抵押合同的常见纠纷和审查要点

抵押权属于意定担保物权，欲设立抵押权，首先需要抵押人与债权人订立抵押合同。根据《民法典》第四百条之规定，抵押合同应以书面形式订立。

抵押权的设立以抵押合同成立生效为前提要件，抵押权纠纷也就集中体现在合同双方主体对抵押合同的纷争之上。

那么抵押合同纠纷的解决要从哪些视角切入进行审查和处理呢？本文将从如下方面进行分析建议：

01

判断抵押合同是否成立

抵押合同是一种有名合同，其成立需要满足一般合同成立的要件，包括行为人具有相应的民事行为能力、双方真实意思表示、不违反法律和行政法规的强制性规定、不违背公序良俗、要约承诺订立方式的生效等。

抵押合同一般包括下列条款

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量等情况；

（四）担保的范围。

02

抵押合同出现无效情形及其处理

抵押合同成立后的效力问题是抵押合同纠纷解决的第一个关注点，实务中以下情形容易被认定为抵押合同无效：

01

基于担保从属性，交易主合同无效致使抵押合同无效

根据《民法典》第三百八十八条规定，设立抵押权必须订立抵押合同，担保合同是主债权债务合同的从合同，主债权债务合同被认定为无效，担保合同随之无效。且司法解释明确排除了当事人意定抵押合同效力独立于主合同效力的合法性，以确保抵押担保责任的附属性。

02

因抵押物不适法致使抵押合同无效

抵押权的设立含动产抵押权和不动产抵押权两项类别。不动产抵押权常见纠纷主要围绕建设用地使用权、建筑物及土地附着物、浮动抵押物类型，动产抵押则以各类动产为抵押财产。动产抵押权常见纠纷主要围绕汽车、船舶、设施设备等类型。

《民法典》第三百九十九条开放性规定了禁止抵押的财产，包括非除外规定的为公益目的成立的非营利法人的教育设施，土地所有权，除法律规定可以抵押的宅基地等集体所有土地的使用权，权属不明或者有权属争议的财产，被依法查扣或处于监管下的财产等。

因此出现抵押物违反法律禁止性规定、抵押物不明有争议、将竣工建筑物作为在建工程进行浮动抵押、违法违章建筑或动产持有物抵押情形的，抵押合同纠纷的重心将转为合同无效后的处理阶段。

03

以合法形式掩盖非法目的的抵押合同无效

抵押人恶意串通将大部分责任财产抵押给部分债权人，从而降低履约能力损害其他债权人利益，或出现冒名贷款抵押担保，以签订抵押合同形式逃避生效裁判文书执行等情形均会导致抵押合同无效。

04

抵押合同格式条款无效的情形

部分抵押合同纠纷中的抵押合同是由交易强势方提供的制式合同，而格式合同或条款中对于免除或减轻其责任等与提供格式条款的对方当事人有重大利害关系的异常内容需要进行充分的提示与解释说明。不合理的加重对方责任、限制对方权利行使的条款很可能面临合同部分条款无效进而无法援用的境地。

针对抵押合同无效的纠纷，需要解决的重心是对合同无效按份过错程度的举证和判定，抵押合同被确认无效后，债权债务双方和担保人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十七条作为补充，对主合同有效，而第三人提供的抵押合同无效，区分了三种不同情形确定担保人的赔偿责任。主合同有效而第三人提供的担保合同无效，人民法院应当区分不同情形确定担保人的赔偿责任：

（一）债权人与担保人均有过错的，担保人承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的二分之一；

（二）担保人有过错而债权人无过错的，担保人对债务人不能清偿的部分承担赔偿责任；

（三）债权人有过错而担保人无过错的，担保人不承担赔偿责任。

主合同无效导致第三人提供的担保合同无效，担保人无过错的，不承担赔偿责任；担保人有过错的，其承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。

03

围绕抵押合同主要条款产生的纠纷

在解决抵押合同纠纷时需要注意抵押合同的法定条款是否齐备，首先是被担保的主债权情况，含主债权的性质种类、具体数额、结算方式、支付方式等。其次是主债务的履行期限。然后是抵押财产的情况，包括名称、估值、数量、面积、地址等基本情况。最后是抵押担保的约定范围。

