2023南京楼市到底行不行？我们统计了这些数据......

2023年，尾声已至。

这一年的南京楼市，先是年后市场迎来“小阳春”提振士气，再是下半年利好政策密集发布，从供给到需求惊喜不断，给买房人营造健康、良好的置业环境，为房企拿地打造更友好地营商条件，全方位给楼市注入信心。

从数据来看，截止到2023年12月31日17:00，南京新房成交52305套，同比下降18.8%；二手房成交99353套，同比上涨超30%。（南京网上房地产数据）

从年初展望到年终冲刺，南京楼市年终成绩单，精彩连连。

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新房篇：改善顶豪成市场主力

截图时间12.31

网上房地产数据显示，截止到发稿前（2023年12月31日17:00），南京今年新房成交超5.2万套。

相比2022年约6.4万的成交量，少了约1.2万套，同比下降约18.8%。

据克而瑞数据，今年南京新房成交规模为619.02万方，同比下降了21%，成交金额1808亿元，同比降幅28%。开盘方面，新盘加推的去化情况逐月波动式下降，年度平均去化率在17%，同比下降4个百分点。

冷热不均

具体到板块来看，江宁、浦口、雨花成交量稳居前三。

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其中，浦口、江宁本身是供应大户，新开盘、续销期项目数量较多，产品类型、置业总价段相对来说覆盖较广，能满足更多置业需求；

雨花台区虽在供应量上不算出众，但近几年已成长为置业热门板块之一，供应量也主要集中在新上市项目，因此成交量上相对较为可观。

今年春节后，南京楼市迎来小阳春，供应量、成交量双涨，3月份成交量超8000套，位居全年最高位，“金三”含金量十足；进入4月份之后，市场逐渐趋于平稳，“金九银十”同样表现平平，全年压力给到最后两个月。

从开盘数据来看，最后两个月顶住了压力，率先在供应上拿下闪光点。

11月，南京楼市发出约32张销许，迎来7次摇号；12月底，伟星长江之歌、高科紫星堂、保利博雅和著等纯新盘抢跑入市，江北金基山川江樾以73%的中签率，给平淡许久的江核带来了不小的波动。

改善豪宅关注度更高

今年新房市场上，话题讨论度最多的是千万级豪宅。

克而瑞数据显示，今年前三季度主流城市豪宅成交情况，南京千万级新房卖了1090套。

在平淡的市场表现下，“摇号盘”依然是今年楼市关注的重点。据不完全统计，2023年南京出现37家摇号盘、60次摇号。

37家摇号盘中大多是纯新盘首开、加推，且多集中在河西、大校场、雨核以及江宁主城区，这也是今年表现突出的置业热门区域。

河西“头部板块”的地位在今年更加稳固。江核自去年便已暂退“热门群聊”，大校场也在供应量饱和的情况下，房企开始打安全牌，供应少量多次，稳坐“摇号”宝座。

河西新豪宅天团则是接连炸场——中宁府4次开盘摇号，颐和天晟府、伟星长江之歌、天琴华樟首开中签率均在60%以内。

另外，共有产权房的上市引起诸多关注。其中，颐和芳庭以超高性价比吸引众多买房人报名摇号，拿下今年“千人摇号盘”的称呼。

江宁主城、小行等板块的摇号盘，则多集中在新盘首开。

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二手房篇：上涨！全年成交近10万套

截图时间12.31

网上房地产数据显示，截止到发稿前（2023年12月31日17:00），南京今年二手房成交量超9.9万套。

相比2022年约7.6万的成交量，同比增长超30%。

优质二手房房源的增加、房价持续下降、卖家可观的议价空间等，都是成交量上涨必不可少的因素。

挂牌量涨幅明显

链家网显示，11月份南京二手房挂牌量正式突破18万大关，且持续上升趋势不减，库存量创历史新高。

按二手房中介的说法，挂牌量上涨主要有以下几个原因：

①、置换改善需求增加。换新购、购房补贴等政策使然，更多卖家想要“卖旧买新”，进行置换改善。有数据显示，在9月初南京各区购房补贴之后，仅一周的时间，挂牌量激增2000多套（仅以链家网数据为例）；

