首开测评 | 建发缦云：市府滨江之上，卷出圈的产品力点燃长沙楼市

前言

观沙岭城市更新片区发展如火如荼，各项配套设施迅速落地兑现，助力片区房地产市场热度再攀高峰。

建发缦云定位纯粹高端改善项目，拥有优质地段、多维配套、千亿国企的先天优势，叠加建发房产匠心打造的硬核产品力——卷出圈的户型、中央环岛落客停车场、独具特色的东方美学公区、超高颜值外立面……在下行的市场周期下实现亮眼的销售业绩。

首开表现

认筹545组，客房比1.26，劲销354套

建发缦云于12月22日在北辰国荟首开，推出1#、3#、5#、9#栋31-32F高层产品，包括3种户型，建面约162-190㎡4房2厅3卫，以及建面约231㎡5房2厅3卫，合计432套房源。

地块不限价且是片区首宗楼面地价过万元地块，加之区位条件优越、配套完善，自拿地之初便备受全城关注，项目12月16日开放实景展示区后来访热度高涨。

首开现场实拍图

项目全装修入市，装修标准约3500元/㎡。首开95折、VIP99、诚意登记99折、签约98折、付款方式98折、开盘特惠98折，首开成交均价约19000-22000元/㎡。

12月18日-12月22日，累计认筹客户共计545组，客房比超1.26。首开当天去化354套，去化率达82%。

项目回顾

土拍情况

观沙岭城更片区首宗楼面地价破万宗地

建发房产溢价15%摇号摘得

项目地块编号[2023]长沙市019号，是纯住宅用地，地块南边就是已开学的麓山国际第二实验小学和在建的长郡双语高中，教育配套优势凸出。

竞拍时有6家央企参与报价，共17轮竞价触发熔断，6月6号开启摇号程序，由建发房产幸运中得。

该宗地是观沙岭城市更新片区第三宗出让地块，宗地挂出后不负众望，延续了片区一贯的火爆行情，该宗地最终成交楼面价10235元/㎡，也是市府滨江片区第1宗楼面地价破万的地块。

项目入市

开发快速，拿地到批前4个月

项目整体开发周期高于行业平均水平，2023年10月9日进行批前公示，距离摘地仅4个月时间。8月10日项目案名公布，11月12日开放营销中心，于首开前一周12月16日开放实景展示区，12月22日开盘入市，摘地到首开仅用时约6个半月。

根据批前公示的布局图可以看到，项目地块方正，由7栋纯板式高层和1栋纯板式超高层组成，共规划住宅户数815户。尽管容积率有4.0，但在地形的加持下，全盘也仅设计了一栋38层的超高层，且2T2的配置更是提升了居住舒适度。

（以上为批前公示规划图）

项目整体呈围合式布局，小区正中央可以打造超三千平景观中庭。南北楼间距阔绰，有效减少楼与楼之间的干扰，可实现楼栋采光面、通风面、观景面的更大化。

项目解析

区位配套

占据市府滨江双核C位

坐享全维配套及规划红利

观沙岭城市更新，是长沙市首批启动的8个城市更新项目之一，也是湘江新区近年来主城区规模最大的城市更新项目，整体以教育优势为基础，将片区定位为长沙教城融合示范区。

片区有着得天独厚的地理区位优势和丰富的优质教育资源，将打造成为智慧城区的样板、城市更新的典范、宜居新城的标杆、西岸融城的新极，为整个市府片区加码赋能。

建发缦云正处于该片区“C位”，坐享市府滨江两大板块的发展势能。

观沙岭城市更新片区效果图

高能教育

“教城融合示范区”C位，优质教育环绕

项目的教育配套可谓是重磅级别，地处“教城融合示范区”C位，未来小学和初中入读都是在片区内统筹解决，从项目周边的教育配套分布来看，长郡双语、麓山实验小学、长沙实验小学、南雅等品牌都是非常优质的。

与项目一路之隔的便是麓山国际第二实验小学，与之相邻的是在建中的长郡双语高中部，可以实现在家里看娃上学。再往西约800米是南雅中学（规划）和长沙市实验小学二小（规划），教育配套的迅速兑现让楼盘的价值更上一层楼。

