北京房产律师：购房未过户前卖方不想出售了，己方起诉过户案例

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某坤向本院提出诉讼请求：1.判令A公司协助将位于北京经济技术开发区一号的房屋所有权转移登记至宋某娟名下；2.判令宋某娟、宋某清协助将位于北京经济技术开发区一号的房屋所有权转移登记至周某坤名下；3.由宋某娟、宋某清承担本案诉讼费。

事实与理由：2015年3月22日，周某坤与宋某清经北京C公司（以下简称：C公司）居间签订了《北京市存量房屋买卖三方合同》及《补充协议》，合同约定宋某清将其所有的位于北京市大兴区一号的房屋（以下简称：案涉房屋），以103万元的总成交价出售给周某坤；宋某清在取得房屋所有权证后五日内通知周某坤并积极配合周某坤办理房屋产权转移登记手续。宋某娟全程参与了房屋买卖的洽谈、签约，并收取了周某坤交付的购房定金3万元。

房屋买卖合同签订后，周某坤按照约定向宋某清支付了全部购房款，宋某清将该房屋交付周某坤。现该房屋已具备办理不动产权证书的条件，但经周某坤多次催告，宋某清均拒绝按照合同约定协助周某坤办理房屋产权转移登记手续。周某坤无奈将宋某清诉至法院，请求依法判令宋某清协助将该房屋所有权转移登记至周某坤名下。在该案审理过程中，宋某清提交了《产权变更单》，拟证明其已将该房屋产权转移给宋某娟，且该房屋目前登记在第三人A公司名下，故周某坤申请撤回该案起诉。

宋某清、宋某娟的行为严重违反了相关法律规定和房屋买卖合同约定，严重侵犯了周某坤的合法权益，为维护周某坤的合法权益，特依法向法院提起诉讼，恳请支持周某坤的全部诉讼请求。

被告辩称

宋某清辩称，不同意周某坤的全部诉讼请求。案涉房屋是位于北京市大兴区M号的拆迁安置房，是父亲宋某贤（已于2012年去世）留下的，当时总共有5套拆迁安置房，给大姐和二姐各一套一居室，案涉房屋是给二姐宋某娟的。当时给A公司提交了房屋产权变更申请，确认案涉房屋变更确认为宋某娟，房屋的房产证也会办到宋某娟名下，不会办到宋某清名下。

案涉房屋的买卖协商、看房、交钥匙等都是宋某娟与周某坤之间进行，宋某清全程没有参与。因为当时定向安置房协议是以宋某清名义签订的，宋某娟当时与周某坤协商好之后才通知宋某清，让宋某清在房屋买卖协议上签了字。

宋某娟辩称，不同意周某坤的诉讼请求。根据之前补充协议第六条约定，可以支付周某坤双倍房款将房子收回来，宋某娟想按之前的补充协议履行，如果周某坤不想按照之前的协议履行，要求周某坤补偿50万元，宋某娟可以拿钱去租房子。

A公司述称，案涉房屋已经登记在宋某娟名下，与A公司没有关系，不同意周某坤的诉讼请求。

法院查明

2015年3月7日，宋某娟代宋某清（甲方，出售方）与周某坤（乙方，买受方）及C公司（丙方，居间方）签订《三方定金收付书》，约定，经甲乙丙三方协商共同确定，乙方就购买甲方房屋之事宜同意支付定金事宜达成以下协商：第一条、房屋情况详述。1.房屋坐落于北京市大兴一号；……第二条、定金收取约定。1.甲方确认以人民币1030000元价格出售该房屋；2.甲方出售上述房屋，收取乙方购房定金共计30000元。第三条、三方一致同意：1.本协议签订后，甲乙双方应在本合同签署后30日内签署《北京市房层买卖合同》及《居间服务合同》等相关法律文件……。落款处甲方处系宋某娟所签“宋某娟代宋某清”字样。

2015年3月22日，宋某清(甲方，出卖人）与周某坤（乙方，买受人）经C公司居间签订了《北京市存量房屋买卖三方合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于大兴区一号，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1030000元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金30000元；买受人采取自行交割，双方以现金的支付方式付款。

同日，三方又签订《补充协议》，约定：……3.甲方承诺在签署的拆迁协议及与开发商签订购房合同（约定时间或条件）取得该房屋所有权证，并必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。……违约责任。1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的；拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；将该房屋出售给第三方的。

甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的200％向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。

3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；拒绝购买该房屋的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的100％向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。

……第六条、赔偿条款。经甲乙双方协商一致，如在办理过户之前甲方不出售此房屋，甲方将按总房款的2倍赔偿给乙方。如乙方在办理过户前不购买此房，乙方将前期支付给甲方的首付款自愿全部赔偿给甲方。……。

