁站/保盈大道站（在建中）

【户型】：规划建面约75-142㎡万科精装园景三四房

项目配套｜THE NEW CITY

• 5号线双地铁口3条快速路3条主干道
• 建面约100万m²商业综合体周边3大商圈
• 内部规划9年制公立学校（广铁一中铁铮学校已开学）
• 占地约4万㎡绿核公园20个口袋公园
• 建面约1.5万㎡医疗养老配套
• 建面约1.4万㎡综合性体育馆

项目规划效果图

01

临港经济区& 穗港合作区

双重区划利好加持

//黄埔临港经济区

“十四五规划”提出，临港经济区将打造“一核三带多点”空间格局，发展15个特色功能区，涵盖数字经济、综合服务等，全方位保障建设以人工智能为引领、以数字技术为驱动的宜居、宜业、宜游的全球智慧创新港城。(《黄埔临港经济区"十四五"发展规划（2021-2025年）》2021年9月14日）

黄埔临港经济区概念效果图｜图源：广州黄埔发布

// 穗港智造合作区

穗港智造合作区坐拥千亿级战略性新兴产业集群，汇聚世界一流科研资源、50多家世界500强企业等，未来将成为珠江沿岸，乃至整个广州高质量发展的重要阵地。(《广州黄埔发布》∶2021年9月15日)

穗港智造合作区效果图｜图源：《广州日报》

02

多维高效交通城

构建站城产人文一体化

// 多维立体路网

5号线双地铁口，直达珠江新城：2地铁（13/5号线），5号线保盈大道站（5号线东延段在建中，预计2023年开通）无需换乘，直达珠江新城CBD；通过13号线夏园站，4站直达鱼珠CBD，5站到天河，二期开通后不换乘直达珠江新城；（《广州交通十四五规划》2021年10月）

6条交通道路：3条主干道（黄埔东路、开发大道、开创大道），3条快速路（广园快速、广深沿江高速、广州绕城高速）环伺，畅达金融城、珠江新城，内通琶洲，外联大湾区。（《广州市交通运输“十四五”规划》）

//15分钟步行生活圈

打造15分钟步行生活圈，链接居住、就业、交通、休闲、服务五大体系，周边规划多个公交站，构建集公共交通、城市、产业、社会生活、文化于一体的综合开发模式。（规划中）

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03

现代智慧未来城

多业态融合商圈智慧先进社区

//建面约100万㎡商业综合体

综合商业：规划建面约33.9万㎡商业中心，建面约12.9万㎡“轻文旅微度假综合商业体”——拟引入水族馆、主题电影院等新兴商业，以及建面约0.7万㎡岭南滨水古街市集；（规划中）

办公：规划建面约9.2万㎡准甲级写字楼，打造黄埔区首栋约200m高的天际坐标；（规划中）

星级酒店：规划建面约5万㎡的瞻云酒店，拟引入配套建面约1300㎡无柱宴会厅、恒温泳池，健身房、屋顶婚礼空间等。（规划中）

项目规划效果图

// 智慧场景链

采用人脸识别智慧归家系统，智慧安防、一站式智慧生活APP、门卫/大堂机器人管家等构建智慧场景链，打造未来先进社区。（规划中）

04

全龄共悦成长城

多龄段教育生态链 高品质医疗康养

//优质教育大城

铁英教育集团已进驻万科黄埔新城，规划九年制广铁公立学校，三个校区，规划超过万个优质学位，此外还规划6所幼儿园、1所广州唯一艺术高中、1所少年宫。

项目规划效果图

//长者颐养生活

规划约1.5万㎡医疗养老配套，建设1所建面约5000㎡社区服务中心及2所养老机构；

拟引入万科旗下养老品牌——榕悦运营，为长者提供康复护理、生活照料、健康管理等全方位的养老服务。（规划中）

项目规划效果图

05

蓝绿丝带花园城

依水展脉描绘城市生态蓝图

//滨水艺术生活

打造约7.6万m²水域景观——依托3条贯穿社区的水脉，2个滨水公园以及1条滨水古街集市，保留龙舟道等历史文脉，让水岸成为生活的滨水剧场。（规划中）

项目规划效果图

// 公园城市范本

规划占面约4万㎡的生态绿核公园，种植了紫花风铃木、罗汉松、乌桕等珍贵园林树种；规划20个口袋公园，构建花期错落、四季纷呈的花园城市，实现真正的“家住公园里”，是广州公园城市实践的范本。（规划中）

项目实景图

06

无界友好运动城

轻享有氧时光 自在慢行生活

//综合运动场馆

规划建面约1.4万m²综合性体育馆，涵盖游泳馆、乒乓球馆、羽毛球馆等功能设施（规划中），构建自然健康的运动大城，让业主体验运动及娱乐相融的快乐。

项目规划效果图

//城市慢行系统

沿古港水脉打造约5km滨水步道；规划打造双向约13km、宽约2.5m的自行车道（部分1.5m)；沿绿核公园打造约2km专业跑道，6个运动驿站，提供直饮水、AED急救包等服务，保障运动安全。（规划中）

07

邻里文化共兴城

尊重历史文脉 构建先进邻里生活

// 文化传承共兴

通过保护牌坊、宗祠等文化遗产、保留71棵原生榕树、设计全景龙舟线、建设沙步文化馆，尊重历史文脉传承，延续港湾城市记忆。

// 邻里社群运营

未来将运营运动、艺术、亲子、公益等社群活动；运营便民家政、教育训练营、商家联动优惠等多元业态增值服务，构建先进文明社区。（规划中）

观澄组团和阅海组团

中央公园组团

优势：
1⃣️大盘开发，组团多，后期配套成熟，商场/办公/教育/交通都有，居住氛围浓厚
2⃣️教育资源优质，广铁已经开学；
3⃣️双地铁5号线东延线/13号线（夏园站），一次换乘直达核心区

劣势：
1⃣️老黄埔旧改地，总建面404万方，估计卖到天荒地老10年以上
2⃣️区位虽然属于老黄埔，实际上位置较偏，如果说与庙头板块的2个楼盘没有明显价差情况下，性价比不高
3⃣️产品设计很一般，得房率不高，交标标准也一般
4⃣️周边的居住氛围感真的很差，发展速度慢，等待兑现的周期长

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