最具潜力筹开商场TOP100：万象城、大悦城、龙湖天街“霸榜”，“非标”项目也够抢眼！

来源|赢商云智库（ID：sydcxy2014）

作者|熊舒苗

图片来源|除特别注明外，均来自项目官方

编者按

12月20日，“2023赢商网大会暨『赢商网百强榜』研究成果发布”在上海举办。

由赢商网联合中城研究院发起的『赢商网百强榜』正式发布：包含零售商业地产企业榜单、购物中心榜单、品牌榜单，本篇为“2023年度品牌商关注筹开购物中心TOP100”。

『赢商网百强榜』其他榜单：

2023，商业地产“新生”与“重生”交织的一年。

这边厢，强者恒强、新秀起势，迭代产品线，炸场新作不断，创意满屏；另边厢，传统商圈复兴、续写新故事，一个个“非标”项目拓宽商业想象的边界。

典型的变化是，以往被视作“杀手锏”的建筑硬件、品牌阵容等，不再是吸客的金科玉律。稀缺的定位、文化力、艺术审美、宠物友好、可持续发展、话题制造等软实力，制造出了不少“未开先火”的新鲜样本。

这是弱复苏市场环境中，消费者趋于关注情绪消费、细节服务、感官体验的极佳证明，也是中国商业地产行业进化不止的直观反映。

而关于变化的更多细节，具象呈现在《2023年度品牌商关注筹开业购物中心TOP100》中。这份年度榜单，观察了368个城市的739个筹开购物中心，结合 （☜点击查看）结果，发掘了100个最有潜力成为新一代明星的商场。

本榜单测评维度主要包括：

1）城市：项目所在城市商业指数

2）商圈：项目所在商圈辐射力

3）购物中心：商业建筑面积、运营商综合实力、标的性品牌意向入驻指数、人气热搜指数

筹开项目年年上新

明星产品线越来越耀眼

纵观三年，登榜《2023年度品牌商关注筹开业购物中心TOP100》的项目，明星产品线出现的频次与占比越来越高，而非连锁化的非标项目占比虽小，打法却足够吸睛。

//龙湖天街、万象城、大悦城，绝对的上新大户

本年度TOP100中，龙湖天街、万象城、大悦城上榜项目数量位居前三。近三年数据对比看，三者始终位居前四，是绝对的上新大户。

▶▶运营管理实力杠杠，获资本、消费市场认可

大调查显示，万象城为公认的连锁产品线NO.1，获得73%受访者看好；龙湖天街、大悦城亦排行靠前。三大连锁产品线，凭出色的运营实力、盈利能力，备受认可。

以“万象城”为例，操盘手华润万象生活全链条商管能力获得资本市场、消费市场高度好评。近日，华润置地已获得首批消费基础设施REITs入场券，底层资产是由华润万象生活运营管理的青岛万象城。

▶▶落子速度快，城市首秀期待值MAX

大调查中，太古汇/太古里、SKP、IFS等产品线亦受到较多拥趸，但因开发速度慢、新项目数量少，未能闯入上榜项目数TOP10。

相较之下，龙湖天街、万象城、大悦城不仅在深耕城市加密，亦积极落地新城市，灵活采取多种合作方式，快速扩张。得益于在营项目的良好口碑，这些连锁产品线的城市首秀往往承包全城关注、期待值MAX。

//万象汇、招商花园城、砂之船奥莱，中档玩家起势

本年度TOP100榜单中，万象汇、招商花园城上榜项目数量排名第四、第五，银泰城、砂之船奥莱等“新面孔”亦表现不俗。这些产品线旗下项目多为中档、大众化定位。

▶▶标杆项目珠玉在前，规模扩张信心满满

以“招商花园城”为例，近两年均有多个项目上榜，以肉眼可见速度崛起。深圳招商花园城为招商蛇口商业版图的开山之作，开业10余年经营稳健，年平均出租率保持在86.9%。

