宅基地房屋转让后遭拆迁，补偿利益该怎么分？

农村房屋买卖后被拆，补偿归谁？这是一个看似简单却又复杂的问题。涉及到农村宅基地的性质、买卖合同的效力、拆迁协议的效力、拆迁利益的分配等多方面的法律问题。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师将为您分析和解答这个问题，并给出一些实用的建议。

律师解读

农村房屋买卖是个老大难问题。尤其是买卖后房屋被拆迁，拆迁补偿该怎么分，更是让人头疼。这时候，法院会怎么判呢？

根据《中华人民共和国民法典》第三百六十五条规定：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。因此，农村宅基地使用权是农民集体所有的土地的使用权，属于农民集体经济组织成员所享有的权利，与集体经济组织成员特定身份相关。因此，农民将其宅基地使用权及其上盖房屋转让给本集体经济组织以外的个人，一般应认定为无效。

但是，在实际生活中，很多人还是卖了。有的还卖给了城里人。卖了之后，房子被拆迁了。这些买卖合同和拆迁协议，到底算不算数呢？

在司法实践中，法院对这类案件有以下几个特点：

一是尊重双方的约定。如果合同里明确说了拆迁补偿怎么分，并且双方都是本村的人，那么合同就有效，补偿就归买家。这是因为该条款反映了双方对于拆迁利益划分的自愿协商和约定，不违反法律强制性规定，应当予以尊重。

二是综合考虑各方过错。如果合同里没说拆迁补偿怎么分，或者买家不是本村的人，那么卖家不能就说合同无效，要求拿回房子或补偿。这时候，要看双方谁的过错大，谁对房子有多少贡献，综合平衡各方利益。这符合《中华人民共和国民法典》第五百四十六条规定：因无效、被撤销或者解除合同造成损失的，当事人有过错的，应当根据其过错承担相应的民事责任。

三是扩大信赖利益范围。如果卖家因为房价涨了或者补偿高了而想反悔，要求撤销合同，那么要考虑到买家的信赖利益。买家是相信合同才买房和签拆迁协议的，应当给予一定保护。这符合《中华人民共和国民法典》第五百四十七条规定：因无效、被撤销或者解除合同，致使对方当事人遭受损失的，无过错方有权请求有过错方承担信赖保护责任。

总之，农村房屋买卖后被拆，补偿归谁，没有一个统一的答案，要具体问题具体分析。

建议大家在处理这类案件时，注意以下几点：

一是要尽量避免签订违法无效的买卖合同。如果确有买卖需求，要尽量选择本村的人作为买家，并在合同中明确约定拆迁补偿的分配方式。

二是要及时办理相关手续和登记。如果已经签订了买卖合同，要尽快办理相关手续和登记，以免因为手续不全而影响拆迁补偿的顺利进行。

三是要积极参与拆迁协商和协议签订。如果房子被纳入拆迁范围，要积极参与拆迁协商和协议签订，与卖家或买家协调好拆迁利益的分配问题，避免产生纠纷和诉讼。

四是要及时寻求专业法律帮助。如果已经发生了纠纷和诉讼，要及时寻求专业法律帮助，根据自己的具体情况提出合理的诉讼请求和证据材料，维护自己的合法权益。

史律师提醒

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。