中经智库┃政府平台公司如何盘活手中的存量土地

导语：如何盘活平台公司手中的土地资产，化解平台公司累积的债务风险，重庆中经产业经济研究院（以下简称“中经智库”）近期受地方政府邀请，前往实地调研，经过双方深入讨论，结合相关政策和成功案例经验，从中梳理出下列关于存量土地盘活利用的思路方法，以供参考。

正文：全国房地产市场进入“寒冬”，民企拿地欲望减退，在土地市场热度降至冰点的时候，政府平台公司为了稳地市、防流拍成为“托底”主力军，撑起了土地市场的“大片天”。2022年全国集中供地披露数据显示，有近四成的地块由平台公司获取。

政府平台公司之所以集中拍地，主要有以下几种原因：

一是为了自用，需要项目开发，这种情况地价就是按照市场价成交。

二是帮政府兜底，缓解土地流拍的尴尬，这种情况地价一般以保底价成交。

三是为了解决政府的资金问题，通过平台公司拍地，然后把土地拿去融资。这种情况为了提高资产价值，融更多的资金出来，就可能会把地价抬高。

针对三种情况，去年10月财政部出台《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，要求进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险，明令禁止政府平台公司举债拿地。但面对下行的房地产市场，部分“兜底”的平台公司负债规模积累，债务风险加剧。

如何盘活平台公司手中的土地资产，化解平台公司累积的债务风险，“中经智库”近期受地方政府邀请，前往实地调研，经过双方深入讨论，结合相关政策和成功案例经验，从中梳理出下列关于存量土地盘活利用的思路方法，以供参考。

一、通过市场化的技术手段，重新定位实现土地盘活利用

对原有土地地块现场踏勘，市场调研，分析政策、市场、客户、产品、竞品，对比优势劣势，找到自己独特的差异性和竞争性，通过精准定位，采取差异化开发，用市场化的方式，实现土地盘活利用。

二、不改变土地属性的前提下，创新政策实现土地盘活利用

2018年东莞市印发《东莞市土地1.5级开发操作指引》，这是国内第一个发布土地1.5级开发政府文件的城市。所谓1.5级开发，即介于土地一级开发和二级开发两者之间的开发，目的是盘活政府的储备土地，加快待开发地区的土地预热，解决远景规划与近期开发诉求的矛盾，将地块短期租赁给承租人进行过渡性开发利用，待片区预热、地价提升后，政府按约定收回土地，并按远景规划实施。

这一方面可满足市场客户需求，另一方面也盘活闲置土地，缩短了区域开发的建设时长，提前展示区域形象，迅速预热地块、聚集人气、拉动区域土地升值。

三、通过土地二级市场交易平台，土地要素流动盘活利用

2023年10月1日，全国土地二级市场线上交易服务平台正式上线运营，实现全国范围资源配置，促进土地要素在全国范围流动。

全国目前已有28个国有土地二级市场试点城市，6个国有和集体土地二级市场试点区域。平台公司所在的地方政府可成立土地二级市场交易管理机构、搭建土地二级市场信息交换和土地二级市场交易平台，通过“我有地·我要地”，一方面盘活平台公司手中的存量土地，另一方面彻底解决新增建设用地面积减少，土地供应的用途类型、区域分布等难以满足市场丰富多样的需求的问题。

四、时间换空间，通过短线变长线经营，实现土地盘活利用

针对手中短期内无法转让或出售、处置的土地资产，通过市场化租赁、委托运营、授权经营等方式，引入专业化市场主体，有效规划和布局，比如专业市场、仓储物流等，通过招商引资和精细化运营管理，实现长期稳定的经营性现金流和运营净收益，待项目收入稳定后，通过资产证券化、产权转让、资产转让、股权转让、作价出资等方式，腾挪资金用于新项目建设。

五、更改土地性质，切换赛道实现土地盘活利用

经县（市、区）人民政府批准，调整土地用途和规划条件，重新办理相关用地手续，可以利用现有土地提供文化创意、科技研发、健康养老、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能用途。除住宅外，可选择公寓、商业、办公、厂房等产品形态实现土地盘活利用。

撰稿：龙 飞

审核：高 翔

校对：黄小华

编辑：姚 灿