从上新的地块里，我们读出了完全不同的梅溪湖未来

关于梅溪湖，你一定听过各种关于葡萄园蝶变的故事。

曾经的梅溪湖是长沙新区腾飞的代表，在十年内，长沙见证了梅溪湖房价从6千涨到3万的神话。

梅溪湖国际新城实拍图，仅供参考

那这个几乎是长沙房价腾飞最大板块，往后会如何发展？

我们搜集了当下关于梅溪湖的价值解读，主流大概是这么几种逻辑：

有人会以一、二期为分界线，越靠近一期环湖地块，就离梅溪湖的价值高点越近；

有人会以超级中轴为延伸线，沿着超级中轴铺开的城市界面，是未来的价值高峰；

有人会以地铁沿线展开论证，围绕地铁站点进行城市配套建设这个路径已经轻车熟路。

每一种逻辑都有一定的道理，但也有同样的问题，这些都是关于梅溪湖过去的解读。

一期环湖地块完全成型，超级中轴快速变现、地铁进度有条不紊地进行都已经是人人看得见的成果。

那梅溪湖的发展仅限于此吗？

当然不完全是。

最近板块土地动态频繁，一个地块被出价、两个地块上新，我们也从中发现了一个隐藏的要素：

梅溪湖未来的价值，将被公园化重塑。

为什么这么说？公园化会给梅溪湖带来什么？今天好好聊聊。

NO.1丨壹

梅溪湖的第三次转身

先看已经有开发商出价的L06-B31地块，背靠象鼻窝森林公园，西侧紧挨木棉小学和木棉中学，容积率≤2.1，限高≤80米。

L06-B31地块示意图，仅供参考

公园、学校、低密宜居的优势都聚齐了，被提前拿下是意料之中的事情。

再看看最新出让的L10-B77、L10-B92地块，总面积约95亩，总建筑面积约11.4万平米，综合容积率仅约1.8。

L10-B77、L10-B92地块示意图，仅供参考

地块素质本身是相当不错的，四周有大范围的公园景观，还兼具了梅溪湖各类配套齐全的优质因子。

地块示意图，仅供参考

多维交通——目前地块周边的主干路网已经拉通，离地铁2号线西延线樱花路站只有一个路口，百合路站也在附近，通过轨道交通实现对长沙火车站、长沙南站、长沙西站三大交通枢纽的一线串联，便捷地下出行。

学府环绕——地块周边4所优质学府环绕，其中湖南师大附中高新凌云中学、麓谷凌云小学已经开学，红枫小学、红枫中学也在规划中。

地块紧邻梅溪湖D区能源站，未来可为地块实现集中供能；靠近梅溪湖片区内首个体育综合体，具备了高端国际化未来社区的基底。

但这些都不是今天的重点，重点是：从官方给出的地块示意图中，首次出现了中央公园北段这个名称。

梅溪湖中央公园的概念提出已经有段时间了，为什么要单独划出一个北段？

先看区位，这是板块绿带中承上启下的一部分。

梅溪湖部分公园布局示意图，仅供参考

北向与高新区雷锋河湿地公园相连，周身被龙王港环绕，南向直接接壤中央公园。

中央公园北段在定义是中央公园的开发先行区，总面积约15公顷，定位为滨水乐活公园，包含滨河步道、儿童乐园、亲水平台、休憩驿站等设施，满足周边不同年龄段居民健身、散步、休闲、娱乐的需求，预计于2025年建设完成。

注意其中“先行开发区”、“滨水”这两个关键词。

先行开发区说明中央公园北段将以局部带动整体，为中央公园的建设开启头炮。

因为小面积先行区出成效更快，吸引购房者和开放商的关注，整体开发的资金利用率也更高。

结合2024年启动，基本在土地出让的节奏保持一致，开始卖房时同步建设，购房者的信心也会更足。‍

滨水公园的概念则相当于直接打出了L10-B77、L10-B92地块的核心竞争力：住在公园里，让更多住宅拥有滨水的园景天际线！

梅溪湖一期什么地段房价最高？

沿湖头排区域！金茂府、牡丹舸等湖景高层、梅溪湖壹号等墅区才是真正价值摇摇领先的恒产。

梅溪湖实拍图，仅供参考

在一期整体容积率偏高的情况，能观湖的头排相当有限，沿湖社区的宜居程度也稍显美中不足。

但这种大面积的滨水公园可不一样，几大公园相连后，整体将创造大范围的一线园景、水景住宅，与当下市场走俏的人居产品相符，不但能提高溢价能力，还有希望打造一个整体宜居的高端住区。

就像L10-B77、L10-B92地块，本身容积率低，环顾地块四周，几乎被公园完成了全包围，两个地块中间相隔是滨水公园绿带，可以作出梅溪湖相当稀缺的洋房甚至叠墅产品，视野、景观、空气质量都能作为卖点提升土地价值。

