唯一一家坐到了上海top4位置的民营房企，居然是它！

上海作为房地产行业的战略高地，成各大房企的兵家必争之地。

从今年前11个月的地区销售业绩来看，在这个竞争格局中，央国企近乎完胜。

这一点从之前的上海土拍中就能够感受到，拿地企业已经从央国企主导，变成民企全部消失。

今年前11个月，上海权益销售金额排名前十的房企中，民营房企已经只剩下一家了：大华。

数据显示，大华集团在上海前11个月的权益销售额为147.84亿元，位列top4，可以说大华在上海地区不仅是民企之光，即使是放在央国企阵容中都是有一战之力。

图源：克而瑞上海

目前在上海市场能够排在大华前面的，只有两家大型央企保利发展和招商蛇口，以及一家近两年在上海发展势头正猛的华发。

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大华是一家上海本土房企，成立已有35年。在这30多年里，我们见过不少房企的崛起，但是其中不少都未能穿越多个周期而衰落。

而大华在这几十年里能一步一步走到上海top4位置，捍卫民企的颜面，至少有三件事情至关重要。

第一件事情是大华集团完成改制。

大华集团成立于1988年，大华当时还是上海宝山区大场镇的大场房地产公司，由大场镇经济联合社出资成立，是一家标准的镇办企业，背后是大场镇人民政府100%持股。

从1998年开始，大华的股东变为两个，一个是原股东大场镇经济联合社，持股85%；另外一个是新华社的村办企业，持股15%。

到了2005年，大场镇经济联合社的股权就只有10%了，剩下的90%分别由6家 “华”字头的企业分别持有，持股比例最大的华强投资以及华禾明的股东是金惠明极其家庭成员。

都知道1998年实行了房改制度，地产行业开始进入一段黄金上升期，也正是在这个行业上升初期大华集团完成转制，进一步激发了管理者和所有者的发展动力。

只过了短短几年时间，大华集团就在2009年销售额达到百亿规模。

大华的这一次转制放到现在可能有点反道而行，但是在当时看来，大华的这次转制时机正好迎合了行业井喷期，以更灵活的运营机制来抓住行业上升机会。

但是单纯的改制还不足以让大华这些年穿越多个周期，尤其是民企压力山大的这几年。

所以大华还做对了第二件事，就是在成立之初就选择了开发超大盘项目。

大华集团刚成立时入手的第一个项目就是超大型旧改社区：大华社区，该项目规划面积约3.5平方公里；

之后到了2000年，大华集团又开始正式开发大华锦绣华城，这也是一个约3.3平方公里开发体量的超大盘项目。

图源：大华集团官微

就像大华对自己的定位一样，他是最早起步、最大规模的中国城市更新运营商之一，大华对超大盘开发不仅仅是起步很早，还有很深的执念。

目前大华集团在全国范围内已经坐拥8个平方公里级项目、以及18个百万方规模的超大社区，即使是在寸土寸金的上海，大华集团也有4个旧改超级大盘，占地面积达到了近12平方公里。

专注于旧改和大盘开发的大华早已是业内的旧改“专家”了，而且开发这些大盘项目还有多个好处，第一个是大盘项目开发难度往往比较高，能够做好大盘项目的企业，开发实力有保障。

第二个是大盘项目开发周期会拉的比较长，选择大盘开发这条路的大华，身上多了一些沉稳气质，行以致远。

在开发模式上，大华集团早期的开发基本上都是自有资金、独立开发；而且在行业内大华做到了三道红线连续9年都是绿档，可以说高度财务自律，健康度很高。

如果具体到项目上看，就更明显了，比如大华锦绣华城项目，从2000年开始开发，一直到今年都有新房入市。

这种大型项目慢慢开发、慢慢卖的模式，对大华来说就是：干粮在手，吃喝不愁，能很好地帮助企业跨越寒冬，穿越行业周期变化。

不过想要在上海市场名列前茅，那就绝不仅仅是穿越周期，活下来的问题了，而是还要在众多优秀房企角逐中脱颖而出。

对大华来说很重要的第三件事，则是坚守上海战场。

大华集团是一家区域深耕型房企，尤其是上海宝山区域，在行业内有“一座宝山城，一半大华造”的说法，可见大华集团在宝山地区的根基有多深厚了。

大华集团本就发家于上海宝山的大场镇，成立之初还是一家纯镇办企业，这是他的发展之根；改制成为民企之后，大华的实控人金惠明在上海宝山有几十年的从政经历，曾是上海宝山区的大场镇副镇长。

这几年大华在上海宅地公开市场拿地都很积极，尤其是2019年，在上海拿了10块地，其中7幅住宅用地，全年拿地金额达到162亿元，成为当年的上海“地主”。

今年大华也是保持着很高的拿地积极性，先后参拍了上海10幅涉宅地块，在央国企的围剿之下成功拿下闵行区浦江镇的大型居住社区地块，地块总价为47.352亿元。

拿地积极的大华今年在上海迎来了多个项目的密集开盘，包括嘉定大华梧桐樾，仅年内就3度入市，另外还有宝山大华锦绣四季澜悦、闵行大华紫樾府、浦东大华锦宸府这些项目都有推盘。

