日本房产持有成本太高了？盘点日本买房、持有、出售各种费用！（仲和不动产）

　　2023年日元贬值的利好，日本央行坚持宽松的货币政策再加上海外游客的回归，日本房产市场重回巅峰，首都圈新建公寓和二手公寓的房价均创下历史新高。

　　面对欣欣向荣的日本房产市场形势，有意向在日本投资购房和申请日本经营管理签证的投资者数量明显增加。

　　但是，在日本买房的时候会伴随各种费用，特别是要交多少的税金是投资者比较关心的问题。在日本投资买房，不仅在买房时要交税，持有房产期间和出售转让房产时也要缴纳税金。

　　下面，根据日本仲和不动产制作的不动产交易相关费用图，我们分三个部分来详细介绍日本购房、持有、贩卖的各种税费。

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　　不动产购入阶段

　　买房中所要缴纳的税包括：不动产免许税、不动产取得税、印花税，而所需费用则是中介手续费和司法书士报酬，这些税费和费用加起来大约为房产交易金额的6%~8%。

　　不动产免许税（国税）：房产的产权名义变更时需要缴纳的税，土地评估价格的1.0%、房产评估价格的0.3%。

　　不动产取得税(地方税)：买房时所发生的税，一次性缴纳税目；在购房半年左右收取，土地评估价格的1.5%，房产评估价格的3%。

　　*评估价格为政府征税的指导价，与市场交易价格差距很大，土地评估价约为市面价的80%左右，房产评估价约为房价的60%左右。

　　印花税(国税)：贴在房屋购买契约书上的印花税票，一般0~48万日元。（视房价不同而定）

　　中介手续费：（交易金额的3%+6万日元）✖️消费税10%

　　司法书士报酬：即产权转移登记手续费，代办以上所有手续的司法书士人工费，5万日元起。（贷款购买时因为手续更繁琐，手续费也会更高一些）

　　以购买3000万日元的中古公寓为例，购买房产时需要缴纳的税费和费用约占交易金额的7.7%。

　　02

　　不动产持有阶段

　　在日本投资买房，不少人都觉得日本持有房产期间的成本太高了。今天，我们来计算一下就知道，这算不算多。

　　持有房产所需缴纳的税费有固定资产税·都市计画税和租金收入所得税；而平日里房屋的托管、物业费、房屋修缮所要的花费：物业管理费、修缮基金和房产托管公司的雇佣费。

　　每年需要支付的税费

　　固定资产税(国税)：每年需要向日本政府支付的税。土地评估价格*1.4%+房产评估价格*1.4%。

　　都市计划税(地方税)：每年需要向日本地方政府支付的税，支付给该房产所在地政府，土地评估价格*0.3%、房产评估价格*0.3%。

　　这两个税简称“固都税”，即为日本的房产税。通常，固都税是房产交易金额的0.2%-0.3%。

　　固都税是从你结清房款时起开始缴纳税金。比如你是6月19日付的尾款，一年的固都税你只需要缴纳一半。这个税务在房屋买卖的精算单上会详细提及。

　　（某个成交案例的精算单）

　　这套房的房价为920万日元，而2019年度的税额是24667日元，是房价的0.27%。

　　租金收入所得税：日本要求一定要聘请一位税理士，每次做一个房产的个税申报的费用是2.5万日元。

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　　根据日本法律规定，净租金收益38万日元是免征额，超过部分是阶梯式的税率，195万以内是5%的税率。100万人民币左右的房产投资，个税对收益产生的影响基本可以忽略不计。

　　每月需要支付的费用

　　单套公寓的情况下，需要交物业管理费和修缮基金。

　　物业管理费：主要用于建筑物设施的检查费用、管理员费用、管理公司费用、清理费用、公共地方的水电开支，及建筑物保险费等。

　　修缮基金：主要用于修缮外墙、屋面防水作业、建筑状况检查等，维持建筑物长期使用的成本。

　　这两个费用也合称为“管理修缮费”，根据大楼物业管理规定缴纳。通常越老、越核心区的房产，这部分费用也就越高。小户型投资公寓的管理修缮费在8000-12000日元之间。

　　房屋购买后，一般投资者都委托日本专业的管理公司进行资产托管，因此需要支付租客管理和楼宇运营管理费用，费用为月租金5%+消费税。

　　托管公司的业务包括制作招租图纸，代房东招租、收租 、 催缴房租，租赁合同的制作，入居与退居手续的办理，维修等等。

　　仲和不动产的整体托管服务项目包括纳税代理人、提供房租收支管理报表、实时查询租金账户等一条龙服务。

　　除此之外，地震、火灾保险也是投资者购买房产时需要缴纳的费用。如果从银行贷款，必须参加火灾保险；参加地震保险的条件是必须同时参加火灾保险，每五年续一次。

　　总的来说，持房成本约占房价的1.5%-2%。这个费用拿到欧美国家来说，都是中等偏上的不错表现。毛租金回报一般都有6%以上，这个持房成本，你觉得高吗？

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　　不动产贩卖阶段

　　房屋出售时，需要缴纳的费用有中介费、源泉所得税。但为了避免人们炒房，日本房产除了运用房产税以外，还赋有源泉所得税这个相对较重的税务。

　　中介服务费：交易价格3%+6万日元+消费税10%。

　　源泉所得税由分非居住者个人名义和法人名义。

　　非居住者个人名义，持有房产5年内，增值部分的税率为30.63%；持有房产5年以上税率为15.32%。（增值部分可抵扣）。

　　如果是法人名义，交的企业所得税是根据公司财务年度决算拔高纳税的15%。

　　以上就是房产相关税收了。虽然表面看上去有各类税收以及相关费用，但其投资回报率却远高于国内房产。如果您想要投资日本房产或详细了解税务概念、税率以及税务优惠政策，请咨询日本仲和不动产（微信号：dorothy0816）。

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