丰科园配不配9w+？

10月的最后一天，丰台区又拍了两宗地，中海和中建东孚分别斥资54.4亿元、75.9亿元巨资各下一城。

这两家实力央企拿地算不上新闻，但这两宗位于郭公庄的地块指导售价为9.2万元/平米，着实让业界和公众咋舌了一把，4个多月前，丰台羊坊村招商臻园地块指导价7.2万元/平米，已经让人感觉丰台“疯”了吧。

这次处于同一环线、相距5公里左右，房价就涨了2万，丰台你咋不上天呢？有点过于膨胀了吧？谁给你的勇气？

要说郭公庄这旮瘩，可是丰台科技园的交通枢纽，地铁9号线和房山线在此换乘，9号线连接了丰科园、西客站、国家图书馆，可与8条地铁线交汇；房山线则北延至南三环，与16号线和10号线衔接。

因此，郭公庄可以说是丰科园核心坐标点，9.2万元/平米的价格，实际上就是丰科园的房价突破9万+。

那么，丰科园配不配9万+的房价呢？

01

产业能否支撑？

在这一轮楼市的周期中，北京新房市场的涨价逻辑，已经从以前的区位、地段转变为产业支撑。

举三个栗子，近三年北京楼市三大高地，海淀永丰、亦庄河西区、朝阳奶西，前者不仅为市场贡献多个销冠级项目，房价攀至8万+，甚至其外溢效应直接带火了昌南板块。

亦庄河西区板块二手房创造北京市场最大涨幅，而且X47地块招商玺的价格也达到了7.7—7.9万元/平米。

奶西则从8.5万元/平米高开，一年多就突破了9万。

这三个板块共同的特点是都有产业的支撑，海淀北部新区雄霸北京高新技术产业龙头，亦庄则是积淀30年发展底蕴的经济开发区，奶西自身虽无产业，但谁让这里傍着望京这个产业大户呢。

哦，对了，它们还有一个共同点就是都处于五环外，最牛X的永丰甚至在北5.5环之外。

要按以前的逻辑，五环外那可绝对是城外了，是北京人压根爱答不理的城乡结合部，但愣是被无数的北漂精英给捧成了大多数人高攀不起的热门板块。

回过头来看丰科园，虽然地处南城，但好歹是内城四环啊，占据北京主城区西南的金角银边，从1991年批准成立、1992年启动建设，至今也30年有余了，更是第一批国家级高新区。

所以，无论从区位、地段，还是发展历史和底蕴，丰科园丝毫不逊于永丰、亦庄，在2019年，丰科园甚至在中关村一区17园中人均产值名列第一、地均产值位居第二，也是北京重要的经济增长极。

何况，丰科园还可承接丽泽金融商务区的外溢，双重因素叠加，丰科园职住平衡的需求不可小觑。

既然有需求的支撑，这个板块的房价不涨才怪。

02

城市资源是否优质？

海淀永丰再热，亦庄涨幅再大，但是真正被财富阶层看重并疯抢的，仍是内城核心资产，这也是近两年天坛府、中信城四期五期、中建壹品·学府公馆、中信国安府、中建玖和府、融创壹号院等10万+项目一房难求的原因。

北京楼市两极分化严重，快被撑死的就是这类楼盘。在富人眼中，内城核心地段的房子是资产，而五环外的房子充其量是个居所，其价值不可同日而语。

连新房改14号文都明确了，“让商品房回归商品属性，满足改善型住房需求”，这一将改变楼市格局的政策导向，如果还不能让那些整天抱怨北京房价高、叫嚣楼市要崩盘的人觉醒，只能说“夏虫不可语冰”了。

丰科园算不算是内城核心地段，答案是肯定的。

那么丰科园所拥有的城市资源是否足够优质，足以支撑9万+的房价呢？

从城市资源的几个维度讲，除了教育资源偏弱外，轨道交通、大型商业、医疗机构、生态公园等配套应有尽有，在教育资源短板上，这里也有3个中小学教育用地、4个托幼用地的规划，以丰台区目前对教育的重视程度，在丰科园落地名校是毋庸置疑的。

因此，已经成为北京内城西南角核心区的丰科园，而且是堪与丽泽并肩的丰台区产业高地，只能是越来越好。

03

房价增长是否透支？

还有一重因素，是买房人必须要看透的，那就是房价增长幅度是否透支了未来的升值空间。毕竟，作为大宗投资，谁都不愿意买在高点。

如果将上半年的招商臻园和郭公庄这两宗地的价格相比，9.2万元/平米比7.2万元/平米的确高出近3成，这个幅度当真是不小。

但二者距离差5公里多，周边的资源配套完全不同，你要是拿郭公庄和羊坊村比，不如与隔条四环路的花乡造甲村比，那里的中海甲叁号院从11万+已卖到12万+，一年前拿地的君礼著售价也在10.6万元/平米，这样一比，是不是就平衡多了？

再跟同处南四环外的新宫板块8万+相比，教育资源占优，轨道交通、商业配套、医疗资源打平，生态环境稍逊，但丰科园最大的产业优势是新宫不具备的，所以丰科园比新宫贵几千块，是不是就顺理成章了？

如果有人再拿曾经的花乡白盆窑三兄弟来比较，更是无稽之谈，限竞房时代的6.7万元/平米，与商品房具有可比性吗？

你去比较一下亦庄河西区，如今的7.7万元/平米，可是比限竞房时代的5.4万元/平米，足足上涨了43%呢，但买河西区的人只会看到迈过10万+的二手房，而不会去算计这个涨幅是否已透支了板块增值空间。

从丰台敢于给郭公庄地块定价突破9万，瞭望君认为，这应该是吃透了新房改14号文的精神，让区域的价值得到回归。

综上所述，对于买房人而言，其实无需多虑丰科园的房价值不值9万+，更需要关注的是，中海和中建东孚会做出什么样的产品，能否真正满足买房人的需求，品质是否配得上丰科园。