北京房产律师-离婚房产应按登记份额分割案例

北京房产律师黄争荣擅长代理商品房买卖、二手房买卖、离婚房产分割、房产继承、房产赠与、借名买房、分家析产、商业地产、央产房、经济适用房、宅基地房屋、房屋征收等房产纠纷案件，现将部分案例改编整理点评后发布。

北京房产律师黄争荣点评离婚纠纷案件，该案件因房产分割判决错误被检察院提起抗诉。

2011年2月程某与汪某登记结婚，夫妻俩在北京某区购置了一套93平方米的商品房。2012年3月，程某支付了首付款39万元，其余88万元贷款于2014年3月还清。2014年3月，新房收房时，两人在开发商处签订声明：该房产为夫妻按份共有，其中程某占99%，汪某占1%。2019年6月，这套房产在不动产登记中心办理了产权登记。办手续那天，程某因身体不适没有到场，而是委托汪某代自己签字办理。不动产权证书主页“共有情况”一栏显示“按份共有”；附记页中显示“汪某占有份额1%，程某占有份额99%。”两人还在不动产登记中心签署《声明》，约定汪某占1%，程某占99%，《声明》签字处也是由汪某代程某签的字。

2019年12月，汪某突然提出离婚，程某同意离婚。但当初房产登记时是按份共有的，双方就房产分割不能达成一致。程某向法院提起诉讼，请求法院判决自己与汪某离婚，并请求法院以房产证书登记为准，依法分割与汪某按份共有的房产。汪某则辩称，同意离婚，但房产比例不能按99%和1%分。要求对房产平均分割。

法院经审理查明，原、被告婚后因生活琐事产生矛盾，2020年3月分居。婚后双方购买房屋一套，该房屋的不动产权证书显示房屋共有情况为按份共有，汪某共有份额为1%，程某共有份额为99%。关于不动产按份共有的情况，原告称，“根据房屋的出资情况，他当时是认可我出资多的”。被告称，“办理房产证的时候我并不清楚1%和99%是什么意思”；关于买房时具体的出资情况，被告称，“我大概出资三四万元，房屋从购买到提前还贷确实是她出的多。”案件审理过程中，经程某申请，法院委托房地产评估公司对涉案房屋进行评估，房屋价值总额为300余万元。

法院判决双方离婚，但法院认为，虽然不动产权证书显示房屋共有情况为按份共有，然该房产为双方婚后购买，在婚姻存续期间共同偿还贷款，双方就该房屋亦无其他约定情形，原告请求就以房产证登记为准，即按99%的比例给原告、原告再按1%的比例给付被告折价款3万元，没有法律依据。结合案件的实际情况，从照顾女方权益的原则出发，法院最终认定涉案房屋归原告程某所有，由程某向被告汪某支付相应房屋补偿款150万元。

程某不服一审判决提起上诉。二审法院在审查该案时明确争议焦点为“是否存在夫妻财产约定，双方离婚时如何分割财产”。法院认为，按照婚姻法相关规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。而程某、汪某所签《声明》系为办理产权证书出具，且汪某表示不清楚该《声明》的内容及意义。在双方未单独以书面形式作出明确约定的情况下，难以认定双方对涉案房屋存在夫妻财产约定。程某虽然提交了录音、微信聊天截屏等证据，但结合录音时所处情境，汪某对于房屋份额的表述并非在理性平和状态下作出，亦未采取法律规定的书面形式，无法据此认定程某主张的对房屋的份额约定。

二审法院认定程某提交的证据不足以证明其与汪某就涉案房屋权属作出过明确约定，驳回了程某的上诉请求，维持原审判决。

程某不服，向上级法院申请再审。2021年3月北京市高级法院作出民事裁定，驳回程某再审申请。

程某向检察机关申请监督。北京市检察院第二分院经过充分调查核实与认真研判，认为法院终审判决认定事实缺乏证据证明，适用法律错误，于2021年6月向北京市检察院提请抗诉。

北京市检察院受理案件后，经审查认为，法院作出的民事判决书认定双方未对房屋权属作出明确约定与证据证明的事实不符，不按双方约定共有份额分割涉案房屋确系适用法律错误。

从双方意思表示上看，在办理房屋产权证之前，汪某持程某的授权委托书接受了办理不动产权登记中心工作人员的询问，并以自己及程某的名义签署了《声明》。之后，他也曾多次表示对涉案房屋的明确认可，法院关于汪某对于房屋份额的表述“并非在理性平和状态作出”的认定缺乏证据证明；

