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市自然资源和规划局发布2023年阜阳市地价状况分析报告

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一、城市地价水平及变化趋势

2023年1至4季度，依据自然资源部、安徽省自然资源厅相关文件要求，经土地评估专业人员对阜阳市城市地价监测样点现场查勘，收集整理各区域市场交易资料，依据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)、《城市地价动态监测技术规范》(TD/T1009-2007)，对选定的地价监测样点进行评估、汇总、综合分析，通过城市地价动态监测数据处理系统上报省自然资源厅业务主管部门审核同意后，形成2023年度阜阳市城市地价监测报告如下：

(一)城市地价水平值整体变化趋势

1.整体地价水平值

2023年度阜阳市城市整体地价水平值为1657元/平方米，其中商业用地地价水平值为3874元/平方米，住宅用地地价水平值为2757元/平方米，工业用地地价水平值为186元/平方米。商业、住宅、工业用地地价水平值呈梯状排列，商业用地地价水平值最高，住宅用地地价水平值次之，工业用地地价水平值最低。详见(图1-1)：

统计历年地价水平值显示，阜阳市城市地价监测范围内各类用地平均地价水平值变动情况与各年度地价变化趋势基本吻合，具体指标详见(表1-1)

2.整体地价增长率

（1）2022-2023年变动情况

阜阳市城市地价监测范围内，2023年度综合地价水平值较2022年度持平，地价增长率为0.00%。其中，商业用地地价增长率为-0.03%，住宅、工业用地地价增长率均为0.00%。详见(图1-2)：

（2）历年来变动情况统计

2006-2023年阜阳市本级城市地价增长率变动情况详见(表1-2)：

3.整体地价指数

2023年，阜阳市综合地价水平值较2022年持平，按照《城市地价动态监测技术规范》地价指数表达要求，测算的地价指数小数点后四舍五入取整，因此，表1-3和图1-3指数显示无变化。

从历年地价指数来看，阜阳市整体地价指数从2006-2017年呈现稳步上行态势；2018-2023年，综合地价指数和工业地价指数呈现小幅上涨趋势，商业用地地价指标保持不变，住宅用地地价指数基本持平，符合阜阳市本级地价变动实际。历年整体地价指数状况详见(表1-3、图1-3)：

(二)不同用途地价水平值变化趋势及分析

1.商业用地

（1）2022-2023年度各级别商业用地地价水平及变化趋势

2023年，阜阳市城市地价监测区域范围内商业用地整体地价水平值为3874元/平方米，较2022年整体地价增长率为-0.03%，详见(表1-4、图1-4)：

（2）2022-2023年度各级别商业用地地价水平变动情况分析

从阜阳市商业用地地价级别增长状况来看，2023年，受国际国内商业大环境影响，商品销售模式转变冲击影响，商业房地产用地受到不同程度影响，商业一级用地地基本持平、二级地小幅增长，其余级别均有不同程度的小幅下跌。

由于商业一级、二级地为城市最繁华的商业中心，商业用地资源稀缺，商业规模已形成，商业环境优异，且近两年变化不大，因此商业一级地及二级地地价比较平稳，一级商业用地地价同比持平，二级商业用地同比上涨幅度较小。

三级、四级商业用地多为老城区的周边聚集区和新区的集聚区，商业规模逐步形成，商业环境在不断的优化，商业价值日益显现，新区基础设施、配套设施建设起点高，商业集聚度凸显，成熟商圈的市场竞争力增强。市政府加大了对外围区域的基础设施、公共配套设施的建设，初步形成了多个专业区域，如旅游文化产业园、电子商务物流园、科教文卫中心、商业金融中心等，该区域商服用地地价相对保持稳定，因近两年商业大环境和商品销售模式转变影响也受到一定程度冲击，地价水平同比呈现小幅下降。

五级、六级商业用地多处在建成区外围的新区，常住人口聚集度低，商业集聚度低，商圈不够成熟，商业价值预期不明显，受影响较大。所以商业五级、六级地价下跌幅度较大。

（3）统计历年商业用地整体地价增长率、地价水平值和各级别增长率情况 详见(图1-5、1-6、表1-5)：

2.住宅用地

(1)2022-2023年度各级别住宅用地地价水平值及变化趋势

2023年，阜阳市城市地价监测区域范围内，住宅用地整体地价水平值为2757元/平方米，较2022年整体地价增长率为0.00%，详见(表1-6、图1-7)：

（2）2022-2023年度各级别住宅用地地价水平变动情况分析

一级地为中心城区的核心区及城南新区，特别是城南新区，城市基本设施配套起点高，各项设施功能日趋完善，基础设施与公共配套设施齐全，居住功能完善，区域内各种商业规模已形成，商业环境优异，居民购物方便，比较适合居住，因此一级住宅用地地价同比小幅上涨。二级住宅用地多为老城区的周边聚集区和新区的集聚区，市政府加大了对外围区域的基础设施、公共配套设施的建设，因此二级住宅用地同比持平。住宅三级、四级地主要为城市建成区边缘，常住人口少，居住环境待优化，受经济环境和房地产市场影响，因此，住宅三级、四级地住宅用地地价有小幅下降。

