去化率未见提升，越秀地产拿地放缓

12月5日，在上海第四批集中供地中，越秀地产成功竞得一宗涉宅地块，实现本月拿地 “开门红”。

据了解，该地块位于上海市普陀区北新泾产业园区内，经过43轮竞价触顶后转入摇号环节，最终越秀地产旗下杭州樾富房地产开发有限公司中签，成交价为47.85亿元，溢价率10.0%，总建面为4.01万方，折合楼板价为66210元/平方米，房地产联动价为102000元/平方米。

伴随着上海地块落袋，越秀地产今年已在全国10余个城市获取21个项目，对应权益拿地金额约为312亿元，新增建筑面积约为294万方。

今年初，越秀地产管理层曾表示，为了稳定竞争优势，将加大拿地强度，全年拿地预算约为400亿元。从目前来看，显然还存在着不小的差距。

值得注意的是，2021年及2022年越秀地产拿地金额分别为428亿元和346亿元，如今距离2023年结束，只剩下不到一个月时间，越秀地产在投资金额上能否追平2022年还是未知数。当然，不排除接下来越秀地产还将有更多拿地动作。

投资强度不如预期，或与越秀地产的“缩圈”投资策略有关。

越秀地产不止一次表达了对一二线核心城市土地的渴求。越秀地产董事长林昭远曾表态：“这几年无论深圳、上海还是北京的地，我们都是加大力度去拿。”

除了新近拿下的上海普陀区地块之外，今年2月，越秀地产在北京以15%的溢价率拿下石景山苹果园地块和昌平信息园地块；8月，在大本营广州以7%溢价率拿下天河区黄云路两宗地块；11月，以15%溢价率拿下位于成都成华区槐树店路26号地块。

然而，自放开限购、限价等政策出台后，北上广、杭州、深圳等重点城市地价有向上抬升的趋势。数据显示，今年前9月，一二线10城住宅用地成交溢价率为3.9%，较前期有所回升。

仅就越秀地产而言，其今年新增的21个项目，平均溢价率也达到10%。

拿地成本的推高，也必然进一步压缩了利润空间。据2023年半年报，越秀地产的毛利润为57亿元，同比降低14.2%；毛利率为17.8%，首次下降至20%以下。显然，为了保存利润，越秀地产也不能表现过于激进。

另一方面，未见提升的去化率，也决定了越秀地产无法在投资上迈出更大的步伐。

根据最新披露的业绩数据，今年前11月，越秀地产累计合同销售金额约为1329.1亿元，同比上升约29.1%，累计合同销售面积约为405.38万平方米，同比上升约15.8%。而越秀地产也凭借该佳绩顺利提前完成全年1320亿元销售目标，并成为首个提前达标的房企。

充足的可售货值自然是越秀地产达标的关键。据悉，2023年越秀地产的可售货值为2500-2600亿元。然而，若按月均120亿元的销售速度测算，越秀地产今年的去化率仅约为58%，与往年持平。

事实上，为了提升去化，越秀地产今年重点向市场推出了“和樾府”系、星系、星汇系等优质项目，据悉，目前越秀地产最受欢迎的TOD项目全年去化率也仅65%左右。

该去化率是否会随着市场转好而有所改善尚不得而知。但眼下，不容忽略的是，越秀地产的土地储备仍处于高位。

在2022年越秀地产一口气拿下37个项目后，这也使得今年初时的土储达到2845万方，土储货值也上升至6929.1亿元，对 2022 年销售金额（1250.3亿元）的覆盖倍数达 5.5 倍。

从历史数据来看，越秀地产是在2021年该指标达到4.3后才迅速提升了拿地频率。

今年以来，虽然越秀地产的拿地力度有所下降，但土储量依然充裕。经推测，截至目前，越秀地产的土储面积约为2786万方，土储货值为6700亿元，依然有约5.1覆盖倍数。

对于土储覆盖倍数这一指标而言，越高意味着未来的销售更有保障。从行业角度来看，有数据显示，上半年房企的土储覆盖倍数约为3.1，越秀地产的安全边界明显更高。不过，过高的土储也意味着需要更多的时间去消化。

显然，面粉是足够的，但面包能否卖出去呢？下一步，越秀地产是坐等市场回暖，还是主动发力提升去化？