牛奶厂二手点评

四大楼盘（华润天合、龙湖首开天宸原著、金地天河公馆、招商雍华府）

从护林路转过去沿着珠吉路一路到尾，沿途很多大货车、泥土车经过，城市界面比较差，路边很多装饰材料的店铺，物流园，请允许我用一个词来形容，叫山卡拉。这四大楼盘就是在一大座山上，大山一砸，黄金万两。

很多人接受不了，这么远又偏僻的地方，房子竟然都要上千万了。

首先说它的位置，片区没有产业，通勤也不好，商业也没有，这也是为什么它一直都是争议的焦点。

因为它在天河，所以就是比别人命好。同时期开盘的广钢新城，几年后，一对比，差了一大截，大家都在吐槽广钢密度高、容积率高，这些都不是点，最主要的是一个在天河、一个在荔湾。

就算把奶厂的低密度、大花园、绝对次新花园搬过去广钢，也成就不了广钢，但是把他们放在天河就是稀缺板块。天河的产业在哪里？珠江新城、天河北、琶洲、金融城、智慧城。

琶洲距离奶厂就有点距离了，珠江新城、天河北、金融城鱼珠、智慧城妥妥的在辐射范围之内，吸收了一大批高净值人群的购买力。

天河北在是上一轮的时候，就已经没落了，IP慢慢在下降，本身片区产品力也不行，上一代的产品了，很多港式设计的房子，没阳台，户型不方正，黑厨暗厕，跟一堆现代设计，高端外立面的房子一对比，简直不够打了。

片区很多大型的外资企业也在外流，比如宜家就从天河北搬到天河东三溪地铁口，最重要的是片区发展得很早，未来几乎没什么增量了，即便广州东站的改造也难拉动天河北的发展。

金融城鱼珠片区要挑选，标杆的都有20年左右的楼龄了，比如美林湖畔、盈彩美居等，很多高端净值人群会很介意这个点，而且学位一般。兰亭盛荟是片区里一个刚需刚改盘，绝对次新，大花园小区，学位也是一般，这会劝退一部分对教育追求较高的客户。

牛奶厂现在的价格不会是它的天花板，属于改善置换片区，居住舒适度高，户型都是三房起，主流是四房。

先来看看，这四个楼盘的基本信息:

01华润天合

开发商：广州璟仑房地产开发有限公司
建成年代：2016-2020年
总户数：2284
车位配比：1：1.5
容积率：2.09
绿化率：35%

华润在牛奶厂的评价是比较高的，生活配套相对于其他三个楼盘是最便利的，楼下有麦当劳肯德基，东门外面有菜市场，沿街商铺陆续都开起来了。

A区只有四栋楼，面积不是很大，有两三个儿童玩的游乐设施，绿化看上去也不多，但整体可以接受。

A区主要是88平的三房两卫，124平四房两卫，南北对流，朝南的户型，有入户花园，格局方正，采光视野都很好。单价要去到8.2万和8.6万了。

华润A区88的三房两卫是整个牛奶厂总价最低的三房两卫了，因为面积小，户数多，放盘多，高峰期都要七八百，现在只要五百多万就可以买到了，只需要三房的买家可以重点关注一下。

G区有9栋，122平的3+1的四房两卫，只有9栋有这种户型，视野朝向和使用率都较高。其余为125的大三房，140的四房，160的四房三卫。

整体户型没啥缺点，园林也比较大，小学幼儿园都在楼下，当下建议关注140的四房，以前总价较高，现在一千万左右就可以买到。

小学以悦景路为界，华润是入读华阳的奥体东小学，不是华阳分校，教育质量主要还是看生源。初中是直升执信，但只有7个班，另外三个班针对全区摇号。

02龙湖首开天宸原著

开发商：广州市湖品房地产有限公司
建成年代：2013-2020年
总户数：2159
车位配比：1：1.17
容积率：2.1
绿化率：35%

龙湖分为两期，一期由8栋高层洋房和35栋别墅群组成，首选1-5栋，不靠主干道，噪音小，6-8栋靠近主干道，噪音会比较大。

二期由6栋高层和19栋别墅组成，高层首选3-6栋南向望花园户型，景观好，相对安静。

户型从83平三房到165平的大户型都有，园林绿化较其他小区好，绿化多，可能夏天蚊子会多些，但整个环境更舒适一些，儿童活动区域不是很大，基本可以满足刚需改善客户的需求。