上述合同与协议签订当日，周某坤向宋某清转账支付1000000元，宋某清向周某坤出具《收款证明》，载明：“本人系成交房屋的产权所有人，拟以合法手续将该房产出售给购房人周某坤，现收到购房人支付的首付款，共计人民币壹佰零叁万元，￥1030000元。其中，现金支付人民币叁万元，通过银行支付款项为壹佰万元。”同日，案涉房屋交付于周某坤居住使用至今。

周某坤主张其从中介处得知宋某娟有套拆迁安置房要出售，后来就和宋某娟进行了商谈，在谈完后要签订合同时，宋某娟告知房屋是写在宋某清名下，需要宋某清配合签字，后来与宋某清签订房屋买卖合同。

宋某清主张：宋某娟系其二姐，案涉房屋是位于北京市大兴区M号的拆迁安置房，已给宋某娟，并向A公司提交了房屋产权变更申请，房产证也会办到宋某娟名下，不会办到宋某清名下；案涉房屋的买卖协商、看房、交钥匙等都是宋某娟与周某坤之间进行的，宋某清全程没有参与，因为当时定向安置房协议是以宋某清的名义签订的，宋某娟当时与周某坤协商好之后才通知宋某清，让宋某清在房屋买卖协议上签了字；周某坤转账支付至宋某清的房款100万元，宋某清第一时间转给了宋某娟。

据此，宋某清提交《协议书》、《房屋产权变更申请》、《房屋产权变更协议书》、银行卡转账凭证予以证明。宋某清提交的《协议书》落款时间为2010年3月6日，载明：“关于赡养老人（宋某贤）及老人名下房产权益的几点协议：……。2.宋某贤老人名下位于大兴房产及土地（372平方米），如遇拆迁或老人百年之后，无论按房屋建筑面积或土地面积计算赔偿，南屋108平方米归属大女儿宋某霞和二女儿宋某娟享有，其余部分完全归属三儿子宋某清享有。如遇老人健在房屋提前拆迁，老人所需居住由宋某清安排，房屋产权归宋某清所有。……”宋某霞、宋某娟、宋某清在上述协议上签字，三人父亲宋某贤、大姑父、大姑、二姑在见证人处签字。

宋某清提交的《房屋产权变更申请》载明：“本人是宋某清，于2014年9月18日在与贵公司签署了《拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置补偿协议》（补充协议），同时进行了选房并签订了《定向安置房买卖合同》，合同现房号为一号，现申请将该房屋产权人变更确认为宋某娟，与本人关系为：姐弟。特此申请。申请人：宋某清，2014年9月18日。”

宋某清提交的《房屋产权变更协议书》系宋某清、王某芝（甲方）与宋某娟（乙方）2018年6月5日签订，载明：“甲乙双方经协商达成如下一致意见：一、甲方依据其与A公司签订的《定向安置房买卖合同》、“补充协议”及其办理入住确定房屋载明的内容，自愿将其《定向安置房买卖合同》项下及本人申请表载明的位于北京经济技术开发一号的拆迁安置房屋自愿变更至乙方名下。二、双方约定，办理房屋产权证时，甲方无偿协助乙方办理房产变更登记。……”宋某清提交的银行转账凭证显示其在2015年3月22日收到周某坤转账支付的100万元后将该款项转账汇入宋某娟的银行账户。

宋某娟主张其没有地方居住，根据之前补充协议第六条约定，可以支付周某坤双倍房款将房子收回来，如果周某坤不想按照之前的协议履行，要求向宋某娟给付补偿50万元租房子。

另周某坤提交购房核验结果告知单，证明其具备案涉房屋的购房资格。

裁判结果

宋某娟于本判决生效后十日内协助周某坤将位于北京经济技术开发区一号的房屋所有权转移登记至周某坤名下；

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉房屋经协商已归于宋某娟，并由宋某清向A公司提交相关变更申请，房屋的买卖过程中亦主要由周某坤与宋某娟协商进行，但因所涉《定向安置房买卖合同》由宋某清与A公司签订，故最终由周某坤与宋某清签订《北京市存量房屋买卖三方合同》及《补充协议》。上述合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。

周某坤已按照合同约定支付购房款1030000元，宋某娟亦认可收到上述款项，现案涉房屋的产权证书已经办理并登记在宋某娟名下，宋某娟作为实际卖房人应按照约定配合办理房屋产权转移登记手续，故对周某坤要求宋某娟协助将案涉房屋所有权转移登记至周某坤名下的诉讼请求，法院予以支持。案涉房屋经协商已归于宋某娟，相关买卖事宜亦主要由周某坤与宋某娟进行商谈沟通，现周某坤请求将案涉房屋转移登记至其本人名下，因A公司已将该房屋的产权证办理完毕并登记至宋某娟名下，法院亦已在本案中判决宋某娟就周某坤的上述请求承担协助义务，A公司及宋某清对案涉房屋转移登记至周某坤名下已无协助必要，故对周某坤请求A公司及宋某清就案涉房屋转移登记履行协助义务的诉讼请求，法院不予支持。