上海富人，卷土重来

2024年的1月份，有一宗住宅拍卖尤其抓人眼球。

在徐汇区的衡复风貌区核心位置，成交了20套别墅，单价在15.6万左右。

买家是“钢铁老板”——江苏永钢集团。

花了14亿，拿下核心资产，这波不亏。

看样子，钢老板，也来上海楼市抄底了。

其实，前不久内蒙古的“煤老板”（邕鹏实业）也刚刚花了41.42亿拿下了中粮海景壹号5/6/7三栋楼。

这不禁让人感叹，全国的土豪老板眼光真是毒辣呀。

看准了上海的别墅豪宅，就会用真金白银砸上去。

2023年，很多媒体都在说，上海的豪宅崩盘了。

好像23年的上海豪宅市场是死水一滩了。

真实情况是，上海的豪宅市场并不差。

只不过，豪宅市场的一二手分化变大了。

但依然不改：

上海市场的龙头地位。

1、成交第一

尽管2023年一整年，全国的房地产市场，都处于弱周期。

在豪宅领域，上海还闹出了“云锦东方”事件，使得不少新房倒挂的空间锐减。

但是23年上海的豪宅成交量依然是全国第一。

从不同总价格段，都可以看到上海市场的实力。

在1000~3000万的价格段，上海的新房成交总量在15321套，稳稳第一。

这个价格段，上海市是一线城市里面唯一成交量破万套的城市。

二手方面，上海成交了5623套，同比增加16%，远远甩开第二名的深圳。

3000万以上和5000万以上的顶级豪宅成交，上海则远超北京、深圳。

从数据上看，上海的豪宅全国第一的位置，依然无可撼动。

2023年，上海豪宅依然赢麻了。

2、吸引力

豪宅成交量第一的背后，反映的其实是：

上海的城市吸引力一直都在。

2023年，坊间都在传闻：上海不少有钱人出国了。

卖房出国，一时成为房东最好的卖房理由。

但这不过是一种情绪，并不是事实。

2023年，经济低迷、实业艰难，确实都不容易，

这不代表有钱人真的要远离上海了。

实际上，2023年的上海：

有钱家庭和有钱的投资者都在增加。

2023年，上海千万高净值家庭数量为27.1万，总量仅次于北京。

同比于2022年，上海的增幅是3.4%。

这个幅度是一线城市最大的。

这也侧面打破了有钱人离开上海的谣言。

上海对于高净值家庭的吸引力并没有减弱。

这群人也是上海豪宅市场，不可或缺的购买力。

除了23年上海高净值家庭数量在增加以外，

上海楼市的投资者也在增加。

根据戴德梁行的统计，2023年全年上海一共实现商业地产成交115宗，创下5年来新高。

其中投资型买家处于主导地位，投资需求全年成交占比达79%。

自用型买家全年共成交50单，约76%为办公/研发办公资产，多集中在一线江景或重点核心区。

比如，太古集团收购了陆家嘴的洋泾和前滩项目，江苏的金峰家族法拍拿下虹口喜来登和华侨城宝格丽酒店。

还有不少险资企业也纷纷加仓上海项目。

这些数据和案例，印证了23年上海市场强大的吸金体质。

3、分化依旧

当然，2023年的豪宅市场也逃不脱楼市周期的影响。

2023年，上海豪宅成交一二手分化明显。

新房豪宅方面，上海的去化率是在下降的。

特别是第十一批次认筹率只有74%，去化率降到了六成左右。

这里面的原因，不难解释。

一方面是云锦事件之后，很多楼盘的倒挂逐利空间在减少，

另一方面，23年新房项目的交付危机，让有钱人也望而却步。

这使得新房豪宅的成交比2022年下降了7个百分比。

再从二手豪宅市场的成交来看，一定程度上是靠以价换量得来的。

根据我们房价统计数据看，不论是10年内的次新大户型，还是10-20年的次新大户型，2000W+豪宅的降价幅度基本在3%~5%。

比如，豪宅风向标的翠湖天地，在23年都跌破了20W，云锦东方也出现了一套16W+成交的法拍房。

二手市场，用价格换来的成交量的稳定。

有钱人，也正是看到了这一点，才毫不犹豫拿下了目标资产。

基于23年一二手的分化，我更想说一说2024之后的豪宅市场。

从市场数据来看，2024年的上海将是豪宅供应大年。

2024年-2026年，黄浦、静安、虹口等区，将会有大量的豪宅项目入市。

仅仅是黄浦一个区，24年的供应大约就有5000套；

根据这两年豪宅成交情况估算，每年2500W以上的豪宅，年去化在1200-1500套左右。

2024年，上海豪宅市场的供应，大概率会放缓节奏，随行就市。

一手豪宅的销售，很大可能不及二手的成交。

主要是，价格上新房，很难降下来。

23年很多土拍价格高企，长宁西郊板块拍出16.3W、杨浦平凉地块2破了18W，黄浦金陵东路直接冲到了25W。

一手豪宅的成本高企，估计还会出现去化率难题。

4、小结

最后，我想说的是：千万不要小看上海豪宅的成交意义。

上海的豪宅，依然是有钱人重要的投资资产。

豪宅市场，一直是具有风向标意义的。

2023年，无论是个人还是机构，都在盯着上海的市场。

上海能继续保持全国第一的豪宅成交，绝对不是运气而已。

这背后是上海这座城市的实力和底蕴的体现。

说明真正的有钱人，依然对上海这座城市充满信心。

真金白银的投入，才是对上海最好的爱。

在楼市的低谷，聪明的资金也是敢于进场的。

有人说，富人进场，那是因为富人有钱，他们风险很小。

这个，你还真的说错了。

有钱人进场的风险明明是更大的。

几千万甚至上亿的豪宅，涨跌哪怕才几个点，也是相当恐怖的波动。

只不过，聪明的资金，对于市场的周期有自己的判断。

我认为，上海2024年的豪宅市场，不出意外的话，依然会保持全国第一的势头。

因为上海豪宅承载的是全国乃至全球的购买力。

如果后续新房限价放开，上海豪宅再次杀疯了，也未可知。

当然，对于普通购房者来说，

从富人的动作中，得来的信心可能更加重要。

希望，在2024年你也能把握住“以价换量”的窗口期，拥有自己的房子。

如此，你和有钱人一样，也是在用真金白银给上海拉票。