（3）统计历年住宅用地整体地价增长率、地价水平值和各级别增长率情况详见(图1-8、1-9、表1-7)：

3.工业用地

（1）2022-2023年度各级别工业用地地价水平及变化趋势

2023年，阜阳市监测区域范围内工业用地整体地价水平值为186元/平方米，较2022年整体地价增长率为0.00%，详见(表1-8、图1-10)：

（2）2022-2023年度各级别工业用地地价水平变动情况分析

从阜阳市工业用地各级别地价增长状况来看，地价水平值整体保持稳定。近几年，阜阳市及三区政府加大招商引资力度，对优质工业项目用地支持力度较大，新增工业用地供地价格保持稳定，工业用地地价同去年相比基本持平。

（3）统计历年工业用地整体地价增长率、地价水平值和各级别增长率情况详见(图1-11、1-12、表1-9)：

二、城市地价与房价对比分析

（一）楼面地价与商品房销售价格对比分析

楼面地价与房价的比值反映了商品房价格中地价所占的比例，也反映了房地产开发中地价的影响程度及地价与房价变化的协调程度。

从阜阳市2023年地价水平和房屋销售均价情况(1-11月)分析来看，2023年城市地价动态监测范围内商业、住宅用地楼面地价水平值分别为2075元/平方米、1456元/平方米。商业用房年销售均价为7411.76元/平方米；商品住宅年销售均价7926.55元/平方米。商业用地楼面地价占商业用房房价比例为27.80%，住宅用地楼面地价占住宅房价的比例为18.37%。从楼面地价和商品房销售均价的动态变化来看，楼面地价占房价比例处于合理区间。商业和住宅用地楼面地价占房价比例构成详见(图2-1、2-2)：

（二）地价变化率与房价变化率比较

从整体地价水平与商品房销售均价变化率动态分析，2023年阜阳市整体综合地价较2022年增长率为0.00%，2023年1-11份阜阳城区商品房均价为7852.35元/平方米，同比增长-2.92%。上述数据可有看出，基本符合阜阳市地价与商品房销售价格实际。

三、城市地价与土地市场协调状况

（一）2023年度阜阳市本级土地计划供应面积变化情况

阜阳市市本级2023年度计划国有建设用地供应总量825.5273公顷。其中，商业用地46.9907公顷，占供应总量的5.69%；一般商品房用地179.8073公顷，占供应总量的21.78%；保障性住房用地70.9680公顷，占供应总量的8.60%；工业用地303.3853公顷，占供应总量的36.75%；其他用地224.3760公顷，占供应总量的27.18%。2023年度计划国有建设用地供应总量较2022年增长率为-44.50%。其中，商业用地增长率为-25.88%，一般商品房用地增长率为-57.32%，保障性住房用地增长率为100.10%，工业用地增长率为-35.30%，其他用地增长率为-54.97%。

（二）2023年度阜阳市实际供应土地面积变化情况

阜阳市市本级2023年度实际国有建设用地供应总量714.7802公顷。其中，商业用地6.4165公顷，占供应总量的0.90%；一般商品房用地24.7372公顷，占供应总量的3.46%；保障性住房用地10.3439公顷，占供应总量的1.45%；工业用地128.2925公顷，占供应总量的17.95%；其他用地544.99013公顷，占供应总量的76.25%。2023年度实际国有建设用地供应总量较2022年增长率为-24.34%。其中，商业用地增长率为100.0%，一般商品房用地增长率为-17.61%，保障性住房用地增长率为-59.11%，工业用地增长率为-13.09%，其他用地增长率为-26.53%。

四、2023年度1-11月

阜阳市市本级房屋实际销售面积情况

据阜阳市房屋管理局提供数据显示，2023年1-11月，阜阳市市本级商品房销售面积158.38万平方米、同比增长-22.76%。商品房销售面积较2022年有所下降。