其中浦东大华锦宸府项目前9月销售额达到56.48亿元；闵行大华紫樾府今年5月份推出的140套公寓摇号率达到247.1%，都是今年上海的热销项目。

总的来说，上海作为兵家必争之地，想要立足难度很大，大华在行业内都是非常具有标示度的一家企业，凭借着自己多年的不断积累，于逆水行舟中稳住了前进的势头。

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一说到大华，基本上大家很容易联想到上海，但是最近几年，说到大华的时候，除了会想到上海，可能还会想到“买买买”：加速全国化。

严格来说，大华集团其实早就开启了布局全国的模式，早在2002年就开始进入辽宁沈阳、大连、江苏南京、湖北武汉等地，只不过他的全国化步伐并不快，一直深耕上海。

一直到了2018年，大华突然加快了进军全国的步伐，开启了疯狂圈地的模式，之后便在广州、惠州、徐州、上海、昆明、北京等城市频繁看见大华忙碌的身影。

图源：大华集团官微

在2021年的时候，一年时间直接砸了约260亿在土地市场，其中广东一个旧改项目就花了71亿，出手十分阔绰，要知道当年他的权益销售额约570.7亿元，拿地销售比达到了45.56%，直接越过拿地销售比红线标准40%。

今年除了上海拿地很积极以外，大华还成功在北京、杭州这两个热门城市多次抢下热门地块：

在北京，42家房企抢昌平辛庄地块，结果被初次入京拿地的大华集团斩获；

在杭州，66家房企抢新街地块，大华再次运气爆棚，成功拿下。

手握大量土储，接下来就看销售能力。

如今的市场，某种程度上只有极致卷产品，才可能对拉动销售。 大华在产品上本身就有一定的锻造功底，这是他业绩增长的一个大前提。

比如艳姐最近去实地踩盘的大华·星耀项目，99平米户型设计出的大横厅也是足够惊艳了，空间没有一点浪费，而且阳台去掉一个墙垛之后，整个窗墙比更显空间阔绰。

大华星耀实景图

再加上此次大华加快了自己在多个城市的发展步伐，其总体业绩也成功迎来了一段高增长，比较明显的是2020和2021这两年时间。

在2018年及以前，大华全国的销售业绩是不到200亿的水平，结果到了2020年和2021年，大华的销售业绩出现了跳跃式的增长，从2019年的202.5亿，增长到了500.4亿和559.9亿。

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当然，大华这几年全国加速的脚步很明显，其中利弊共存，前期的业绩增长非常明显；后期的负债隐患也不容忽视。

多个连锁反应已经呈现：

首先，最直接的就是所有房企都会面临的负债问题。

不断的加速拿地之后，大华这些年的负债也不可避免地开始一路上升，已经由2018年的632.6亿元总负债，增长到了2022年末的1594.08亿，四年时间债务增长了约2.5倍。

其次，在全国各大城市进行业务扩张的时候，也势必伴随人事更迭。当然这种伴随战略调整的人事布局变化，也非常适应企业当下阶段的发展诉求。

最近两年时间，大华集团总部对外新招了不少职能总，涵盖总部人力资源、信息、营销三大中心，尤其是营销中心，最近两年总经理和副总经理都换防了：

营销中心总经理田川，原本是世茂地产中南区域营销总及运营总；副总经理甘文黎，则是原中南置地总部客研中心总经理；

人力资源中心总经理王琪玮，原本是正荣地产总部人力资源副总；

信息中心总经理梁鸿斌，来自于恒泰地产CIO。

除此之外，大华不少城市公司也从外引入高管协助团队：

如大华集团大连公司的营销总徐亮就来自于实地地产，徐亮是一位80后地产营销人，主要负责大连、天津这些北方地区的营销工作，2013年-2018年间均在龙湖从事地产营销工作；

武汉公司常务副总刘非、和南京区域营销总范宇洋，则分别来自于新城控股日照公司和龙湖沪苏区域公司。

当不少房企都在内部优化裁撤时，大华集团这两年在加速布局全国的策略下，上到总部职能中心总经理，下到城市总都在对外招揽业内人才，走出了一波相反的行情。

这其中大华对营销类人才尤为看重，总部和城市公司都有不少营销总履新。

不过艳姐最近发现，大华集团很多城市总、投资总、人力总、营销总等等都开始挂出了自己的简历，据说年底还要调整公司组织框架。

对于大华这一画风的突变，究其内在，实际上也是有迹可循的。

战略层面，在大行情不太理想的情况下，加速全国布局风险很大。大华这几年不断的加速拿地，他的负债水平已经不可避免的水涨船高，去年末整体的资产负债率已经达到了78.17%的高位，成为一个潜在隐患。

但整体来看，作为一家民营房企，能够坐上上海top4位置实属不易，我们还是期待看到更多优质民营房企能够涌上潮头。

主编：张艳

责编：Qinvefu

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