谢逸枫：2024年房地产市场政策展望

文/谢逸枫

12月21日-22日住建部召开年会，针对2024年房地产市场作出指导性、方向性的政策建议，与12月11日-12日中经会的涉房地产内容表述，是一脉相承。

中经会提出四条，一是要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。

二是积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

表明化解行业风险是2024年首要任务，当务之急是要让房地产行业回到平稳发展轨道，避免风险进一步蔓延外溢。房地产政策宽松的主基调不会改变，将继续发力稳主体、稳需求。

供给端，表述由去年的“防范化解头部房企风险”变为“一视同仁”、“不同所有制”，意即保主体覆盖范围有所扩大，民营房企有望获得增量支持。

需求端，通过保交付、保就业进一步稳定收入预期和强化购房信心，在各种限制性调控措施陆续退出同时，财税刺激尚未发力、信贷政策也有加码空间。

三是加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。四是完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

“三大工程”既是新模式的抓手，也是房地产稳中求进的着力点。这“三大工程”着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题。

“三大工程”既是拉动投资的重要引擎，是构建新发展模式、形成多元住房供给体系的关键一环。2023年4月、7月两次中政局会议对“三大工程”做出重要部署，7月，国院发文推进超大特大城市城中村改造。

8月，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。10月-11月，住建部领导带队赴上海等多地开展“三大工程”专题调研。

受制于资金来源和规划，“城中村改造”规模和替代效应难及当年棚改货币化安置，保障房性住房建设基本停留在顶层设计阶段。

住建部提出三条，一是要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。

二是稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。

三是构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。

两个年底的会，都未提到房地产税、房地产发展长效机制。不同的是中经会未提到房住不炒，却提到稳中求进、以进促稳、先立后破、化解房地产债务风险、三大工程、房地产发展新模式。

住建部会议提出。稳中求进、以进促稳、先立后破、房住不炒、因城施策、保交楼、化解房地产债务风险、三大工程、房地产发展新模式，内容非常丰富，总体看与2023年的政策思路是相同的。

一是两会的“稳中求进、以进促稳、先立后破”，就是巩固经济、房地产恢复的基础，巩固经济、房地产企稳的基础，巩固经济、房的产向好的基础。

“先立后破”指的是经济转型升级中新旧动能转换衔接问题，摈弃旧动能、破除旧模式要建立在新动能、新模式逐步建立的基础上，不能急于求成。

“先破后立”或“边破边立”，推及房地产领域，构建和过渡到发展新模式并非朝夕之功，在此之前，市场要稳住，风险处置节奏要把握好，进而稳妥过渡至新阶段。

二是要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。房住不炒是基调，政策要对供需关系的结构性短缺、过剩进行调整。

中政局、中经会、住建部对适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势的表述，表述一个新的行业转变，将彻底影响行业未来的政策引导方向。

简单说，供求关系发生重大的变化，不是简单的供不应求、供大于求，是从整体性的短缺时代，进入到结构性的过剩和短缺。

就是说 中小城市相对过剩，大城市相对短缺；外围城市过剩， 中心城区短缺;低品质住房过剩，改善型住房短缺；商品房过剩，保障房短缺。

2024年房地产政策主线可以总结为调结构。其一是过剩的地区，由政府发行专项债，收储市面上的过剩房屋，转为保障性住房。开启逆周期调节，稳定资产价格。

目前已经有20城市已经在推行「以旧换新」住房政策。开发商、政府机构，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”的资金。

其二是短缺的地区，增加多主体、多维度的供应。推进农村集体用地入市，丰富土地供应主体，稳定地价。推动城中村和老旧小区改造，提高土地利用效率，满足改善需求。

通过大城市棚改、城市更新、小区改造，来平衡市场的供需关系。增加改善型土地供给，放开土地供应的价格和容积率限制。9月底，自然资源部对土地供应规则进行了更新。

取消了土地拍卖中的地价限制、配建和自持限制，以及销售价格限制。 取消了远郊区容积率1.0限制，即取消了执行已久的“禁墅令”。同时18城宅地出让出台取消限地价的政策。

政策现在开始鼓励成交高价地，打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给限制上破除，对住房的产品形态进行松绑，改变未来住房产品的供应结构。

三是稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。

按照住建部的说法，因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡。进一步加大首套住房、二套住房政策落实力度。保交楼工作落实属地责任，加强预售资金监管，加快预售制度改革。

一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，住建部将会同金融监管总局指导房地产融资城市更新方面，积极推动城市更新行动，抓好问题导向和目标导向两个工作等。

按照住建部的说法，房地产已经从“有没有”转入“好不好”的时代，好房子只有想不到，没有做不到。明年选择一些城市和企业试点，抓一批好房子样板出来，不同的价格下有不同的好房子。

