深度分析：深圳市以制造业为根基 加速推进“工业上楼”优质厂房空间建设计划

中商情报网讯：“工业上楼”不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。在产业用地资源日益紧张、工业用地成本逐渐增长的背景下，“工业上楼”成为深圳市进一步促进产业用地节约集约利用、推进制造业高质量发展的重要举措。

一、深圳市“工业上楼”发展背景

1.制造业持续发展与产业空间不足矛盾突出

深圳始终以实体经济为本，坚持工业立市、制造业强市发展战略。2022年，深圳市规上工业总产值达4.55万亿元，规上工业增加值达1.04万亿元，工业总产值和工业增加值实现全国城市“双第一”。2022年，全市七大战略性新兴产业（20个产业集群）增加值达到1.33万亿元台阶，占GDP的比重达到41.1%。

在制造业持续发展的背景下，深圳也面临着产业空间不足的难题。资料显示，深圳产业用地面积仅有221平方公里，是上海的40.2%、苏州的28.8%。受面积限制，产业空间成为深圳制造业发展最紧缺的“家当”，土地空间不足正在成为“木桶效应”中的最大短板。

2.依托产业总体空间布局，“工业上楼”相关政策相继出台

为拓展高质量产业空间，保障先进制造业发展，深圳市政府相关部门发布了一系列产业政策。2022年6月，深圳发布“20+8”产业集群、工业“30条”等政策举措，同时出台的《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》提出，要以高质量产业空间保障先进制造业发展。

依托产业发展总体布局，2022年11月，深圳正式推出“工业上楼”计划，紧扣“20+8”产业集群，依托20大先进制造业园区，打造“垂直工厂”，明确提出连续五年每年建设2000万平方米优质、经济、定制化厂房空间。

具体实施方面，2023年2月，有关部门出台了《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》，《方案》简化了“工业上楼”项目的审批流程，优化了审批机制，并明确了各政府部门如何分工协同，提高审批效率，以及“工业上楼”项目的实施路径和审批要点。

资料来源：中商产业研究院整理

3.深圳市工业上楼开发模式和实施路径

“工业上楼”不仅是深圳在制造业高质量发展新格局和制造业空间资源紧缺背景下，城市空间形态的创新和突破，也是深圳加快建设全球领先的重要的先进制造业中心的重要举措。 从开发模式来看，《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》提到，面向优质成长型企业、上市及拟上市公司等，推出“低成本开发+高质量建设+准成本提供”的优质产业空间，采取“政府主导、国企实施”模式。从实施路径来看，根据《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》，深圳工业上楼项目的实施路径主要有四种，分别为城市更新、产业提容、新供应用地和土地整备。

二、深圳市“工业上楼”发展现状

2023年是深圳实施“工业上楼”计划的第一年，一大批特色“工业上楼”项目正加速建设运营。根据深圳举行的“20+8”产业2000万㎡“工业上楼”厂房空间项目招商大会，目前深圳各区已规划建设优质“工业上楼”项目共72个，用地面积854.8万㎡，平均容积率4.2，厂房面积2306.5万㎡。其中，50个项目在20大先进制造业园区范围内。

从“工业上楼”项目数量分布来看，数量最多的区域包括光明区、龙岗区、宝安区、坪山区、龙华区，数量分别为13个、11个、10个、8个、8个。

数据来源：中商产业研究院整理

从“工业上楼”项目总面积来看，宝安区和龙岗区面积排名前两位，分别为612.4平方米和597.9平方米。其次为光明区、坪山区和龙华区，项目总面积分别为219.3平方米、209.6平方米和202.3平方米。

工业上楼项目涉及的行业范围广泛，包括新一代信息技术、智能制造、生物医药、新材料、新能源汽车等领域。在深圳市“20+8”“20+20”产业布局中，“工业上楼”项目在高端装备制造、新材料、生物医药等领域得到较好的推进和发展。

深圳市各区域“工业上楼”项目分布：

从企业来看，据不完全统计，参与深圳“工业上楼”的企业，主要以央国企为主导，包括中集、深业、中粮、华润、深投控等。其中，如中集在深圳光明区政府旁打造了深圳中集智园；深业在龙岗打造了光学智造谷，在大鹏新区打造了坝光国际生物谷；深投控联手宝安区政府打造了深圳最大“工业上楼”试点园区新桥东先进制造产业园。

三、深圳市“工业上楼”发展前景

1.“工业上楼”为实现增量产业用地目标提供有力保障

保持制造业在深圳GDP中30%左右的稳定比例，是避免城市产业空心化，为科技创新和其他服务业筑牢根基的重大问题。目前深圳工业建筑面积约2.54亿平方米，规划到2035年工业建筑面积3.96亿平方米，增量工业用地仅9平方公里。未来规划增量高达1.42亿平方米，无法通过增量用地实现。深圳工业用地“毛容积率”仅1.15，假定全市20%工业用地实现容积率4.0的“工业上楼”，理论上可新增产业用房1.26亿平方米，基本实现增量目标。

2.“工业上楼”成为导入高端制造和先进产能的有效切入点

“20+8”产业集群亟需寻求新产能导入路径。深圳市规划建设“20+8”新型产业园区，必须着眼长远、适度超前建设新的优质空间。产业转型升级的关键，在于培育新动能，导入新产能，实现新增量，特别是形成一批“灯塔工厂”“头雁”企业。新产能需要新空间、新环境，租价不是决定性因素。“工业上楼”通过高强度、集约化成片开发，形成高质量、专业化产业园区，对新型产业和科技企业吸引力很大。

3.“工业上楼”有助于实现空间集聚，强化产业链协作

要实现产业链建链、补链、强链，打造扎根深圳、链主强大、自主可控的高端制造产业集群，就必须形成上下游企业集聚，增强产业吸附能力，实现“上下游就是上下楼”，节约运输费用，减少信息沟通成本，共享公共资源。

4.“工业上楼”是实现产城融合的新途径

“工业上楼”项目将落实“三生”“三创”“三平衡”要求。“三生”是指生产、生活、生态“三生融合”，职住平衡、产城融合、生产空间高质、生活空间便利、生态环境优美。“三创”是指创新、创业、创投“三创结合”，激发年轻人创新活力，打造创新城区，形成浓厚的草根创业创新氛围，吸引社会资本，孵化大量初创企业。“三平衡”是指运营与财务、投入与产出、社会效益与经济效益“三个平衡”，实现供给可持续，租金可预期，经验可复制。

在增加产业空间的同时，“工业上楼”通过物理形态再造，科学规划建设市政道路、城市绿化，现代、美观的建筑形态改变了城市面貌，实现了生产空间、生活配套、生态环境共赢。

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