387亩，44亿元起！浐灞、灞桥供地！

今年3月份的时候，灞桥区就曾经举办了一场土地推介会，当时推介了4宗共计300亩开发用地。

但这几块地，一直没有供应，直至今天才发布了其中2宗地的正式出让公告。

另外，浐灞生态区北辰大道东侧2宗、欧亚大道西侧1宗开发用地的出让公告，也正式发布。

两大楼市非热点板块此次土地供应，能否实现溢价成交？我们共同关注。

灞桥2宗开发用地供应

灞桥此次有2宗开发用地供应，共计182.839亩，计容建面约31.75万㎡，挂牌起始价共计为23.21亿元。这两块地均位于灞河西岸，并且两块地紧邻。这两块地的具体信息如下：

BQ2- 19-114宗地：位于灞桥区南程路以南、下庄路以西，土地面积63.845亩，土地用途为住宅，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，建筑限高80米，这块地计容建面为119280㎡。

BQ2- 19-112宗地：位于灞桥区柳莺路以北，柳烟路以西，规划路以南、以东，土地面积182.839亩，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%，建筑限高80米，这块地计容建面为198250㎡。这个地块中配套有约5400㎡公办幼儿园。

这2宗地的挂牌起始价分别为8.34亿元、14.87亿元，开发商可以单独竞买，也可以联合竞买，将按照价高者得原则确定竞得人。

按照起始价计算，这两块地的地价为1306.29万元/亩起、1249.64万元/亩起，楼面地价分别为6991.95元/㎡起、7500.63元/㎡，再加上无偿移交的公建配套，实际成本要更高一些。

从这两块地所处的位置来看，属于灞桥区这几年重点开发建设的板块之一，这两块地也是今年3月份灞桥区土地推介会上的地块。

这两块地周边的配套，最大优势就是生态资源、教育资源。生态资源方面，距离灞河只有不到500米；教育资源方面，周边云集了西安滨河学校、东城第六小学、东城第二学校等。

另外，地铁1号线、6号线、9号线等地铁配套，三甲医院唐都医院，以及待开发的万达广场，距离这两块地也是近在咫尺。

同时，这两块地南侧，是待开发的地铁停车场上盖TOD地块，预计届时将有大量商业配套。

地产开发方面，龙湖、中铁一院逸博置业、领航等房企在这个板块目前有项目开发，另外灞桥城建、纺织城建设在这个板块也有土地储备。

这几年，这个板块的土地出让，基本都是以底价成交。2021年10月，龙湖底价在该板块拿地，容积率2.8，楼面地价6596.96元/㎡；2022年6月，中铁一院逸博置业、灞桥城建在该板块摘得容积率2.5的地块楼面地价7572元/㎡、7703元/㎡，纺织城建设摘得容积率2.6的地块楼面地价7692元/㎡。

对比这两年成交的地块楼面地价，以及此次挂牌出让的2宗地块，楼面地价基本与之前相差不大。

目前，该板块内主要在售项目为中国铁建西派逸园，高层售价在1.7万元/㎡左右，小高层售价1.9万元/㎡左右。领航悦峯的高层售价则在1.4万元/㎡，由于是城改项目容积率较高，产品为刚需产品，因此价格较低。

浐灞3宗地出让

浐灞这次有3宗地供应，土地面积共计204.791亩，计容建面约38.47万㎡，挂牌起始价合计为21.02亿元。

其中，CB3- 1-92宗地位于浐灞生态区香槐五路以南、欧亚大道以西，土地面积60.194亩（住宅41.251亩，商服18.943亩），土地用途为住宅、商服（共用宗），容积率不大于2.86，建筑密度不大于29%，绿地率不小于32%，住宅建筑限高80米，地块计容建面为114768.94㎡。

这块地的挂牌起始价为59885万元，折合994.87万元/亩起，楼面地价5217.88元/㎡起，将按照价高者得原则确定竞得人。

从位置上来看，这块地的位置在湾流项目的北侧，地块紧邻地铁3号线，周边有浐灞实验小学、砂之船奥特莱斯、浐灞假日酒店、华夏文旅、西安国际会展中心等配套，区域内居住氛围已经成熟。

今年5月份，西安城投曾经在该板块拿地50亩，容积率2.5，楼面地价7351元/㎡。很明显可以看出，这次供应的这块地，楼面地价降幅较大，这一方面与目前土地市场大环境有关，另一方面也与这块地中商业用地占比较高有关。

浐灞今天挂牌出让的另外两宗地分别为CB4- 6-264宗地、CB4- 6-265宗地。

这两块地紧邻，整体位于北辰大道以东、灞浦四路以北，土地面积分别为75.319亩、79.278亩，土地用途均为住宅，容积率上限均为2.8，建筑密度上限20%，绿地率下限35%，限高80米，计容建面分别为14.0595万㎡、12.9318万㎡。

这两块地挂牌起始价分别为7.826亿元、7.202亿元，折合1039.05万元/亩起、1039.58万元/亩起，楼面地价5566.34元/㎡起、5569.22元/㎡起，将按照价高者得原则确定竞得人。

从这两块地所处的位置来看，刚好处于目前西安南北重要交通要道北辰大道上，北辰大道全线高架后，向南可以直达辛家庙立交、北二环、东二环，进入三环内、二环内更快。同时，沿着这两块地南侧不远处的灞浦三路向东穿过灞河奥体隧道，可以直达西安奥体中心。

碧桂园、华远、金科、招商、上实城开、远洋等全国性房企，在周边均已经有项目布局。另外，龙湖旗下的代建平台龙湖龙智造携手陕西中万晟华实业也将落子这个板块，将开发金科博翠天宸南侧2宗共计74.55亩地块。

此次灞桥2宗地、浐灞3宗地的正式挂牌时间，是在12月份，具体哪家房企会摘得，届时答案就会揭晓。