生活配套

一应俱全，尽享城市级配套资源

除了高能教育资源外，建发缦云在衣食住行等生活配套也是一应俱全，享受城市级配套资源。

商业方面：聚集凯德壹中心、麦德龙商场、24品生活中心、山姆会员店等醇熟配套，随着招商花园城（在建）、万象城（在建）等旗舰商圈落地，商业能级不断升级。

医疗方面：以湘雅三医院、湖南师范大学医学院为核心的约270万方的新湘雅健康城建设如火如荼，建成后将成为核心医疗圈。

交通方面：“3纵3横”主干道路网通达全城，4号线、长株潭城际已投入运营，规划8号线及10号线。

生态景观：周边3公里范围内拥有湘江风光带、汉长沙国考古遗址公园、谷山森林公园、岳鞍阁公园、八方公园等休闲生态场景。

实景展示

首开前开放大范围实景展示区造势

12月16日，建发缦云实景展示区和实景样板间正式对外开放，吸引了大量购房者和业界同行参观，现场人气火爆。

如今卷实景示范区的项目很多，但是在首开之前开放如此大范围实景呈现的项目屈指可数，尽管现场还有一些赶工的痕迹，但瑕不掩瑜，也充分体现了建发缦云的诚意。

（下沉庭院实拍图）

此次实景展示包含了实体样板间、建发特色的水系园林、地上地下双入户大堂、地下车库、架空层功能、外立面等等，呈现了诸多亮点。

1

酒店式归家，中央环岛车站

改善品质盘优选

建发缦云在车库入口位置设计了上千平的室内环岛中央车站，实现星级酒店才有的的双重归家动线，解决了业主或访客在最后一百米的动线上受到风吹雨淋的问题。

这个设计既新颖又实用，在改善品质盘中可以说具有一定的引领作用。

（中央环岛车站实拍图）

从现场实景感受来看，整体非常大气上档次。选用水波纹石材的地台装饰与圆形波纹吊顶相呼应，墙面用岩板，地面花岗岩，吊顶是金属面板+无主灯设计，材质和细节都体现了高端住宅项目的档次。

2

双入户大堂，配备独立储物柜

细节满满

建发缦云地下入户大堂分为了前厅区-大堂区-电梯厅四个功能空间。

在与前厅区相连接的地下车库地面材质选用上，全部采用的是钢钎维无机固化地坪，现在常用于大型商超、机场、医院等质控要求较高的地下室场所。相较于普通的地坪漆容易起壳、起尘甚至开裂的问题，金刚砂可以大大增强混凝土地面的耐磨性、耐冲击性度，更好的保护车胎。

大堂区及电梯厅同样是星级酒店式大堂质感，与奢石背景板、大理石地面、岩板墙面相互映衬，整体的档次和细节得以呈现。

值得一提的是，在车库大堂里面还为购买了车位的业主配备了独立的密码储物柜空间，为业主提供方便的储物空间。

（地下入户大堂储物柜实拍图）

室内大堂和电梯厅的材质和地下大堂风格元素保持一致。

3

外立面局部展示

大面积铝板运用呈现高级质感

5#栋的局部外立面已经实景呈现，采用金色铝板+铝线条+灰色多彩漆+局部蜂窝铝板点缀的搭配，整体的设计层次感很强，同时因为铝板的运用面积更大、颜色更丰富，呈现出来的质感也是令人眼前一亮的。

另外为确保高颜值的统一外立面，建发缦云所有楼栋南向实现全封窗交付，放眼全长沙，公建化立面项目并不少，但像这样做到全封窗交付的项目，屈指可数。

（外立面实拍图）

产品表现

填补片区产品线空白

双套内花园赠送实现高得房率

项目全盘规划建面约162-190-231㎡四至五房纯粹改善产品，亮点颇多：面宽大进深小，户户南北通透带双阳台，边户主卧带270°环幕视野大飘窗、大量的室内花园赠送、LDKB一体化、双套房、双开式电梯入户（190/231㎡）等等，可谓是吊打同面积段产品。