“招商花园城”是招商商管的拳头产品线之一，为其商业版图中名幅其实的“数量之最”，创新力、适应性强，目前正持续迭代，加码规模化布局。

▶▶年轻人重新捧红奥莱，“既好又省”新流量密码

从线上到线下，“名品+折扣”的奥莱重新翻红。精打细算的年轻人，不再高喊“冲动消费”，“省钱指南”、“折扣清单”才是王道，主打一个“用更少的钱买到更好的商品”。

行走商业江湖30年，砂之船是奥莱圈的佼佼者，高效高质的运营、拥有上市REITs平台的独特资金优势，是其快速发展的重要底气。

//非连锁产品线项目数量减少，但打法精妙

头部连锁产品线品牌轻重并举加快抢占市场份额，对非连锁产品线产生一定的“挤出效应”。近三年，非连锁产品线上榜项目数量有所减少，从2021年的34个降至29个。

但随着存量时代到来，不走连锁化路径的“非标”项目，关注度走高。此次大调查中，超75%的受访者看好非标项目的未来发展。在他们看来，消费者的多元化个性化需求带来了增量商业机会，同步影响市场格局之变。

华发商业最新打造的武汉华发外滩荟，为满足都市新贵、潮流青年、城市访客三类主力人群需求，针对不同地块制定了差异化策略，规划有活力“潮”基地、品质生活“私享”平台、城市文化“阅”空间等不同主题内容。

领头城市易主

三大古都、双城爆红

从项目形态到城市落位，《2023年度品牌商关注筹开业购物中心TOP100》上榜项目出现最多的城市，在北上深之间轮换。而古都三城、海南双城则因独有的聚客优势奋起直追。

//TOP1的城市争夺战，北上深轮流登顶

上榜项目数量TOP1的宝座，被汇聚头部品牌资源和消费市场的商业一线城市牢牢占据。本年度TOP100中，深圳拔得头筹。近三年，上海、北京、深圳轮流登顶，城市争夺战愈演愈烈，谁也没法稳守龙头之位。

//以文化之名，古都杭州、西安、南京出圈

商业一线城市优质地块“买少见少”，商业准一线城市成了头部企业押注重点。本年度TOP100中，文化古都杭州、南京、西安强势出圈，杭州跻身TOP2，南京、西安赶超北京。

这类城市购买力不输一线。例如，杭州2022年社会消费品零售总额增速5.8%，全国第一，“吊打”一线城市；且文化软实力杠杠，人口净流入率全国数一数二，今年亚运会加持下，城市热度持续走高。

//免税、旅游双箭齐发，海南双城上位

另值得一提，今年有项目上榜的商业三线及以下城市明显增加。

有数据显示，在全国消费市场中，下沉市场消费规模占比最高，超17万亿元，且持续扩容。瞄准商机，不少品牌商在摩拳擦掌发力下沉市场，优质筹开商场成了它们的布局首选。

这其中，近三年“露脸率”最高的下沉城市，要数海南的三亚、海口。离岛免税政策叠加旅游优势，海南以三亚国际免税城为代表的商场生意红火，并吸引LVMH集团旗下免税零售巨头DFS迪斐世、太古地产、澳门央企南光集团等纷纷落子。随着“全岛封关”进入倒计时，为数不多的筹开Mall自然是品牌商们不愿错过的稀缺投资机会。

三亚大悦城效果图

传统商圈复兴

新贵城区潜力大

不同城市上榜项目之别，背后是城市经济力、消费力及文化力的比拼。而在城市之中，不同商圈上榜项目有多有少，原因不一而足。

近三年，非商圈上榜项目数量不断增加，市级商圈、区域商圈趋于减少。优质地块减少、商业增量空间狭窄，商圈范畴内市场机会萎缩。

但“地段”红利亘古不变，传统商圈始终是资源最集中的地方、掌握着城市的主力消费群体。本次大调查中，武汉SKP、杭州恒隆广场、重庆中環万象城等项目人气居高，“位处核心商圈，潜力大”是受访者看好它们的首要因素。

更有越来越多老旧物业焕新回归，重塑中心城区的商业话语权。典型如：

• 重庆华润解放碑新华书店项目：位于解放碑商圈十字金街核心区域，业主为重庆新华书店集团、重庆康翔实业集团，引进华润万象生活操盘，商业整体运营面积共计8.3万㎡，计划总投资40亿元，计划打造“本地人回归、外地人齐聚”的城市商业空间典范。

• 北京中关村ART PARK大融城：位于中关村西区，前身为中关村“食宝街”，光大安石将其改造成新的商业综合体，总建筑面积约20万㎡，将带来新潮消费内容、带动区域消费升级。

再看非商圈片区，各地政府着力发展的新贵城区，上榜项目可观。虽商业氛围未成气候、消费人口密度不及传统核心商圈，但这些区域坐拥庞大的高消费力客群，且竞争相对不那么激烈，有大量市场空白亟待填补。

