北京
梧桐星宸
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要说今年北京最火的新房板块，毫无疑问当属昌平的朱辛庄。
在土拍时开发商们就抢的“头破血流”，朱辛庄0028地块更是吸引了42家开发商或联合体报名参加，创下了北京实行土地招拍挂以来的记录。
越秀星樾、大华启宸府两个项目卖的都非常好~
上周，朱辛庄的新地块0022、0027上架预申请，指导价涨到了6.6万/平，每平米涨了4000元。
小微一直认为，昌平南从来不是买配套的，而是买价差。
朱辛庄的次新小区领秀慧谷，挂牌价是6.9万/平，之前新盘卖6万2，大家还能当成倒挂看。
那现在新地块价格提高了，对比周边二手房，倒挂空间不存在了，TZ属性也就大打折扣~
如果你也认为朱辛庄6万6贵了，那还有哪个新盘的价格更安全？未来空间更大？或者说北部地区的购房者，除了朱辛庄，还会看重哪片区域？
很多人都说沙河高教园的梧桐星宸是朱辛庄平替。
那今天小微就从板块发展、项目优缺点等维度来综合测评下：
01.
小微只想说：不是朱辛庄买不起，而是5万+的梧桐星宸更有性价比。
地铁就差了三站地，换每平米1万1，一套三居室可就差着100多万，它不香吗？
从位置上看，梧桐星宸最近的地块到沙河高教园地铁站600米，最远的地块也就900多米，5站地20分钟就能到西二旗，通勤上很便利。
板块发展上，根据沙河高教园控规显示，8平方公里的沙河高教园分为东侧和南侧的高校片区，西侧的居住片区，中间部分是公共服务配套区。
在公共服务配套区的中间位置，将设置一条现代化景观轴线，类似于大型中央公园。
沙河高教园的主要产业，以及学校、体育中心、商业综合体等配套，都将围绕这条景观轴两侧布设，整体可以达到百万平米的规模。
未来，梧桐星宸的西侧是市政公园，再往西是九年一贯制学校，目前学校还没定。北侧有一块停车场用地，停车场的北侧是商业综合体的规划。
等到未来规划全部落地后，整个小板块的宜居性是非常不错的。
02.
说下大家最关心的产品。
梧桐星宸是由首开+建工+越秀三大国企联合开发，案名梧桐星宸，取自首开的“梧桐”系、越秀“星”系和北京建工“宸”系三者结合。
而这三个系列的产品，也分别以“梧桐山语”、“越秀星樾”、“北京建工·揽星宸”的面貌，陆续在今年创造了热销。
项目共规划32栋住宅楼，整个小区共有1243套房源，其中期房有900多套。
项目户型的面积段约59-127㎡，覆盖一居到四居。按照指导价5.5万/㎡算，总价约310-700万左右。
59㎡一居室，单身贵族和小情侣看完狂喜，算下来首付100多万就能上车。
而且这个户型房源数不少，并非那种角落变异户型，而是真正做了一个主打户型。
但从产品的角度来说，这个户型设计的差点意思，通透性和采光都很一般。
建面约75㎡的两居，格局不错，客厅＋卧室朝南，U型开放式厨房和餐厅形成联动，缺点卫生间是暗卫。
85㎡做到了三居一卫，还是南北通透两面宽。入户有玄关柜家政间，大U型厨房，三分离卫生间，边户可以做到明卫。
99㎡三居两卫，这个户型是项目的绝对主力，也是得房率最高的一个户型，得房率在81%左右。
标准南向三面宽，整体南向面宽约9.4米。三个卧室分布在三个角落，能最大限度地保证隐私和独立性。LDK餐客厨一体化设计，可以在视觉上增强室内空间的通透感。
127㎡四居，是项目最大的户型，约10.4米的南向三面宽，南向主卧套房带飘窗，整体面积超20平。这个户型套数不多，占比约7.80%。
项目的样板间已经开放了，一共做了三个，分别是建面约75平、85平交付和99平展示样板间。
03.
说完了户型设计，再聊聊项目的一些缺点。
受制于最初供地形态，梧桐星宸是由6个住宅地块组成。每个地块都比较小，基本做不了啥园林景观。
而且大部分楼栋都临街，噪音问题在所难免。
在整个规划图中，将儿童游乐设施设计在了社区综合服务楼地块，儿童游乐面积仅为200平米，这对于一个1200多套房的大社区而言，实在是“少的可怜”。
总结一下：
梧桐星宸能成为朱辛庄平替项目，自然是有几分独到之处。
第一，都在昌平线旁。梧桐星宸在昌平线沙河高教园站。3站朱辛庄，5站西二旗，8站五道口。
第二，距离地铁站很近。梧桐星宸是近几年沙河高教园供地中离地铁最近的项目，没有之一。最近的地块到地铁站600米，最远的也不过900多米。
今年三批次供地清单中，板块内还一块拟供地，位于京藏高速旁，到地铁站的直线距离都快3公里了。
第三，远了3站，价格也低了不少。5.5万/㎡的指导价，相比朱辛庄一平便宜1万1。非常适合在北部工作的刚需群体首套置业。
第四，板块潜力十足。沙河高教园位于未来科学城西区，是昌平重点发展的板块，各种利好规划非常多，整体人文素养和城市界面也很不错。
04.
北京楼市典型的热销区域，除了海淀，就属昌平了。
历数近几年成交额，昌平在北京各区中基本是稳居前三的存在，一直拥有较高热度，更是诞生了奥森one、金隅上城郡等百亿销冠。
让人们领略到昌平楼市的爆发力和需求潜力。
从地域特点看，昌平西靠海淀，东邻朝阳，都是经济雄厚，产业发达的区域，拥有左右逢源的优势。
北京新总规确定后，昌平立足未来科学城规划，不断升级产业，更新基础设施，增强生活配套，大大提高了区域的宜居性，有效承接了海淀科技人才外溢的居住需求。
尤其是未来科学城西区-昌平南板块，几乎与海淀融为一体，催旺楼市成交的同时，也加速了增值效应。
一条北清路将昌平南与海淀北紧密相连，北清路沿线汇集了中关村软件园、永丰产业基地、翠湖科技园、生命科学园、未来科学城等一众高新技术产业园区，形成北清路近万亿产业带。
梧桐星宸
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