▶建面约162㎡

盘点市府滨江板块在售项目的产品发现，160-170㎡面积段近一年无新增供应，市场出现空白。建发缦云推出的162㎡产品刚好填补市场空缺，参考片区内143㎡左右产品开盘即摇号的现象，可以预见该产品入市时的火爆程度。

该户型真正做到了“大而全”，与市面上同量级产品相比，实现了更大的面宽尺度，和更齐全的功能空间。

✔ 长约16米的面宽，做到南向四开间，双套房。与许多190㎡面积段的产品相比，面宽更大，进深更小，通透性更佳。

✔ 双套内花园+北阳台（计半面积）+4飘窗+设备平台（不计面积）赠送，实现更高得房率。

✔ “主卧小家化”亮点设计，边户带270°景观飘窗，内设双衣帽区和双台盆卫生间。

▶建面约190㎡

建面约190㎡做到“全明贯通梯”设计，约等于两梯一户的归家感受。由于前期采购成本和后期梯控维护成本很高，市面上很少有开发商使用这种产品。

✔ 南向面宽约17.3米，大横厅布局，四开间朝南，南向双套房设计。

✔ 行政主卧套房，尺度感拉满，带步入式衣帽间，四分离卫生间。

✔“餐客厨阳台”LDKB一体化空间，通透感和空间利用率都得到了提升。

✔ 南北双套内花园+北阳台（计半面积）+5飘窗+设备平台（不计面积）赠送，得房率完胜同面积段产品。

▶建面约231㎡

建面约231㎡产品同样是“全明贯通梯”设计，5个卧室的布局非常适合多代同堂的家庭结构，每个家庭成员都有独立私密的居住空间。

✔ 南向面宽约20.3米，南向五开间，四卧室朝南的布局在大平层中较为少见。

✔ 星级主卧套房，边户设计270°超大环幕飘窗，豪宅尺度感拉满，带“回型”布局衣帽间，四分离卫生间。

✔“餐客厨阳台”LDKB一体化空间，通透感和空间利用率都得到了提升。

✔ 在玄关处和书房门口贴心设计了双步入式储藏空间，让收纳更加整齐有序。

✔ 超大尺度套内花园+北阳台（计半面积）+5飘窗+设备平台（不计面积）赠送，实现更高得房率。

竞争市场

项目定位高端改善产品，目前片区内在售竞品均为同类型项目，且产品线从190-370㎡不等，建发缦云的产品线面积段相对更低，因此入手门槛是最低的，花更低的价格就能享受到市府主城地段的改善住宅，这也是本次首开实现热销的原因之一。

从建发缦云周边的二手房市场来看，存在着较多的改善置换需求，如10年前的恒大华府、卓越蔚蓝海岸、北京御园、钰龙天下、八方小区等，总价段和面积段刚好适配，将为项目积累丰富的客群基础。

建发缦云摇号首开劲销八成，在下行周期中可谓是特立独行的存在。这都离不开项目得天独厚的地段和深刻洞察客户需求的匠心产品力。对外自带市府滨江核芯C位，坐拥高能配套的先天优势，对内用心打磨优质户型，实景示范区（引入中央环岛车站）、南向全封窗等突出亮点……为全城改善置业人群提供更好的选择，首开162-189-231平米产品还有少量房源在售。

本宣传资料所示内容为要约邀请，所有文字及照片资料仅供参考，关于项目周围环境、交通、商业、文化教育设施及其他市政设施的介绍，仅为提供相关信息参考，不意味出卖人对此作出了承诺，最终以政府部门审批文件、购房合同约定及实际交付为准。本项目宣传资料对周边学校及教育资源等的描述，仅作为本项目位置参考示意，并不意味着本公司对此作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学(班) 时间、招生条件、收费标准及招生政策等，以政府教育主管部门及办学方当年的政策规定为准。

来源/克而瑞湖南

撰写/曾旭丹

审核/刘芳、蔡嫣

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