俊发集团债务重组进入实质执行阶段

俊发看到了曙光？

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债务重组

12月28日，俊发集团有限公司（以下简称“俊发集团”）官微显示，公司与信达资产正式签署债务重组协议，债务重组进入实质性执行阶段。

据悉，本次是为化解俊发旗下中豪公司金融债务，还涉及俊发·新螺蛳湾国际商贸城资产的处理。

俊发集团表示，本次化债取得的阶段性成果，为中豪公司金融债务化解带来了实质性进展，对维护俊发·新螺蛳湾国际商贸城资产的整体性和稳定十分有利。

值得注意的是，与信达资产签约前，俊发已与多家金融机构商讨债务重组事宜。

此前，有媒体报道俊发收购中豪和投资春之眼项目是两大经营失误，两个项目是造成俊发资金“失血”，背上巨额债务的关键“伤口”。

往前追溯，俊发的危机发生于2021年下半年，2021年10月公司传出“裁员风波”，随后又曝出大湾区总部撤场消息。

2022年2月，由于香港俊发地产有限公司（以下简称“俊发地产”）流动性及融资能力恶化，惠誉将其长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B-”，展望由“稳定”调整为“负面”。

2022年12月26日，俊发地产公告称，由于宏观经济、房地产市场、金融环境等不利因素影响，公司预计无法偿付“HKJFPC 11 12/24/22”未偿本金及应付利息。

这笔美元债全称为“力佳环球投资有限公司11%优先票据20221224”，发行金额2.37亿美元，年利率11%，2022年12月24日到期。

其实，在此前的2022年7月22日，俊发地产未支付该票据的1303.5万美元利息，已经构成违约。

尽管，俊发集团方面表示一直在与债权人沟通，探讨再融资或者其他任何可行方案，以寻求解决当前情况的方案，但始终未能达成一致。
此外，在境内债方面，目前俊发集团仅存续“18俊发01”和“19俊发01”两只债券，存续规模40亿元。

其中，“18俊发01”已违约，涉及逾期未支付利息1.6亿元，目前处于展期状态；而原本应于2023年3月13日到期的“19俊发01”，兑付日期也已延期兑付至2025年3月13日。
由于大量债务违约，涉及司法诉讼等原因，俊发集团及子公司股权也先后被法院冻结。

企查查显示，俊发集团及俊发地产旗下位于云南、广州、上海等地多家公司被法院执行股权冻结事项，涉及股权数额共计204.01亿元。

近年来，昆明楼市供应量大涨，重仓旧城改造项目的俊发地产周转率与毛利率均下滑，随着销售疲软、融资环境趋紧，其流动性及融资能力持续恶化。

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深陷危机

据官网介绍，俊发集团1998年创建于云南，发展于全国，是一家以“品质筑就生活”为使命，以“城市更新综合服务商”为定位的全国综合性投资集团。

俊发集团旗下业务涵盖城市更新、地产开发、建筑科技、生活服务、商业运营等，打造俊发全维业务生态圈。

俊发集团官网

俊发地产在昆明市乃至云南省拥有高品牌知名度，2009至2020年间一直是昆明市销售规模最大的房企。

克而瑞数据显示，2022年俊发集团实现全口径销售金额为116亿元，同比下跌76.19%，行业排名由2021年同期的第57位下跌至第101位。

在大本营云南，2022年俊发全年销售额为55.94亿元，同比下滑68.46%，首次跌落榜首，被碧桂园和万科超越。

其实，自2022年下半年以来，俊发集团销售端基本停滞，2023年上半年仅卖出11.53亿元。

近年来，随着昆明楼市供应量大涨，俊发地产拿地又偏向于旧城改造，其整体周转率与毛利率均受到了影响。

2023年上半年，俊发集团实现营收56.32亿元，同比下滑10.89%；实现归母净利润2116.09万元，2022年亏损94.44亿元。

截至2023年6月末，俊发集团总资产为1278.07亿元，总负债1058.04亿元，净资产220.03亿元，资产负债率82.78%。

从财务杠杆水平看，近年来俊发集团资产负债率缓慢提升，2022年由于业绩亏损财务杠杆飙升。

《小债看市》分析债务结构发现，俊发集团主要以流动负债为主，占总债务的79%。

截至同一报告期，俊发集团流动负债有836.23亿元，主要以一年内到期的非流动负债为主，其短期债务合计201.78亿元。

相较于短债规模，俊发集团流动性持续紧张，其账上货币资金仅有12.64亿元，现金短债比低至0.06倍，公司短期偿债压力较大。

在备用资金方面，截至2021年末，俊发集团银行授信总额有531.51亿元，未使用授信额度为251.56亿元，表面上看财务弹性尚可。

银行授信

除此之外，俊发集团还有221.81亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计有149.67亿元。

整体来看，俊发集团刚性债务有351.45亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为33%。

从融资渠道看，除了发债和借款，俊发集团还通过股权、租赁以及信托等方式融资。

值得注意的是，俊发集团诸多项目与中航信托合作设立子公司深圳俊航，存在“明股实债”嫌疑。

2021年12月，俊发集团两次向深圳俊航出质旗下地产公司股权，数额分别为9.7亿和4.1亿，2022年1月俊发再次出质股权，数额达46.17亿元。

截至2023年6月末，俊发集团少数股东权益有66.39亿元，占所有者权益的30%；但少数股东损益却为-3026.73万元，明显于少数股东权益占比不匹配。

另外，随着融资环境趋紧，2020年以来俊发集团筹资性现金流均呈现净流出状态，2020-2023年中该指标分别为-26.57亿、-87.63亿、69.49亿以及-8482.79万元，公司再融资压力较大。

总得来看，俊发集团重仓的旧改项目规模大、周期长、回款慢，销售疲软，2022年业绩出现亏损；公司债务负担较重，短期偿债压力较大；筹资性现金流持续净流出，再融资风险较高。

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“云南王”

1998年，新中国近半个世纪的福利分房制度终结，中国正式进入商品房时代。同年俊发集团在云南成立，创始人李俊确定了“城市更新综合服务商”的定位。

2001年，李俊在昆明翠湖旁边开发了“俊园”，震惊了很多昆明人，年仅28岁的他也成为了昆明地产界的传奇。

俊发集团董事长李俊

而正当春风得意之时，2003年李俊因行贿被批捕，经历了两年的监狱生活。

出狱后，李俊与王石一起打造了“水晶俊园”，就这样他东山再起，又一次成为了云南地产界的领军人物。

2011年，俊发开启全国化布局，成都是其走出去的首站，随后又布局贵阳、海南等地，2015年拿下旧改项目杀入上海，后面还传出了总部搬迁上海的消息。

2014年，李俊第一次位居胡润百富云南榜首，身家达64亿，并占据了六年的榜首。

2015-2017年，俊发地产实现销售分别为131亿元、190亿元以及381.3亿元，两年时间完成了销售规模翻三倍的增长，堪称“三级跳”。

然而，迎来销售增长的高光时刻后，俊发却陷入了瓶颈期。

2018年，俊发地产销售金额为550亿元，排名第49；2019年全口径销售金额为528.4亿元，行业排名第64。

相较于前两年的火速上升，俊发地产增长疲态尽显。2020年俊发地产全口径销售额为670.1亿元，2017年定下的千亿目标正式落空。

近年来，俊发集团再次更新企业发展战略，不过受行业大势影响，不可避免地出现流动性困难。