现有房子，能住40亿人？马光远：房子将回归居住属性！

中国的房地产市场，一直是个错综复杂且引人注目的话题，尤其在当前的宏观经济环境下。根据国家住建部原来公开的数据，目前，我国拥有约6亿栋住房，如果其中的2亿栋是住宅的话，每栋有20户（现在的高层建筑每栋楼有近300户），平均一户2人（实际上每户是3人或者4人），理论上可容纳高达40亿人口。这个数字，是全世界人口的一半。

实际上，这背后的真实情况，远比数字上看起来更为复杂。首先，虽然名义上的房屋数量看起来非常充足，但实际上，由于地理位置、房屋质量、价格等因素，很多房屋并不适合居住或并未得到有效利用。例如，在一些大城市，尽管房价高企，但空置率也同样惊人。据相关研究，这些城市中，至少有20%左右的房屋长期空置。而在农村地区，虽然房子数量众多，但由于城镇化进程的加快，大量农村房屋也处于空置或半空置状态。

中国房地产市场的独特性在于，房子不仅仅是用来居住的，而是很多人是用来投资的。尤其是前些年，由于房价飙升，商品房的居住属性降低，金融属性大涨。在过去的几十年里，房地产成为了重要的投资渠道。据统计，截至2022年年底，国内至少有41.5%的家庭，拥有两套及以上的住房。这种投资行为，在很大程度上推高了房价，并导致房地产市场上出现了巨大的泡沫。

此外，当前房地产市场的另一个关键因素，是新建商品住宅的供给，越来越大。据统计，2021年，国内新建商品住宅，达到了1463万套，2022年，商品住宅竣工的面积，更是达到了6.25亿平米。这些新建房屋的大量供应，与市场上已有的存量房相比，形成了一个复杂的供求关系。

在这样的背景下，经济学家马光远的两句话显得尤为重要：“房地产作为中国最佳投资品的时代已经结束。”这句话暗示着，房地产市场的转变，预示着未来房价，可能不再是单纯的上涨趋势。他的第二句话，“未来房子将回归居住属性”，则指出了市场可能的转型方向，即从投资驱动转向居住需求驱动。

那么，这意味着什么呢？首先，随着市场的转型，我们可能会看到房价的稳定甚至是下调。特别是在一些二三线城市，房价与收入之比已经高达20-25：1，一线城市更是高达50-60:1。这样的价格，对于巨大多数的工薪阶层家庭来说，是难以承受的，因此，房地产市场的调整是必然的。

其次，国家政策的角色，在房地产市场中举足轻重。前几年，当房地产市场虚火极旺的时候，国家高层以及地方政府，陆续发布了各种政策，如限购、限贷等，旨在调控房地产市场。这些政策，在一定程度上遏制了房价的过快上涨，引导市场走向更健康的发展轨道。然而，政策效果显现需要时间，市场的调整并非一蹴而就。

再次，全球经济在过去几年历经波折，中国也不例外。疫情对经济的冲击导致消费能力下滑，对高价位房产市场造成影响。同时，收入减少和就业市场不稳定让购房者愈发谨慎。此外，从心理层面分析，消费者信心也是影响市场的重要因素。过去，房地产被视为赚钱的途径，但随着市场调整和价格下跌，投资者和购房者的观念正在转变。人们愈发关注房屋的居住价值，而不仅限于投资。

最后，就是不能忽视城市化进程对房地产市场的影响。随着城市化推进，人口从农村向城市迁移，增加了城市房地产需求。然而，这种需求增长并非无限，尤其是在经济增速放缓的情况下。何况，指望收入不高的农民工购房，基本上是胡说八道。不说农民工根本就买不起城市里的商品房，就是买得起，他们也未必会购买。

综上所述，以后的房地产市场，将面临更为复杂多变的形势。市场可能趋于稳定，房价可能不再像过去那样只涨不跌。随着政策调整和市场自我修正，房地产市场有望逐步回归到更健康、理性的状态。

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