从要式法律行为要求上看，汪某以自己及程某的名义签署的《声明》系采取了书面形式，本案不应机械地以双方之间没有一份名为《夫妻财产约定》的书面材料就否认双方关于财产份额的约定，而应结合双方真实意思表示、书面材料及立法本义进行认定，《声明》实质是双方对婚姻关系存续期间所得财产按份共有的书面约定，符合法律关于夫妻财产约定采取书面形式要式的规定，二审判决认定双方“未采取法律规定的书面形式”与证据证明的事实不符。

从房屋产权登记结果看，不动产权证书是落实共有权人关于财产约定的载体，房产登记机关亦是按照所有权人的意思表示进行产权登记，一经登记即具有确认共有权份额的法律效力。不动产登记中心向汪某、程某颁发的不动产权证反映了二人对财产份额约定的结果，在没有相反证据的情况下，对涉案房屋的份额认定不应与不动产权登记内容不同。

依据法律规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前的约定，对双方具有约束力。本案中，双方存在合法、明确的按份共有的财产约定，涉案房屋应按照双方约定进行分割。原审判决未按双方约定分割婚内房屋，适用法律错误。

2021年8月北京市检察院就此案依法向北京市高级法院提出抗诉。北京市检察院提出抗诉后，北京市高级法院对此案发回重审。

法院再审查明，汪某、程某在办理涉案房屋登记时，双方出具《声明》，该《声明》约定双方对涉案房屋按份共有：程某占99%、汪某占1%；登记机关的询问记录记载“申请人登记事项是否为申请人的真实意思表示，回答为‘是’”，汪某在该询问笔录上签字。

根据查明的事实，法院认为，汪某、程某将房屋产权登记为按份共有，并且在办理登记的《声明》中明确约定为按份额比例为汪某1%，程某99%。汪某签署《声明》（并代程某签署）并向登记机关表明是其真实意思表示，这意味着当事人双方对房产作出了按份共有的约定，并且已按照该约定进行了物权登记。该约定和登记具有法律效力，对汪某、程某具有约束力。对于涉案房屋，应当按照按份共有的约定进行分割。程某的诉请于法有据，法院予以支持。原审法院对于房屋分割处理有误，再审予以改正。法院判决撤销有关此案判决中的财产分割部分，判决涉案房屋归程某所有，程某在判决生效三十日内给付汪某房屋折价款3万余元。

北京房产律师黄争荣认为，原物权法第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记是物权公示的重要方面，本案中的夫妻二人在进行不动产登记时已经对份额作出明确约定，并在不动产权证书主页共有情况一栏中也有登记，出于对物权公示权威性的考虑，应当予以承认。本案中并没有明确的证据表明丈夫一方在签署《声明》和登记时有意思表示瑕疵，而且双方约定的意思非常明确，并不存在合同无效的情形。约定在双方内部发生法律约束力，不应当轻易否认其效力。

程某和汪某之间的《声明》是否构成夫妻财产约定。原婚姻法规定的夫妻财产制包括法定财产制和约定财产制。除法律规定的特别情形外，婚姻关系存续期间取得的财产归夫妻双方共同共有。夫妻之间可以就财产的归属进行约定，如果夫妻之间有特别约定，则应按照夫妻之间的约定来确定财产的归属，而不再归夫妻双方共同共有。案涉房屋系在婚姻关系存续期间获得的财产，如果认定《声明》构成原婚姻法第19条规定的夫妻财产协议，则应依照《声明》的内容来确定权属和进行房屋分割，否则仍应按夫妻共同共有财产进行分割。

登记机关登记的份额比例，并不一定能够作为存在夫妻财产约定的依据。实践中，夫妻双方在婚后以共有财产购买的房屋可能仅登记在一人名下，但这并不意味着房屋仅属于登记的一方，而是仍属于夫妻双方所有。本案是否存在夫妻财产约定的关键在于《声明》，而非登记机关的登记。对于夫妻财产约定，我国原婚姻法仅作了原则性规定，要求采取书面形式，并无其他要求。只要协议符合书面的形式，内容是夫妻双方关于财产归属的约定，且双方意思表示真实即可。本案中，《声明》符合形式和实质要求，而且程某的签字系汪某代签，在无相反证据的情况下，应当认定属于双方的真实意思表示。