典型如：

• 招商商管长沙“双花”——长沙观沙岭招商花园城、长沙梅溪湖招商花园城，均位于梅溪湖片区，沿线串联起梅溪湖国际新城多个科创总部、金融产业，毗邻省级森林公园象鼻窝森林公园、中央公园等旅游目的地，将成长沙下一个城市焦点所在。

• 深圳 K11 ECOAST所在的深圳南山太子湾片区，是蛇口自贸区规划起点最高、成熟度最高的区域，将打造成大湾区的海上门户，与世界前沿接轨。随着时间推进，太子湾所承载的规划价值已逐步兑现。

“单枪匹马”有风险

“抱团取暖”流行指数暴增

竞争进入深水区，单枪匹马闯天下风险系数加大。一路攻城略地的商业地产企业们重新思考攻守之道：既要争市场份额，又要管控风险，提升管理效率、盈利水平。

于是乎，联手投资、抱团组CP打造项目成常规运作方式，有的是企业间联手，有的是企业联合地方政府。

据不完全统计，《2023年度品牌商关注筹开业购物中心TOP100》的轻资产项目超30个，远超2022、2021水平。于手握庞大品牌资源池、优质产品线的标杆商业运营企业，轻资产打法“性价比”高；于缺乏商管经验的物业持有方，交给一个专业操盘手是获得稳定收入的择优之选。

从地方政府角度看，联合社会资本、加快盘活“休克鱼”亦是城市更新工作中的重要环节。本年度TOP100中，出现采用ROT（改建-运营-移交）创新合作模式的项目——深圳·大运天地（原“深圳大运中心”，去年由润欣商业投资（深圳）有限公司以5.72亿元的价格拿下，由华润万象生活成立项目公司，负责其投资、建设以及整体运营工作。合作期限30年，届满后项目资产无偿移交给政府方或其指定机构），是当下城市更新大潮中极具借鉴意义的代表。

深圳·大云天地效果图

“未开先火”的潜力股

应该长啥样

产品力出彩、地段占优、模式灵活之外，一个优秀的筹开项目要“未开先火”，还需具备哪些基本能力？

//个性范：定位稀缺，设计出众

大调查中，“定位稀缺”是受访者看好筹开项目的重要因素，仅次于“区位优越”。“定位稀缺”是相对概念，可理解为在同个城市或同个片区内“人无我有，人有我优”。

定位高端的重磅商业项目，含着金钥匙出生，建筑规格、品牌级次非常规项目所能及。典型如：

• 重庆中環万象城：由香港置地与华润置地联袂打造，为重庆「首个百亿级高端商业综合体」，官宣伊始就引发现象级话题热度；

• 南京金陵中環：香港置地与南京政府共同打造的新一代城市综合体，依托香港置地「中环系」顶奢综合体打造能力及成功经验，构筑城市核心地标作品；

• 杭州恒隆广场：对标东京银座的杭州“金名片”，总面积约39万㎡，邀请KPF做建筑设计，规划了五栋甲级写字楼（含一栋150米级超高层建筑）、一栋高端酒店以及约10万㎡的商场，酒店部分确定引入国际奢华酒店品牌——文华东方酒店。

杭州恒隆广场效果图

除了高端商场，大调查中，有近半数受访者认为“文旅商业”在未来两年最受消费者欢迎。本年度TOP100中，上榜文旅商业项目较往年明显增加，且多以稀缺定位为突破口。

• 广州砂之船超级奥莱：体量达18万㎡，延续“艺术商业+超级奥莱”的商业模式，融合广州城市文化、建筑文化，打造华南最大的奥莱文旅商业综合体。

• 广州塔广场：紧邻广州塔南侧，集“地标旅游+文化艺术”于一体，打造“首店+IP+夜间”经济，人文特色鲜明，游玩体验丰富。

广州塔广场效果图

此外，在受访者看来，“设计独特（外形独特、形态新颖）”不再是看好项目的核心要素，而“建筑设计强调空间美学、文化调性”更为重要。这一趋势，在上榜项目中亦有体现。

• 西安CCBD：首座现象级万象城，以商业空间设计连接culture（文化）、nature（自然）、future（未来）。设计糅合了坊格式肌理布局、飞檐列栋建筑框架等中国传统建筑工艺；室内空间结合东方代表性的自然、地貌元素；项目外墙应用了唐三彩繁复传统⼯艺结合创新现代釉⾯技术。将文化融入商业，把文明载入空间。