我们看看97平/140平左右的户型图：

目前97平南向挂牌650万左右，140平南向挂牌1100万左右，由于龙湖二期满二的越来越多，挂盘也多了起来，相比高峰期的价格也便宜了不少，龙湖成交最多的户型是它的97的这种，单价才六万多，可以淘一下。

03金地天河公馆

开发商：金地集团
建成年代：2016-2018年
总户数：970
车位配比：1：1.5
容积率：3
绿化率：35%

金地在牛奶厂板块占据核心位置，只有一期，由8栋31~33层的高层洋房和50栋4层别墅组成。

在户型方面，5栋是三梯八户，有少量86㎡和89㎡的小三房，适合刚需购房者，资金预算够的话，尽量避免购入，唯一不足是阳台太小了，且只有单卫，不够华润的88平实用。

除5栋外，其他高层洋房为121㎡、143㎡和166㎡的4房户型，适合改善购房者。

别墅户型主要有206㎡～216㎡的户型，适合改善型购房者。

目前89平挂牌价格560万左右，143平挂牌价格1000万左右。

金地的优点是小区楼间距宽，小区也比较大，又位于牛奶厂四盘的C位，景观面也比较开阔，评估价也比较友好，建议重点关注它的143的户型。

04招商雍华府

开发商：招商局蛇口工业区控股股份有限公司
建成年代：2014-2019年
总户数：1267
车位配比：1：1.5
容积率：3
绿化率：35%

招商分两期开发，一期没有泳池，要游泳只能去到二期。一期1-5栋，主要以四房以上的改善为主，二期6-11栋的洋房和叠墅组成。户型丰富，从88平的三房到165平的五房都有，适合各种需求层次的买家。

88平的三房一卫，小区最小面积三房，户型紧凑，适合刚需买家，唯一不足是只有一卫，跟华润天合88平三房两卫，形成鲜明的PK。

112平四房两卫，是奶厂最小面积四房户型，为双阳台设计，主阳台朝向东南，通风好，采光好，小房可做为一个儿童房或是书房。

126平四房两卫，主卧带独立卫生间，双阳台设计，南北对流，通风、采光非常好，户型整体方正实用，非常耐打的户型，这个户型也是奶厂成交量最多的户型，依靠这个户型，招商的二手交易量是四个盘里成交最旺盛的。

目前112平四房，现挂牌860万左右，126平四房挂牌1000万左右，建议重点关注126的四房，有横厅和竖厅两种。

通勤方面：只能依靠公交车，到大观路接驳地铁，有车一族，可以开车，相对方便点，但是上下高峰期，悦景路会比较拥堵，世界大观拍地后，会进行道路的拓宽，相信未来可以解决拥堵情况。未来板块也有19号地铁线的规划，但是时间大概要8-10年。

教育方面：华润入读华阳的奥体东小学，其他三个龙湖、招商、金地这三个小区是入读灵秀小学，初中都是摇号天河执信中学，摇中率大概有70%-80%左右。

配套方面：华润天合生活配套相对于其他三个楼盘是最便利的，楼下有麦当劳、肯德基，东门外面有菜市场，除龙湖外，其他小区楼下都有底商，牛奶店、早餐店、小商场等，基本可以满足日常生活所需。

结语：牛奶厂现在的价格不会是它的天花板，随着金融城-鱼珠的发展，过多几年后，还会带来巨大的增量。日后金融城的高净值人群到来，牛奶厂会是他们重点关注的板块。虽然交通跟大型商业配套的瑕疵一直存在，但如果都有了，估计也不是这个价格了。

牛奶厂属于改善置换类型的，居住舒适度高，户型都是三房起。而附近的大观路拍地都要五万起，六七万的牛奶厂实际上也没啥泡沫了，因为二手已经在充分竞争了。

四房产品比较稀缺，预算够的话，能上四房尽量上四房，毕竟现在国家开放了三胎，未来的趋势所在。作为天河的次新房，又有名校的加持，奶厂还是很有价值的。

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