广州跟进取消地价上限：新挂宅地出让“价高者得”

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

11月21日，《中国经营报》记者获悉，广州公共资源交易中心发布一则土地出让公告，该地块编号为HPG—DS—26，位于广州市黄埔区护林路以南、镇东路以东，性质为二类居住用地兼容文化设施用地，起始价约39.47亿元，将于12月22日限时竞价出让。

值得注意的是，上述公告明确，HPG—DS—26地块挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人，未设置最高限制地价，这一点与广州以往涉宅用地出让规则有所差异。此前，广州涉宅用地出让通过设置最高限制地价，出价触顶后摇号或竞配建面积、竞自持面积等方式确定竞得人，控制土地出让溢价。

对于广州宅地出让规则出现的新变化，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称：“政策导向发生了改变。”其进一步表示，针对房地产新形势，特别是需求端纾困效应减弱的情况，近期政策主动应对。“预计开发商后期拿地积极性将有所提振，对后续卖地也有积极效果。但不设地价上限若带来竞拍房企数量增多、溢价率收窄，也可能导致政策效果减弱。因此，具体效果的实现要看具体地块。”

中指研究院监测数据显示，截至11月21日，在22个采取“两集中”土地出让方式的城市中，已全部发布涉宅用地公告，其中18城恢复“价高者得”，目前仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。

未设置最高限制地价

公告显示，此次挂牌出让的HPG—DS—26地块面积为37711平方米，容积率≤4.3，起拍价约39.47亿元，增价幅度为2000万元，保证金约7.89亿元。地块出让价格包含地下空间非计算容积率建筑面积65135平方米的价格，地块内住宅与地下车库用途的价格比例为99.66%∶0.34%。

根据出让要求，竞得人须出资配建黄埔区文化馆（文化馆地块设施计容建筑面积10000平方米，包括艺术培训区4000平方米、艺术展示区1000平方米、艺术交流区1000平方米、辅助功能区1000平方米和小剧场3000平方米），建成后无偿移交黄埔区文化广电旅游局或其指定单位。另外，竞买人在广州范围内竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金，竞买人股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。

值得注意的是，HPG—DS—26地块没有设置最高限制地价，其挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人。挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价，转入限时竞价，通过限时竞价确定竞得人。

设置最高限制地价，是广州此前惯用的土拍规则。

以番禺区大石街新光快速西侧地块（已于9月11日成功出让）为例，该宗宅地设定了最高限制地价（约10.79亿元），其成交分两种情况：一是竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；二是当有两个或两个以上竞买人报出最高限制地价后，停止网上竞价，改为摇号确定竞得人。

李宇嘉表示，在新的政策架构下，广州土地市场恢复价高者得的竞拍原则，“开发商能根据房价水平直观计算利润空间，这是在给市场让利、休养生息，提振市场拿地的积极性”。

在广州之前，下半年以来已有多个热点城市在具体地块出让规则方面不再设置最高限制地价，但广州是首个执行土拍“价高者得”的一线城市。

第四批次供地在路上

根据好地研究院统计，1—10月，广州土地出让金为951.5亿元，同比下降7.6%，成交总建面555.2万平方米，同比下降22.8%。成功出让的36宗土地中，仅12宗（含11宗进入摇号环节的土地）拍出溢价，其余地块均为底价成交。

11月10日，广州市规划和自然资源局发布2023年部分拟供商品住宅用地项目清单（第四批），共涉及18宗地块，供应总建面272.22万平方米，拟于2023年11月11日至2024年2月10日期间发布出让公告。其中，中心四区（天河、越秀、海珠、荔湾）供应地块数量占比达39%，较第三批次的占比有所提高。

克而瑞数据监测显示，广州今年土地市场计划供应69宗，同比增长19%，供应总建面1002.5万平方米，同比增长8%，整体供应规模较去年有所增加。

李宇嘉表示，通过土地市场的情绪修复，或将带动下游的商品房市场。值得注意的是，8月底以来，广州楼市新政打出“组合拳”，包括部分区域放开限购、公积金“认房不认贷”等。

国家统计局发布的数据显示，10月，广州新建商品住宅、二手住宅销售价格分别环比下降0.7%、0.8%。1—10月，广州新建商品住宅、二手住宅平均销售价格分别同比下降0.9%、2.1%。

根据广州中原研究发展部提供的数据，10月，广州新房网签6521宗，环比增长43%，同比增长23%，创近5个月来新高；二手住宅成交量（自助网签+中介网签）9361宗，成交迎来“三连涨”（成交量连续三个月增长），环比9.6%，同比增长41.3%。截至10月末，广州全市库存量1191.1万平方米，去化周期19.2个月。

（编辑：赵毅 校对：翟军）