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北京昌平【北清云际】

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2021年5月份，卓越+中交以49.9亿+29500平公租房拿下这个地块，房价上限为6.2万/㎡。北清云际位于生命科学园地铁站南侧1.3km左右，东侧隔壁就是龙城花园别墅小区。地块建面约24万平米，容积率2.2/2.5，为小高层、高层的产品，项目地块有套内70/90的要求。

整个项目共分成三个地块开发建设，共由18栋建筑组成。其中北地块（6001地块）包含7栋住宅楼及1栋配套楼；南地块（6002地块）包含7栋住宅楼及2栋配套楼；中间的6009地块为教育用地，由开发商出资承建幼儿园，规划建设为18班幼儿园，同时该地块还规划有小学用地。在北地块北侧规划有中学用地，以上这些教育配套，为我们业主子女的未来教育保驾护航。

自2021年9月30日下证到2022年7月初，签约419套，去化率约43.56%，在同批次项目中排名top4，处于上等水平。签约额达到了26.1亿，差不多是地价款的二分之一。（网签量不等于销售量，不包含未网签部分）

目前，旁边的竞品建发珺和府刚刚开盘，得房率更高，价格还要便宜一点，而且未来附近还有地块出让。不仅如此，之后出让的地块利润空间可能更大，可以针对北清云际的产品做出精准打击。北清云际的日子有点难啊。

项目信息

北清云际作为昌平的刚需产品，户型有83平两居、95平、108平、126平三居（130平三居）126和130是同一个户型，销售指导价6.2万/平，户总价约500万起，首套首付只需200万起。北地块：主力面积段约为83㎡-130㎡两居-三居，468套商品房（83㎡两居共50套；95㎡三室两厅一卫共264套；108㎡三室两厅两卫共50套；130㎡三室两厅两卫，3+1户型，后期可改四居共104套）。

南地块：主力面积段约为83㎡-126㎡两居-三居，502套商品房（83㎡两居共158套；95㎡三室两厅一卫共108套；108㎡三室两厅两卫共158套；126㎡三室两厅两卫，3+1户型，后期可改四居共30套；130㎡三室两厅两卫，3+1户型，后期可改四居共48套）楼间距约51.0m-92.86m，层高为2.9米，符合不同家庭的所需，所有户型功能设计合理，满可供不同家庭选择。

项目地址：昌平区回龙观街道二拨子村

占地面积：约6.76万㎡

建筑面积：约24.1万㎡

交房标准：简装

总层高：14-27层

单层高：2.9

容积率：2.2/2.5

绿化率：30%

梯户比：83㎡和108㎡两梯四户，95/126㎡两梯两户

拿地时间：2021年

交房时间：2025年2月28日

物业公司：卓越物业

物业费：4.87

均价：6.2万/㎡

南北地块总套数约962套

在售户型：

1️⃣ 83㎡两室两厅一卫 523-531万

2️⃣95㎡三室两厅一卫584-618万

3️⃣108㎡三室两厅两卫650-664万（售罄）

4️⃣126㎡三室两厅两卫756-807万

得房率：约70%-74%左右

整体建筑造型采用现代公建化的立面风格，运用现代简约的设计手法，古典的立面比例，现代的材料结合精工的细节，建筑的立面强调竖向线条的稳重及连续横向线条的纤细轻巧，体现建筑的稳重感与精致感。分为三段式建筑设计，建筑主体外立面材质为质感涂料。采用整体错落式排布，错落有致，使得楼间距更大，可以更好的塑造出中心园林效果。

户型介绍

北清云际以83平米两居、95平米和108平米三居为主力产品，配比部分126平米3+1居。将舒适度与品质感作为首要考虑因素，将三居户型全面实现三面宽设计，两居户型也做到了2.5面宽。

83平米两室两厅一卫：南向2.5面宽约8.6米，两间卧室均有南向采光，LDK动线L型设计，布局合理。该户型最大亮点为设置了独立的家政间，让家庭生活更加有序，收纳也有充足空间。

95平米三室两厅一卫：南向三面宽约9.4米，面宽进深比>1，明厨明卫，LDK中轴动线设计，居室采光和通透性极佳，三间卧室尺度都很舒服。

108平米三室两厅两卫：南向三面宽约9.9米，北向面宽约10.25米，最大进深仅8.25米，全明格局，餐厅厨房自成一体，且餐厅有景观窗。次卫位于入户处，干湿分离，既方便又卫生。

126平米3+1居：南向面宽约12.5米，进深约9米，面宽进深比约1.4：1，全明格局，该户型拥有最大的采光面和通透性，居住舒适度极佳。6米宽厅是最大亮点，为家庭提供了奢阔的社交空间和多变的生活场景。

周边配套

交通配套

北清云际距离昌平生命科学园地铁站约1公里左右，到13号线龙泽站、16号线回龙观站、永丰南站均骑车可达，乘坐13号线一站即可到达西二旗大厂区，对于高度依赖地铁出行的年轻人来说是个标准的临铁盘。