当事人在实践中往往围绕抵押合同的上述核心内容产生争议，而这些争议的解决更加依赖于交易中留存下的证据，因此在抵押合同有效的前提下，针对抵押权实现的期限范围和程度问题、违约责任负担和争议解决方式问题仍然有个案化的差异。在此种情况下，证据的重要性不言而喻，当事人需要提前做好风险防范，充分保留证据，避免产生法律纠纷时陷入劣势境地。

04

涉第三人权利义务的
抵押合同效力和履行问题

动产抵押权自合同生效时设立，采用登记对抗主义，对于此类纠纷认定“善意第三人”的条件是否满足是破解纠纷的关键。不动产抵押合同办理抵押登记后生效，且在合同与登记不一致时以登记为准。抵押合同纠纷往往涉及合同签订之初相对人以外的第三方主体权利义务，也因此呈现复杂主体的样态。

• 一是同一债务有两个以上第三人提供担保，承担担保责任的顺位和追偿问题；

• 二是新贷养旧贷，身份无重合的情形下旧贷抵押人脱离新的抵押关系，新贷抵押人承担担保责任则要考查其对以贷养贷的情形是否知悉；

• 三是主债权债务转让后原抵押合同的约束力问题；

• 四是抵押财产转让时，原抵押合同登记与否对转让合同效力无影响，但对物权变动的影响，该规定主要见于《民法典》第五百二十四条抵押物受让人的“涤除权”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十三条和第五十六条；

• 五是抵押财产在抵押关系期间出现征收、灭失、毁损等情形，抵押权人可以直接向支付补偿金、保险金、赔偿金的第三方机构提出优先受偿；

• 六是可能存在抵押房产上有他人占有使用或存在先租后抵、先抵后租的情形从而引发纠纷。

05

关于“流押”条款的效力

抵押权人与抵押人在债务履行期限届满前约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，称为“流押”。《民法典》第 401 条规定，“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿”。根据该条，债权人不得根据流押条款主张抵押财产的所有权，而是只能按抵押权实现的通常情形主张优先受偿。抵押合同中如出现“流押”条款，则该条款会被认定无效。

06

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针对抵押合同审查的注意事项提示

了解了以上抵押合同在实务中可能出现的纠纷，我们在进行抵押交易时更应该注重抵押合同的审查。在进行任何抵押交易之前，建议咨询专业的律师，专业的律师指导可以为抵押交易提供准确的法律建议和指导。

在设立抵押权时

抵押权人可以注意以下事项

01

细致审查财产权属

在进行抵押交易前，务必仔细审查建筑物和建设用地使用权的财产权属情况。确认所有权是否清晰、无纠纷，并核实相关权属证明文件的合法性和有效性。

02

查明法定限制

了解建筑物和建设用地使用权的法定限制。某些法规或地方性规定可能对建筑物和建设用地的抵押设定了限制或要求事先获得相关部门的批准。确保抵押交易符合相关法律法规的规定。

03

进行专业估值

进行专业估值以确定建筑物和建设用地使用权的价值。这有助于确保抵押物的价值足够覆盖债务，并且为债权人和债务人提供合理的交易条件。

04

编制详尽的抵押合同

制定详细的抵押合同，确保在合同中明确规定了双方的权利和义务，包括抵押物的描述、抵押的范围和期限、还款条件等。同时，合同应当符合法律的要求，并通过合法途径签署和备案。

05

注册登记手续

根据相关法律规定，确保将抵押权利进行注册登记。注册登记可以确保债权人对抵押物享有优先权，并为抵押交易提供法律保护。

06

定期审查抵押物情况

在抵押交易生效后，债权人应定期审查抵押物的状况，确保其价值和可行性。这有助于及时采取措施处理任何可能影响抵押物价值的问题。

07

解决纠纷机制

在抵押交易中，明确解决纠纷的机制和程序。合同中可以约定争议解决方式，如仲裁或诉讼，并指定相关的仲裁机构或法院。