今年很多工作是开创性的，难也要干。政策生命力在于落实。在狠抓落实上下更大功夫，动则必快，动则必成。

这表明职能部门对房地产市场态度由收紧转向宽松，由过去的一刀切转向因城施策、一城一策、精准施策，会根据不同城市的实际情况，采取相应的措施，维护房地产市场的供求关系平衡，防止出现过热过冷的现象。

四是构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。

构建房地产发展新模式是长远之计、治本之策，基础性制度或涉及土地供应、住房供给、行业融资、房企经营等方面。

所谓房地产发展新模式，住建部在2023年11月11日已经释明其内涵，在理念上，要始终坚持房住不炒的定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。

好房子好在哪儿？就是要绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康、用得便捷，成本低又放心安心。

在体制机制上，一方面是“人房地钱”的四要素联动机制，以人定房，以房定地，以房定钱，防止市场大起大落。

另一方面，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括优化开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

基础性制度的完善将围绕“人房地钱”展开，土地供给层面，根据人口增减情况动态调节用地指标，通盘活存量建设用地，健全城乡建设用地增减挂钩节余和补充耕地指标跨区域交易机制。

住房供给层面，以推进城中村改造、保障房建设为抓手，推动形成“改善有商品、刚需有保障”住房供给新格局，满足不同层次人群的住房需要，规范租赁市场发展。

优化改革商品房预售制及相应资金监管模式等均是题中之意。房企经营层面，转向拼品质、拼科技、拼服务等。资金层面，间接融资转向直接融资，下降融资成本。

12月22日，央行的《中国金融稳定报告（2023）》在展望未来中指出，要完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，构建房地产发展新模式。

12月22日，国家发改委表示，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。切实加强和优化商品房预售资金监管，做好保交楼工作。加快推进“三大工程”，带动相关投资和消费。

12月22日，北京住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2023年修订版）面向社会征求意见。作出了将监管主体由商业银行调整为政府、引入市住房资金中心作为具体监管业务承担部门等重要调整。

2024年房地产重点要做好两件事，一是稳定房地产市场。2024年核心城市将继续优化调整房地产政策，稳妥处置房企风险，做好“保交楼”。房屋交付风险发生的根源在于预售制度。重拳整治房地产市场秩序。

二是构建房地产新发展模式。自2021年中经会首次提及“探索新的发展模式”以来，构建房地产新发展模式的进程不断向前推进，方式也逐步明确。构建房地产新发展新模式包括要素联动新机制、房屋全生命周期基础性制度、三大工程建设、建好房子等内容。

展望2024年，国家层面的房地产政策有望集中五个方向落实、发力。第一是落实保障性住房、城中村改造、平急两用的基础设施建设“三大工程”建设的配套政策，作为稳投资为抓手，住房供给双轨制的重点，推动构建房地产发展新模式。

第二是落实供给端金融支持。落地执行细则让“金融16条措施”、“房企三支箭”、“保函置换商品房预售资金”、“三个不低于”、“房企白名单”、“修改开发贷、经营物业贷、个人按揭贷款”措施真正落地见效。

第三是下调住房交易税费。例如购买家庭唯一住房或改善住房，减免契税、缩短增值税、个人所得税征免年限等，通过人才补贴、新市民、多孩家庭购房补贴等财税激励措施，稳需求进而稳市场。

第四是三道红线、房地产贷款集中制的规则放松或者暂缓3年执行，22城宅地集中制取消，房地产项目资本金比例下调，保交楼专项贷款、专项借款额度扩大。

第五是对“三大工程”金融支持力度，由央行投放补充抵押贷款，为其提供中长期低成本资金，解决资金这一主要掣肘，“三大工程”项目有望加速落地。

地方层面的房地产政策有望集中五个方向落实、发力。第一是地方限制性政策进一步优化或者取消。一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑、取消空间。

一线城市政策或将精细化调整。限购局部松绑，调降远郊区域社保年限和套数限制，放宽法拍房、离婚购房限制，调降落户门槛等。

二线城市杭州、成都、长沙、西安、苏州、天津等调控政策还有所保留，可以全面放开限购、限售，下调商贷首付比例，放宽限价鼓励“优质优价”等均是可选项。

二三线城市住房交易行政限制已经全面解除，可优化限贷套数认定，进一步放宽至认贷不认房，实行商业贷款贴息，公积金政策在流动性充裕的情况下可以考虑提高可贷额度、放开“商转公”，降低购房消费门槛。

第二是信贷政策进一步优化或者放松，适当下调首套、二套商贷及公积金贷款的首付比例、贷款利率。第三是下调各类交易税费征免年限。

第四是一二线城市的普宅标准调整。第五是预售资金监管主体由商业银行调整为政府监管。