实探深圳6000+户回迁房群！能买吗？

淘房志拍摄，下同

近日，有粉丝向我们咨询：罗湖的观山盛苑能不能买？

刚需买房要怎么选，一直是大家关心的话题。

在9月份深圳热门成交楼盘里，观山盛苑以16套的成交量排名第一（数据来源：大咖深房团）。也就是说，每2天就有一套房源成交。

观山盛苑是罗湖“二线插花地”棚户区改造项目，去年入伙，今年拿房产证，2700余套房源。这一片还有观山瑞苑、观山嘉苑、观山祥苑等小区，四个小区一共有6000多户。

新小区，成交均价在4-5万/平之间，总价低。观山盛苑户型如何？值得买吗？

成交活跃

9月份卖了16套

成交均价4.5-5万/平

增值税高

观山盛苑位于罗湖区东湖街道金稻田路1086号，共5栋住宅楼，2000多户，最高51层，小区内部有园林、儿童活动场所等。周边还有观山瑞苑、观山嘉苑、观山祥苑等楼盘。

该小区是去年刚入伙的，据悉入伙后，二手房交易就开始活跃起来了。

有多火？据深圳中原研究中心数据显示：

今年上半年罗湖成交量最高的楼盘是观山盛苑；

在9月份深圳热门成交楼盘里，观山盛苑以16套的成交量排名第一。

观山盛苑平均成交面积约86.29平，户型面积段比较多，有1房、2房、3房、4房可选，热门成交房源是2-3房住宅。

这套建面约57.36平的2房1厅，挂牌价237万，单价约4.1万/平，朝西。

来源：链家官网

进门后是客厅，厅出阳台，两个卧室格局方正，带飘窗设计。

来源：链家官网

但厨房光线不行，即使白天也得开灯。

来源：链家官网

这个户型单身人士或者年轻夫妻住是足够的，门槛也相对较低。再大一点有62平的，可以做到三房。

72平的三房是成交比较活跃的户型，相对总价不会太高，三房也能更好满足居住需求。

来源：链家官网

这个户型毛坯挂牌价340万，诚心买有可谈空间。客厅很宽敞，也是客厅出阳台。

来源：链家官网

整个小区户型比较多，需要多看看，因为不同楼层、不同朝向的光线、视野等不一样。

整体来说格局方正，优缺点明显。

不少户型的厨房和卫生间光线不行，还有就是私密性没那么好，自家厨房或者卫生间离对面那户很近。

观山盛苑的物业是中海物业，梯户比有4梯7户、4梯8户。虽然共51层高，但电梯还是挺快的。另外，小区车位比充足。

据我们了解到，这边房子挺好租的，以年轻人为主，大多是在周边工作的上班族。观山盛苑房子新，可以拎包入住。

来源：链家官网

在租金方面，30多平的一房2000元/月起，57平的两房租金约4500-5000元/月，62平三房租金约4800-5000元/月，70多平的三房租金约5000-5500元/月。

以首付3成来计算，月租差不多可以抵一半月供。

来源：链家官网

链家网数据显示，观山盛苑近30天带看532次，近90天成交10套，44套正在出售，可见很活跃。

小区均价489991元/平，2-3房挂牌总价在237-500万之间，从总价上来说，很适合刚需上车。

值得注意的是，观山盛苑的增值税比较高，两房、三房的增值税一般都要去到十几万了。

布心热门成交楼盘

离地铁不近

周边多为老旧二手房

刚需容易上车

观山盛苑值不值得买？

先来说说这个楼盘的配套条件。

观山盛苑距离最近的地铁站是5号线布心站，距离不近，步行要10多分钟。如果不想走路，可以出地铁乘坐公交车到项目。周边还有5号线百鸽笼站，也不近，总之地铁出行没那么方便。

不过项目楼下就有个公交站台——“戒毒所”站，公交坐车方便。自驾的话，出来是金稻田路，高峰期容易堵车。

在教育配套上，项目楼下有个幼儿园（金鹏幼儿园）。周边的学校有香港中文大学（深圳）附属礼文学校、东晓小学、布心小学、翠园东晓中学等，属于大学区招生。（具体入学政策以官方公布为准）

其中，香港中文大学（深圳）附属礼文学校是部分购房者选择观山盛苑的一个原因。

该校去年9月开学，是罗湖区与高校在基础教育领域合作办学的第一家学校。据悉家长都挺关注这个学校的，按积分入学。

观山盛苑楼下有底商，可以满足日常生活所需。周边还有布吉万象汇、天河城等大型商场，娱乐、购物方便。

项目旁边就是东晓公园，周边还有围岭公园、淘金山绿道等。

目前布心片区的大多住宅较为老旧，二手房指导价为4-5万/平。

周边在售的二手房，比如心怡花园82平两房挂牌价445万，翡翠园57平的2房挂牌280万。

还有观山祥苑、观山瑞苑、观山嘉苑三个小区，去年陆续入伙，此前也出现过“负首付”的消息。

目前这三个小区均价都在5万/平左右，相对来说观山盛苑在售房源最多，成交最为活跃，因为体量更大、价格更便宜一些。

来源：链家官网

不过，这类新入伙的房源，并没有纳入二手房参考价体系中，完全是“将市场的还给市场”，在估价时，就有更灵活的空间。

总的来说，观山盛苑最大的优势就是价格便宜，300多万就能在罗湖买三房，还是新社区，对刚需友好。

不过，项目离地铁站不近，公共出行的便捷度会差一些。部分户型厨房、卫生间光线不行，需要多看看不同的单位户型。

如果想买在罗湖、且自己预算有限，观山盛苑可以看一看，总价低，好上车。

但如果有充足的预算，建议可以多对比。目前二手房市场还是有不少低于指导价的笋盘，多看看盘，择优入手。

来源：深圳淘房志