②、限售松绑，市场涌入更多次新房。自去年松绑后，南京商品房限售时间大大缩短，尤其是期房，限售时间直接缩短2-3年。

小区交付后半年甚至半年不到，就有房源挂牌、销售，导致市场涌入大量的次新房；

③、卖房以置换优质资产、降低房贷利率，使二手房挂牌量持续增加。

以价换量

与成交量上涨不同，二手房成交价格则是以“降”为主。

挂牌量持续上涨、市场去化压力随之增加，“价格战”成为卖家竞争的主要方式，在贝壳、链家等二手房网站上，“急售”、“降价”等字眼层出不穷，中介朋友圈屡现“砸盘侠”。

以国家统计局每月发布的70城房价数据为准，南京自今年4月份到11月份，二手房成交价环比下跌8个月。

优质房源挂牌量增加、房价持续下降，吸引更多买房人把置业目标从新房换成二手房，一定程度上促成了二手房需求量的增加，市场活跃度越来越高。

在链家网上可以看到，部分评分较高的明星房源，要么是装修、楼层、学区等本身素质较高，要么是连续多次降价，这类房源的带看量相对较高。

当然，“卖不掉”也是今年二手市场的关键词之一。在房源数量较多、买家为主导的市场行情下，买家更愿意在货比三家后，在差不多的房子里选择性价比最高的那一套。因此“卖不掉”的原因也多集中在卖家“不愿降价”。

同时，市场也存在最初挂牌价虚高、多次降价后促成交易的情况，挤压过多的价格“水分”，让房子回归居住属性。

03

政策篇：加速、加力、全方位

2023年，楼市调控加速、加力，从政策端到金融端，从公积金新政到购房补贴，对楼市进行全面松绑，以带动买房积极性，激发市场活力。

公积金：支付首付款、“带押过户”、提高贷款额度

2月27日，南京出台提取公积金支付首付相关细则，该政策实施期限已延至2025年12月31日；

3月1日，南京住房公积金管理中心官网发布《关于开办二手房住房公积金“带押过户”贷款业务的通知》；

11月30日，南京公积金发布新政，提高第二次使用住房公积金贷款购买第二套住房最高可贷额度，由原来的30万元/人、60万元／户，至50万元/人、100万元/户；

购房补贴：购新房补贴、“换新购”

9月7日，南京发布“宁六条”，对购置新房、“卖旧买新”进行补助，并推出“换新购”服务。

9月9日到9月12日，南京各区公布补助细则及标准。

限购进一步放松

6月，外地人在南京买房，提供6个月社保证明即可开具购房证明；

5月，南京限购区域调整为鼓楼、玄武、秦淮、建邺四区；栖霞、雨花、江宁、江北、高淳、溧水、六合解除限购。

首套房认房不认贷

8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局，三部门联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。

明确“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策”。

2023年出台的政策里，除了利好买房人，开发房企也迎来一揽子政策支持，刺激拿地积极性，进一步提高南京住房质量。

10月27日，南京地块出让公告明确表示，当“两个或两个以上竞买人竞买同一地块时，竞价最高者为竞得人。”

10月30日，南京颁布《南京市建设工程规划设计方案审查办法》，从架空层、容积率计算、风雨连廊等方面，全面提升南京居住小区品质。

11月27日，南京房产微政务发文，表示“市规资部门落实取消远郊区容积率1.0的限制要求”内容。

据统计，自2023年3月17日至12月14日，南京共成功出让涉宅地块100幅（含溧水、六合），各板块稳定输出、多点开花。

同时，国企、央企以及优质民企拿地积极，活跃度较高。可以预见的是，2024年的南京楼市，新房价格、产品类型，或将更加多样化，买房人选择也将更加丰富。