这种属性的地块出现后，相较于梅溪湖1.0时代，给出了一种截然不同的居住选择：

青山绿水相伴下，在繁茂的梅溪湖也能享受到超低密住区的生活质感。

这种曾经属于青竹湖、洋湖、大王山的核心竞争力，也将出现在梅溪湖身上。‍‍‍‍‍‍

我们甚至可以下个判断：大面积公园化带动片区发展，会是梅溪湖自一期环湖、二期超级中轴后，第三次转身的主题。

NO.2丨贰

公园化城市的雏形‍

其实不光是中央公园北段，今年以来，在梅溪湖2.0版本中，我们已经听到了数个大型公园的亮相。

象鼻窝森林公园，5月成功签约，将导入森林康养、生态休闲、旅游观光、森林科普及休闲旅游度假等项目；

象鼻窝森林公园效果图,仅供参考

中央公园，今年将启动设计方案：

中央公园效果图，仅供参考

作为梅溪湖二期重点打造的“城市微度假目的地”，将打造活力智慧的城市新核，使之成为国内首个城市中央艺术公园，目前正在进行前期方案设计和审理。

龙王港山体公园和生态公园，明年将正式启动开发。

龙王港山体公园效果图，仅供参考

此外，与梅溪湖板块相邻的高新区雷锋河湿地公园已挂网招标，它将连通梅溪湖二期的中央公园北段和中央公园，形成一条宽阔的生态绿意发展带，助推板块价值的整体上升。

这种用城市公园带动片区发展的模式，世界早有先例。

纽约曼哈顿中央公园，世界级豪宅的聚集地：

纽约曼哈顿中央公园实拍图，图源于网络，仅供参考

伦敦海德公园，英伦名流的汇聚所：

伦敦海德公园实拍图，图源于网络，仅供参考

哪怕同样在长沙的烈士公园，周边也是长沙第一代豪宅的专属领地。

但从梅溪湖目前的顶层设计看，这些片区大手笔打造的公园还做到了三个不一样。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1、单个公园体量大

其中中央公园总面积约1461亩，象鼻窝森林公园更是以整座山全面开发，总规划面积达到了约5172.3亩！

体量上的区别让这种大型公园从观感上就和普通的市政公园完全不同，承载功能当然具有更高能级。

2、公园功能复合型强

不仅仅是承担休闲、散步基础功能，将来还将承担运动、商业、文化、艺术甚至城市标志景观的作用。‍‍‍‍

比如龙王港山体公园规划中就有大量的运动场地；

中央公园提出要聚合艺术元素；

象鼻窝森领公园更是明确表示，要成为“集森林休闲、自然教育、亲子活动、沉浸体验等多功能于一体的全龄友好型城市公园”。

这样全面的功能下，未来各个公园不再只是附近居民的休闲场所，完全有可能成为全长沙、甚至外地游客的景点、打卡点，将梅溪湖片区从地缘性的居住功能提升到了虹吸游客的流量功能，暗合了梅溪湖本身城市会客厅的未来属性。