从北清云际出发，乘坐地铁30分钟可到望京、中关村，自驾20分钟即到软件园。

此外，在原有13号线、8号线、昌平线基础上，还将规划增设13号线AB线、19号北延线、33号线，预计到2030年，昌平南部区域将出现“六轨”超强交通格局。

值得一提的是，北京市首条自行车专用路也在建设之中，这条6.5公里的专用路将连接回龙观和上地，将为“码农”们提供绿色快捷的通勤方式。

教育资源

北清云际自建18班幼儿园，项目南北侧规划36班小学及30班中学，南侧紧邻回龙观中心小学。所在的生命科学园园区内规划有2所小学、4所中学、1所9年一贯制学校。

商业配套

北清云际社区自带2100㎡下沉式商业配套。项目周边3km内有永旺国际商城购物中心、昌发展万科中心；4km内有BHG华联，及正在北边规划中的中粮大悦城等。同时，中关村生命科学园规划里还有合生汇购物中心。

医疗资源

北清云际的周边5公里范围内有北大国际医院、北京积水潭医院（新龙泽院区）、北京京都儿童私立医院等。

生态资源

北清云际的周边公园有中关村公园、回龙园、昌平新城滨河森林公园等。

未来升值

在国家十四五规划中，北京市将升级为“国际科技创新中心”。在海淀区整体规划中，将以中关村大街为纵轴、北清路为横轴，形成新的产业空间格局。北清路横轴将定位前沿科创发展走廊，在中关村科学城北区将释放约700万平米的产业空间，形成中关村翠湖科技园、永丰基地、中关村生命科学园三大园区组团的格局。而这三大产业组团，被纳入了31.85平方公里的北京自贸区科技创新片区。

北清路未来规划方案:

根据设计方案批复，道路西起京新高速西侧，沿现状北清路向东。项目规划道路等级为城市快速路，主路设计时速80公里，辅路参照城市主干路设计，设计时速 40-50公里，红线宽 60-110m，道路全长 19.4公里。

主线采用部分高架方式，起点与现况北清路顺接，依次上跨京新高速、京张高铁、下穿地铁昌平线、上跨京藏高速、回昌东路、地铁8号线后落至地面，与站前街设置分离式立交，至宏福西路西侧后再次高架，依次上跨宏福西路、定泗路、安立 路、七星路后再次落至地面，与鲁疃西路、未来科学城路设置分离式立交后接地平至终点。其中，高架段全长约12.9 公里。

主路采用高架桥梁路段， 标准断面为主路双向 6 车道、桥下辅路设置双向六车道；主路采用路基型式路段，标准断面为主路双向 6 车道、外侧辅路设置双向四车道；全线设置非机动车道及人行道。沿线新建互通式立交 3 座、新建菱形立交4座。

北清路位于北京市中心城北部，是北五环和北六环之间的东西向主要交通干道，可连通海淀、昌平、顺义等地区。五环到六环之间南北向贯通道路3条，分别是京藏高速、安立路和京承高速，东西向贯通道路只有五环路和六环路，道路网密度规划实现率低于相关要求，现况交通供给不足。

在《北京城市总体规划(2016 年-2035 年)》中，北清路是构建北京“两轴” 空间形态北部纵轴区域的主要基础设施项目之一，是促进北京市空间整体布局、 促进北部研发服务和高技术产业带的建设和发展，是完善北部地区路网结构的需 要，项目建成后将进一步缓解北部地区、机场地区的交通压力，具有重要意义。

《北京轨道交通13号线扩能提升工程环境影响报告书》，其中，13A线的车站总数不再是18个，而是19个，确认在北四环上将新增保福寺站。北京轨道交通 13 号线扩能提升工程将既有 13 号线拆分为 13A及13B 两条线路，两线线路总长 63.4km，本次评价范围内车站共计32座。先来说说13号线A段：起点为6号线车公庄站，终点到在建17号线的天通苑东地区，线路全长约31.2公里，其中新建线路约19.8公里。新增的保福寺站就位于北四环保福寺桥，在五道口站和知春路站之间，

本次评价范围内车站 18 座（不含已建清河站），新建车站 13 座(含新增保福寺站、洁华东路西口站，不含己建洁河站），改造5座。

13B线，起点13号线东直门站，终点至16号线马连洼站。线路全长约32.2公里，共设15座车站，其中新建线路约9.2公里，新建车站6座。

13B 评价范围内车站14 座（不含新建车站建材城东站)，也就是说，建材东位置依旧不明。此外，新建车站5 座（马连洼、软件园、后厂村、还建龙泽、新龙泽站）土建改造车站3座(回龙观、立水桥、北苑站)：设各改造车站9座。利用原回龙观车辆段 （改造后)，不新增车辆基地。

13号线拆分最新线路图：

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