五、社会经济环境协调状况

（一）地价变化率与地区生产总值增长率比较

根据阜阳市统计局发布的2023年1-10月份全市经济情况统计数据，今年以来，全市上下在市委、市政府坚强领导下，坚决贯彻落实党中央国务院和省委省政府决策部署，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，着力推动高质量发展，全市经济保持平稳运行，恢复态势稳中向好。

2023年1-10月，一般公共预算收入173.6亿元，同比增长3.6%;10月末金融机构本外币存款余额5915.4亿元，同比增长9.4%。其中住户存款4702.1亿元，同比增长15.5%。1-10月份，全居民消费价格同比上涨-0.2%。1-10月份，全市规模以上工业增加值同比增长7.2%。地价增长明显低于经济增长，反映了其他市场要素的协调发展，有利于土地资源的合理配置，有利于降低社会市场要素成本，促进国民经济健康发展。

（二）地价变化率城市房地产投资增长率对比

据阜阳市房屋管理局统计，根据网签数据，2023年1-11月份，阜阳城区住宅销售均价7926.55元/㎡，同比下降1.2%。2023年城市综合地价增长率和房地产开发总投资增长率呈同方向变化，符合实际。

六、背景情况与未来趋势分析

（一）城市地价变化现状背景分析及土地市场特点探究

2022年下半年起，国家下发促进房地产市场健康发展的相关文件，依据中央文件精神，市政府结合我市实际情况，按照“因城施策、分类指导”要求，积极申报构建房地产市场健康发展长效机制试点，并围绕“稳房价、稳地价、稳预期”，多措并举，精细调控，从而完善住房市场体系和住房保障体系。市直相关部门出台的促进房地产市场健康发展的相关政策，分别从政府出让土地环节，房地产开发企业购买土地的保证金比例、土地出让金缴纳周期、项目开工日期限制等方面放宽条件，从居民购置商品住宅环节，购房首付比例、降低购房贷款利率、减免契税等政策上推进房地产市场健康有序发展。

阜阳市加大住房公积金对首套住房和改善性住房等合理住房需求的支持力度，提高贷款额度，符合住房公积金贷款条件的，个人贷款最高额度由30万元调整为40万元、夫妻双方贷款最高额度由40万元调整为50万元；加快贷款发放进度。

阜阳市房地产市场调控工作联席会议《关于进一步促进房地产市场良性循环和平稳健康发展的通知》(阜房联〔2022〕2号)第一条“购买新建商品房(住宅、非住宅)，同级财政按契税应税价格1%-3%的标准给予购房人补助”和第二条“符合住房公积金贷款条件的，首次贷款已还清，第二次申请住房公积金贷款的，首付比例由50%下调至30%”，上述两条政策的截止时间，由2022年12月31日(含)延长至2023年6月30日(含)。

2023年以来，尽管我市出台了契税补助、公积金提高额度等一系列利好政策，房企也在积极采取多种促销手段推盘，加快走量，数据显示我市房产市场态势较上年四季度有所好转，但企稳向好还不明显，目前市场正在缓慢复苏但仍很脆弱。市场低迷情绪尚未完全改善，供需两端信心不足，购房人群因收入所限或预期看跌，有钱不敢投资，需求减弱，入市积极性不高；房企资金仍然紧张，投资放缓，拿地意愿和能力不足，整体市场短期依然承压，具有一定的不确定性。

截止到2023年底，阜阳市城市框架基本确立，阜阳合肥现代产业园、城南新区、颍东新区、颍泉新区等区域基本设施配套逐步完善，商业环境逐渐优化，优质高薪企业进入数量增加，商品房入住率逐步提高等，将会带动区域经济发展。阜阳高铁新区、苏阜园区基础设施建设正在加快推进，区域交通条件、环境条件优，基础设施配套起点高，该区域将成为阜城新投资高地，带动阜阳经济平稳发展。

阜阳市是一个人口大市，人口红利将持续显现，随着阜城经济的快速发展，将吸引大量的外出务工人员回乡就业、创业，大量的就业人口增加，一方面会促进经济增长、消费增长，另一方面会保持对商品房刚需的持续增长，促进房地产快速走出调整期，走向健康发展的轨道。

2020年以来，由于受国内外经济上行压力大、新型冠状病毒反复的冲击，阜阳市的经济发展也处在低速增长运行期，2023年，市政府及三区政府将继续优化促进我市经济发展的各项措施，通过税收、金融等政策杠杆的调整，促进实体经济、房地产业、服务业等行业稳步复苏。

通过上述分析，预计阜阳市2024年房地产市场将继续处于调整阶段，土地市场成交价格、商品房销售价格将在2023年平均价格基础上保持稳中略升态势。

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来源：阜阳公众网