3、公园整体串联一体‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

更重要的是，整个板块公园景点化的构想还颇有旅游业全域景区理念。‍‍‍‍‍‍

看看梅溪湖整体的公园规划图，各个公园不再是单点分隔的建设，而将被多个绿带串联起来。

梅溪湖板块规划公园示意图，仅供参考

梅溪湖国际新城共规划了超3万亩公园绿地面积、总长超15公里的生态绿轴(环湖生态景观轴+龙王港生态景观轴+中央绿轴) 将建成开放。

这会使片区整体宜居的属性大幅提升。

数个大面积公园合力下，意味着梅溪湖片区即将进入打造宜居宜业公园城市的阶段。

毫无疑问，整体公园化，也是接下来真正改变梅溪湖发展的关键要素。

NO.3丨叁

快速兑现的超级中轴‍‍

从最初的梅溪湖公园，到象鼻窝森林公园，再到中央公园、龙王港，雷锋河湿地公园，梅溪湖各个公园布局的关键，其实正是完成对超级中轴的环抱。

我知道，从超级中轴的概念提出开始，对梅溪湖的发展就不乏质疑声。

毕竟，在地产震荡的最近几年内，想重现梅溪湖一期房价连续翻番的神话确实有难度，但并不代表梅溪湖的未来缺乏看点。

仔细看看超级中轴的设计思路，你会发现，它不仅是长沙西进的必经轴线，也是梅溪湖板块连接高新区、高铁西的枢纽。

梅溪湖超级中轴效果图，仅供参考

所以梅溪湖板块的发展一直很清晰：围绕这条中轴，快速展开各项资源的配套。

同时，在超级中轴的打造上，梅溪湖的实干进程从未停歇。

早在几大公园的概念陆续清晰前，梅溪湖2.0版本就沿着超级中轴持续更新。

超级中轴快速推进

这个整体长约3.3公里未来城市会客厅将以TOD开发模式为核心，预计投入超千亿，将打造科技、金融、商务等各类第三产业聚集新高地。

将构建科创总部核心区、新金融产业生态圈、区域性综合服务高地、全球产业链价值链。

这条中轴线将串联起梅溪湖国际新城中多个重要节点，它不仅是一条城市功能发展轴线，更是长沙城区新的商业主动脉。

超级中轴分为三段实施，即中轴线地下空间东段（城市岛-梅溪湖路，长300米）‍

中轴线东段效果图，仅供参考

中轴线中段（龙王港-三环线，长1.2公里）‍

中轴线中段效果图，仅供参考

以及中轴线地下空间西段一、二期（三环线-雷高路，长1.8公里）

中轴线西段效果图，仅供参考

其中中轴线中段（龙王港-三环线）已实施完毕，其余区段正在实施中，预计2025年底全部建成。

道路提质路网拉通

溪湖国际新城持续完善交通路网，截至目前，片区总长超过90公里的城市主、次干道已建成通车，“二环七射一联”骨架路网基本形成。

板块二期目前已建设完成总长超过40公里的城市主、次干道，9座桥梁，超15公里地下综合管廊，与一期路网相接，实现南北融城、东西贯通的大交通体系。

梅溪湖国际新城交通路网示意图

包括超级中轴西侧、中央公园周边、与高新区连接路网在土地开发前已经先行拉通，为将来的开发扫清障碍。

商业配套兑现中

有人说梅溪湖板块的打造过程中住宅太多，商业太少。

但其实是一种误读。

深挖整个梅溪湖板块的新规划，商业体量一点不少，梅澜坊、步步高·梅溪新天地、金茂览秀城、达美寰宇中心、招商花园城等5大新兴消费目的地联动，擘画一片西延轨迹的商业蓝图。

其中西段的招商梅溪湖花园城明年就将开业。

东段的“梅溪湖第一高楼”金茂梅溪大厦已完成主体封顶，开始外立面铺设。

金茂梅溪大厦实拍图，仅供参考

环湖片区上，华中地区首家英迪格酒店今年8月已盛大开业，将和金茂豪华精选、希尔顿欢朋、福朋喜来登、戴斯等5大酒店作为片区高端酒店系列，进一步提升了梅溪湖国际新城商务配套能级。

英迪格酒店实拍图，仅供参考

放眼未来，中部地块还有4个大型商业地块，将打造集中的商业片区，再加上总部基地的商业规划，初步估算，整体3.3公里的中轴线上，未来将拥有70-80万方的商业配套。

这样的体量相比长沙任何片区都不逊色。

而且相比一股脑的进行商业开发，当下的环境里，完成商住平衡的构建要重要得多。

NO.4丨肆

梅溪湖的未来形态

所以，当超级中轴成型、公园遍地开花的愿景下，未来生活在梅溪湖会是什么样子？

超前布局的医疗大健康产业带已初见成效，产业方面足够厚实。

梅溪湖产业布局示意图，仅供参考

亿达中建智慧科技中心，整体租售情况良好，已完成巴西淡水河谷&中南大学实验室、明瑞制药等企业等落户。

亿达中建智慧科技中心实拍图，仅供参考

长沙市妇幼保健院（河西新院）预计2025年建成，将成为湖南省乃至全国一流妇幼保健综合医院。

长沙市妇幼保健院（河西新院）效果图，仅供参考

爱尔国际眼健康科技产业园为打造眼健康产业集群，围绕眼健康产业化方向打造创新研发与产研融合特色园区。

目前，已完成一期1、2号楼封顶。

爱尔国际眼健康科技产业园效果图，仅供参考

专业从事智能语音及语音技术研究、软件及芯片产品开发、语音信息服务的软件企业、跻身全球排名100强的科大讯飞，已入驻长沙健康医疗大数据产业孵化基地，预计年底投入使用。

这些产业为片区导入了足够的自住人口，用坚实的产业根基构筑了片区二产和三产之间的良性循环。

家长关注的教育方面也是不用操心的。

梅溪湖国际新城共规划学校31所，建成开学21所，已引入长郡、师大附中、长沙市一中、麓山国际、雅礼、周南、岳麓区实验小学、长沙市实验小学、博才小学等多个实力强劲的省内优质学校品牌。

梅溪湖片区学校分布图，仅供参考

今年，南雅梅溪湖中学等一批新学校正式建成开学。接下来，梧桐学校、湖南第一师范学院附属小学（暂定名）等项目都将全速推进。

整体强势的教育高地早就成为了梅溪湖的名片，是家庭置业举足轻重的考量要素。

再加上路网与地铁的建设、繁茂商业的配套、多个大型公园的规划，一句话，未来的梅溪湖，是一个凝结了产业、交通、教育、商业、景观五维均衡发展的未来复合型城市。

梅溪湖国际新城效果图，仅供参考

这里产城融合、配套齐全、公园环绕、山水交织，在中轴西侧完成低密化推进后，我们甚至可以研判：当下梅溪湖的价值其实还被低估了。

哪怕超级中轴旁的全新住宅项目，当前售价也不过1万5左右。

当L10-B77、L10-B92地块用超低容积率为板块带来更低密的高端产品时，整个片区价值是否会水涨船高？

梅溪湖是否会继续蝶变？

我想，肯定的答案已经呼之欲出。

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