西安CCBD效果图

• 厦门大悦城：定位“滨海文艺浪漫地标”，由建筑大师姚仁喜担纲，融合山海元素，采用与集美区建筑形象相呼应的闽南式屋顶、闽南红砖建筑元素，将闽南文化、嘉庚风格与大悦城时尚商业风格有机融合。

厦门大悦城效果图

• 西宁城北吾悦广场：致力于打造都市乐享生活新聚场。项目将以闷顶·游园千灯、主中庭·云阁剧场、南中庭·余音茶馆、入口·湖畔码头、端头·层台亭榭五大江南场景，打造西宁极具特色购物中心，解锁城市前沿消费。

• 太原吾悦广场：新城控股集团在山西打造的首个A+级标杆项目，以“大美山西 表里山河”为设计理念，首创打造幸福阶梯、空中花园、太原之眼摩天轮等八大特色空间，诠释项目关于浪漫、美力、情绪和想象的探索和思考。

太原吾悦广场效果图

• 西安体育之窗·NMC中心：站位省体育馆旁，自带文旅背景、体育基因，打出“文化、运动、商务”三大标签，建有冰场及运动场馆，配合高端餐饮、品质体验，用空间美学、优质体验为品质家庭生活提供休闲新场景。

西安体育之窗·NMC中心效果图

//生活家：艺术场景氛围、社交格调拉满

艺术+商业模式，从K11的“专利”变成行业新流行之一。精神消费、情绪消费风靡之下，筹开Mall纷纷押注艺术商业，展现多元魅力和生命力。

• 上海保利花木时光里：以“艺术”筛选业态，引入日本最潮的当代艺术画廊NANZUKA的中国首馆，面积约1300㎡，足够为消费者带来丰富的视觉享受。

上海保利花木时光里效果图

围绕社交，多个筹开项目为宠物爱好者、家庭客群营造社交空间，凸显宠物友好、儿童友好标签；为争夺夜间消费客群、挖掘新增长点，加码24h全时段经营的项目亦较往年增加。

杭州拱墅宝龙广场原创IP吉祥物（部分）

福州香格里拉中心的全新BUDS芽宝乐园效果图

杭州光环梦中心

室内「未来乌托邦」主题区域局部示意图

宁波新世界THE PARK by K11 Select效果图

//逐“绿”者：可持续发展，势在必行

“可持续发展”“绿色商业”“POD商业”，正在成为地产企业财报、商业地产报告的年度热词。

践行ESG战略（Environment, Social and Governance，环境、社会和公司治理），企业可节约能源成本，降低运营成本，提高资产价值、社会声誉，降低融资成本等，体现长期主义思维，逐步释放可持续效益。

当中，绿色建筑被视为头部房企高质量转型的关键基石。相比往年，今年用行动来践行“绿色、低碳、生态”的项目明显增加，不少项目还获得了LEED认证（行业内最具权威性的绿色建筑认证之一）。

//造势咖：化身话题制造机，“惊喜”提前释放

近两年，筹开Mall越来越注重开业前营销，通过官方公众号、官方微博、官方小红书等渠道不断释放信息、“刷存在感”。

龙湖南京雨山天街

各个主要社交平台均已布局

除了强化社交平台的信息渗透，还有各种创意活动，持续制造话题、引发公众关注。

• 宿迁宿城爱琴海购物中心：今年6月，苏北首个超5000方的水上音乐互动喷泉提前开放，刷爆朋友圈；4月，举办2023宿迁爱琴海购物中心首届马拉松，项目的篮球公园、蹦床公园、滑板公园等丰富运动体验业态同步露出，强化“运动活力竞技场”认知。

• 成都天府招商花园城：签下了知名IP可力乐熊，今年“520”期间与实物等比高的粉色可力乐熊在兴隆湖湿地公园亮相，契合情人节甜蜜调性，引发社交平台打卡潮，收获了一批自来水流量。

联合出品丨赢商网&中城研究院

撰文丨熊舒苗

主编丨付庆荣

设计丨谢泽丰 张霞 徐娜

数据支持丨赢商大数据

榜单测评丨郑捷炜 唐泽强

董倩倩、张雯雯、陈佳妍、罗嘉欣、马茹茹、柏莉、汪静、朱雅洁、强晓群、星艳玲、谢婉银对本文亦有贡献

赢商网独家对话

凯德投资（中国）商业管理华北区区域总经理亓莉莉，

分析商业地产，解读区域业绩，展望行业未来。