【楼评】这几年购房|交付质量上史上最差？

太原楼评☞| 业内视角

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导读

建筑减配，质量堪忧！勉强交房，口碑塌房！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

楼市贫瘠｜何以参天？

红酒的品鉴，有年份的加持～

粮食的丰欠，有年份的差距～

购房的好坏，也有年份品质～

降标减配是楼市下行刚需盘的基本操作！

毕竟人之常情，房企挣钱了，可以给大伙交付中适度加加码，

如果房企赔钱或微利且受气，品质就难保了，尤其是刚需盘。

当然也有人说：楼市低谷期，是购房好时机！可惜商业投机，往往不适用于预售制的房地产行——毕竟是你钱给了，房子才开始盖。钱要给少了，砍掉的可不止利润！

实际中怎么样呢？楼市315，维权两行泪！

譬如太原的恒大、富力、碧桂园、保利、万科、中海也大都难以幸免，过多或少的出现了降标降配，往往是摊子越大，出现的问题也越多，口碑难以树立。

反而是规模相对有限的，如太榆的龙湖、招商、中铁建、良硕、润景等这些算是较为良心，价格波动不大，或者直接搞现房准现房，在交付中还略有惊喜。

于是，消费者购房逐步不再迷信于哪家房企名头，取得多好的小区案名，以及包装的多维且奢华的营销中心，而是要看它的年份和总包商是谁？

毕竟去繁从简——房地产终究是“五湖四海”农民工兄弟们挥洒汗水，浇筑起来的钢筋水泥，并不是什么坚持用少女脚踩曲的茅台，而且都是名校高材生！

尤其是这几年，无论是新房还是准新房的二手房，不仅仅是要看那个房企开发的项目，而且还要看它的年份和总包商评估其交付质量！

这些质量问题，不仅仅是美观的问题，也是涉及到交付使用后维护中的头疼事的多少，以及房屋在二次交易中的价格波动大小，不少名不副实的小区交付就大幅掉价。

NO. 1｜洞察楼盘降标减配？

1，问总包商多喝几顿酒，听听真心话。

2，问开发商多泡几回澡，坦诚吐真言。

3，看买的项目降价幅度，便宜无好货。

4，盘一盘建成的年份期，有无闹饥荒。

5，数下楼层品一下电梯，好坏知优劣。

6，读读马光远个温义飞，洞察辨趋势。

这几年购房越来越像买车，试驾方有真知，路遥方知马力，入住二三年就是检验小区的磨合期～是检验房屋质量以及服务的最好试金石，而这往往伴随无利而无人问津。

在太原，尤其是刚需购房～楼评君建议大家慎重选择2018年后交付高周转小区和2020年后的刚需类盘！

反观2018年前老小区，有些质量真心不错～譬如恒大绿洲东区，恒大华府，润景园著，光信国信嘉园等…

NO. 2｜房企降标减配成因

房地产在“黑铁时代”产品与之匹配！

每年315，媒体总能爆出房企曝出坍塌事故、质量问题、环保超标，要求不达标，装修糊弄、业主拒收等事情，过去这类事情比例终究是很低，叫做新闻。

然而这几年，已经常态化的操作，媒体也就屡见不鲜，房企也横竖就这样了，爱咋咋地，也就反而没啥报道了，即便房企降标，也能喊来不少“叫好”的！

而分析其成因：高周转和降本增效是“房屋质量变差”的主要成因！

“这两年是房地产最糟糕的两年，我一直在劝身边朋友同事不要买房，有些同事可能因此错过了这一波增值的空间。但我告诉各位这两年买到可能是全国最差的房子。”

——2018年博鳌房地产论坛，绿城建管董事长、总经理李军！

其实何止两年，已经又有二个两年了，房企快周转、控成本、降标准，已经酝酿了不少“质量门”时间，这也是房企规模化扩张必然容易出现的的病症。

万科提出“5986”模式：拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品六成是住宅。此高周转模式被恒大、万达跟进，碧桂园发挥到极致。

碧桂园实施“4568”法：4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流为正，8个月再投资。开盘销售实施“789”法：新入市项目，开盘一周内去化率不低于70%，买地后，首期开工须销售80%的存货，新入市项目，开盘当月去化率要达到90%。

网传碧桂园奖惩制度：如摘牌即开工奖20万元，推迟1天奖金递减1万，20天开工奖金减为0，第21天开工则罚款1万，40天开工罚款20万元，第41天开工撤职。设计院接到设计要求后，当天内出图。

施工方则是加快进度，24小时赶工，为加速混泥土凝固和进度，各种招式脑洞大开。2021年后，房企出现“停工”现象，其根本原因是房企对总包商的付款周期变长，以及各种垫资建设诉求下，把总包方从厨师角色硬生生变成了“食堂合伙人”！

总包商在房企降价后预算降低，缺衣少粮的情况下很难按照要求去建设，怎么办呢？就只能在材料上去找利润了，这种交付往往是就差强人意，难免会存在些瑕疵。

NO. 3｜房企交付如何破局？

行业规模缩小，房企的生存空间必然缩小！

稻盛和夫：越是逆境，越要有走窄门的思维！

首先房企应该结合自己规模情况战略调整，优化项目数量和控制规模及增速，偏滞缓的项目上，重塑产品定位和策划，定制化开发价值。

其次，尚未取地的项目，立项前充分投决探讨调研，增大咨询顾问和设计方案的比稿和前期投入，认真评审，不断验证，做到决策依据充分，把控到位。

第三，长线思维，减弱对资金周转率的依赖，降低负债率，从快步复制到稳健定制，减弱产品定位风险，资金风险，流速风险等。

第四，从刚需流量盘思维跳出，杜绝降价—降标—减配—滞销的循环，如资金量有限，可降低批次开发的总量，思考项目的附加值。

第五，精装修不是洪水猛兽，问题源于房企常把烂装修当成附加盈利。回到产品致胜思维，做有价值有竞争力的产品，做优房地产上下游的服务链！

第六，公区效仿安置房，控本减配是损道，需要的代价更高，房企可公示员工购房情况，或者决策人跟投房屋，交付做楼长，与业主休戚相关共荣辱。

咨询顾问，专注趋势！

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