21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道
12月14日,上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、上海市规划和自然资源局、上海市财政局、国家税务总局上海市税务局联手发布《关于调整本市普通住房标准的通知》(简称“《通知》”)指出,为更好满足居民刚性和改善性住房需求,将调整本市普通住房标准。
按照标准,可以享受优惠政策的普通住房,应同时满足以下条件:一是五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;二是单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。
上述《通知》自2023年12月15日起施行。
分析人士认为,上海将执行了9年的普宅认定标准进行调整,不仅降低买家二手房税费与首付压力,一二手房联动也将得到强化。
现行普宅标准已实行9年
同一天,北京购房政策调整优化的“靴子”也终于落地。北京将首套房最低首付比例统一降至30%,二套房最低首付比例降至40%,商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整。与上海一样,北京也调整了普通住宅的认定标准。
两个一线城市都选择在中央经济工作会议后对楼市政策进行调整,分析人士认为,这既是对中央定调的落地,也是为了刺激市场,防止风险进一步蔓延。
同策研究院研究总监宋红卫分析认为,同在一个政策背景下,北京上海政策区别在于调整标准不一样。上海对于普宅认定标准调整的政策出台,有利于大部分刚需以及改善型群体需求的释放。
此次调整前,上海沿用的是2014年出台的普通住宅标准。但经过近十年的发展,原来的标准与现在的市场情况已经不匹配。
其中,随着房价的上涨,现有的上海普宅标准覆盖的范围相对较小,使得购房者的购买成本与门槛越来越高,一定程度上遏制了刚需购房意愿。
宋红卫指出,将上海市中心区域里五层以上的老式公寓整体划分为普通住宅,体现了对于这种老破小房源的激活,侧重于刚需群体需求的开拓。另一方面,将144平方米以下作为一个分界线来划分普宅,提升了普宅面积标准。
他认为,如此优化调整直接降低了交易过程中的税费成本,短期内将会有一个明显的成交量释放,对于稳定上海市楼市具有积极意义。此外,对上海远郊楼市的去化压力,以及一二手房市场的联动,都会有积极有效的支撑。
此前市场走访中,不少中介人士也向21世纪经济报道反馈,当前的普宅认定标准与购房者需求不匹配。其主要理由在于,上海大部分二套房消费者有每月按揭还款能力,但首付压力较大。在选择房源时,他们一定会优先考虑普宅的总价位,因为首付相对较低。
近期,上海实行“认房不认贷”政策,释放了部分在异地购买过房产的上海刚需购房者需求,但在户型选择上,他们仍然受限于首付比例与税费。
缓解首付与税费压力
此次调整对于购房成本的影响究竟有多大?
按照现有标准,上海根据楼层、面积和成交价格等三个因素被区分为普通住宅和非普通住宅。普通住宅需满足以下三个条件:
1.楼层:五层以上(含五层)的多层住宅,不足五层的老式、新式里弄等。
2.面积:房屋的建筑面积不得超过144平方米。
3.核税价格:内环内:≤450万,内外环之间:≤310万,外环外:≤230万。
目前,上海在购买二套房时,对普宅的最低首付要求50%,而非普宅则高达70%。这意味着,如果购房者购买了一套450万内环内的非普通住宅,且成交价格为460万,那么他们的首付至少需要322万。而如果购买的是普通住宅,成交价格为440万,那么首付只需220万。换言之,因为总价相差20万,普通住宅与非普通住宅的首付款就相差了近100万。
税费方面,144平方米以下的二手房,今后将免除非普宅的增值税,这将为买家节省一笔不菲的费用。
链家一名业务员举例,按照此前的认定标准,两套总价300万的房子,其中一套位于内环与外环之间(低于310万为普通住宅),另一套则位于外环之外(高于230万为非普通住宅),若两套房产均满五唯一,原价都是150万,买家承担的税费差异大约为7万。
今年以来,不少城市都在放开普宅认定标准。一线城市中,深圳率先修改了执行普宅认定标准。11月22日,深圳在降低二套房首付比例至4成的同时,宣布调整普通住宅认定标准,取消成交总价低于750万元的要求。数据显示,自11月23日执行起,深圳二手住宅成交量连续三周呈现回升态势。
上海此次调整普宅认定标准,同样被认为有望提升成交量。
据统计,当前上海非普二套的成交量占比约为75%。此次调整会使多少购房者受益,目前尚难预估,但分析人士普遍认为不在少数。
但也有分析人士称,作为上海政策工具箱中的一个小工具,调整普宅标准政策更像是楼市“润滑油”,它对市场有促进作用,但不能产生决定性扭转局势的作用。
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