资金难筹措？民意难统一？都是高层老小区，看看中山花园如何9个月更换7台老旧电梯

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近期橙柿直通车关于老旧电梯的系列报道引发杭州市民广泛关注和讨论。记者调查发现，老旧电梯存在使用损耗大，维护成本高、运行安全性低、乘坐体验差、能耗高、技术落后等一系列问题，整体替换更新是“最优解”，但“民意统一难”与“资金筹措难”，成为电梯替换更新不得不面对的两大难题。

杭州市中心高层老旧小区的代表——中山花园，曾经也因为电梯老旧问题吃了不少苦头，三天两头故障频发，居民叫苦不迭，电梯维保公司成了小区“常客”，一次修理就要花数千元。2021年，中山花园小区成功替换了7台老旧电梯，彻底解决了风荷苑、秋月苑两幢高层400多户居民上下楼的难题。

他们是怎么做的？如何解决的“民意”和“资金”两大难题？

民意统一难怎么办？

白天电话傍晚登门 挨家挨户征集民意

小区野风物业杨经理告诉记者，在业主大会顺利敲定更换老旧电梯之后，首先需要确定更换电梯的品牌。

“当时主要有两个选择，分别是原先采用的三菱电梯和日立电梯。”杨经理回忆，“三菱电梯给出的方案是需要保留部分旧件，其余的进行更新替换，日立给出的方案则是全部替换，并且费用更便宜。”

两家都是知名电梯公司，从经济实惠的角度出发，业委会和野风物业一致认为日立电梯的方案更具竞争力，但想要让3幢共计576户业主都认同这个观点，难度可想而知。

为加快民意征集进度，野风物业采取了最耗精力但沟通成功率最高的“笨办法”：白天打电话+傍晚上门，挨家挨户征求民意，前前后后花了一个月，最终将电梯品牌和施工计划全部敲定。

2021年4月1日，中山花园第一台电梯替换施工启动，到2022年元旦，7台老旧电梯全部替换完成。在9个月施工的过程中，无论业委会还是物业，都承担了很大压力。

“比如长时间施工无法避免的噪声问题，当时投诉的信件和12345的电话举报隔三岔五就要汇总到物业办公室来。”杨经理说，“我们逐一上门和业主沟通解释，和电梯公司协调施工时间，将最可能产生噪声的流程放到下午来做，尽最大的可能减少对业主生活的干扰。”

资金筹措难如何解决？

物业维修基金+业主众筹

2位热心业主自愿拿出8万元补了缺口

资金筹措难也是每个老旧小区在重大项目更新时不得不面对的问题。中山花园采取的是“物业维修基金+业主众筹”方式。

“在街道、社区的共同努力下，在物业维修基金的提取上搭建了‘绿色通道’，共计提取了150多万元，剩下的由每户业主均摊，费用在1100-1400元不等。”杨经理说。

到了第三笔（最后一笔）费用即将支付时，杨经理发现，仍有部分业主没支付，账面还有8万元左右缺口：“我们不得已在小区张贴了公告，但是没有什么效果。”

“这时候，两位风荷苑的业主主动找到我，说愿意垫付相关费用。”杨经理说“一位业主是企业负责人，60多岁，在中山花园有7套房产。他在项目刚开始就几次和我提起，说电梯安全关系每一个人，如果有需要会帮忙。得知资金有缺口，当天下午他就把风荷苑余下的5万多元一口气转了过来。另一位是快退休的大学女老师，看到公告，主动提出将秋月苑余下的2万多元付清了。”

“电梯更换的施工费用是‘实报实销’的，进行到哪一步，就要支付哪一步的费用。业委会也想过从小区经营性收入里出钱，但是名不正言不顺，最终还是打消了这个念头。”杨经理坦言，“多亏两位热心业主慷慨解囊，不然就差这几万块钱，施工就要停了。”

电梯厂家：

民意统一相对容易，

主要是解决钱的问题

除了全部换新，

还有一种思路叫改造升级

橙柿直通车记者也咨询了某电梯厂家负责电梯改造的工作人员陈先生。陈先生说，从自己的工作经验看，一般钱的问题比民意统一更难解决。

“一般来说，换电梯的都是高层业主，电梯作为日常工具，绝大部分业主都很在意电梯质量，因为影响到安全。”陈先生认为，在换电梯的问题上，业主更容易达成共识。

“相比之下，我个人觉得最重要的，反而是钱的问题。如果一个小区的物业维修基金有钱，那么只要业主大会开过，就可以拿钱找厂家走流程了。但问题在于，一般需要换电梯的小区，交房时间已经过去不少年，物业维修基金也在这段时间花了不少，要换电梯，钱可能不够。”陈先生说，如果物业维修基金不够，那么业主很可能就要走中山花园的模式，找业主众筹剩余资金。“而让业主再掏钱这件事，难度很可能比签意向书大，导致电梯更新落实不了。”

陈先生说，换新电梯，还有一个拆除旧电梯的过程，虽然拆除中，厂家会避免对建筑造成更多伤害而保留部分部件，但价格还是比新买一台电梯安装要高一些。

“比如像固定电梯的导轨，是固定在建筑上的，拆了再装对建筑不好，导轨本身也和火车铁轨一般足够耐用，并非易损件，所以只要不影响电梯安全运行，我们都不会拆。”

陈先生介绍，现在不少小区要换电梯，可以采用改造升级的方案，因为整体更换，就要拆除附着在建筑上的诸如轨道一类设备，会对建筑造成不可逆的损害。同时，施工周期也非常漫长，影响居民正常生活出行，而改造升级不同于换新电梯，也不是简单地对电梯进行维修，而是在确保安全使用情况下，保留高价值非易损部件，并对电梯整体部件进行一个“大换血”。这样的方式，首先提高了资源利用效率，相对于全部更换，对原有建筑的影响更小、更节能、更环保；其次，由于选择性地保留了部件，提高了施工效率，缩短了改造工期。费用上也更加合理，性价比更高。

橙柿互动·都市快报记者 朱振辉 陈彬