谢逸枫：2024年广深楼市预测展望

文/谢逸枫

盘点2023年广深楼市，总体呈现住房政策不断松绑、土地供应下降、市场量价齐涨、土地市场量降价升、二手房比一手房成交高、城市区域与板块分化、商品住宅库存上升的趋势。

展望2024年广深楼市，处于市场筑底、见底的迹象正在逐步显现。住房政策松绑力度将加码、土地供应上升、市场量价齐涨、土地市场量降价升、二手房依然超过一手房，占市场成交的主导位置。

城市区域与板块分化格局继续深化、商品住宅库存逐渐下降趋势。刚需、改善的住房需求入市信心、意愿增强。新盘、二手房供应增加，存量成交超过增量，二手成交量、新房成交将同时上升。

政策端：松绑力度加大。

广州自2023年6月开始，提额度、降个税、认房不认贷、降利率、降二套首付、存量房贷利率下调、郊区取消限购与增值税免征5年改2年、探索房票安置机制政策。

公积金新政、新房售价的限价与备案网签价调整、取消地价上限、二手房指导价调整、手房带押过户一系列重磅新政接连出台后，广州新房、二手房成交量上升。

深圳自2023年1月开始，二手房带押过户、公积金贷款比例上调、共有产权房出台、架空指导价、双证合一、取消深汕特别区个人住房限购、限售5年改为2年。

限购松绑（社保与个税交叉叠加、不看社保断缴、退休但社保年数不限于退休日时段、可以落名在夫妻无资质一方、允许港澳以个人名义在购买商业性房产）。

认房不认贷、离婚不追溯、取消限地价、降低首套房与二套房首付、利率下降、普通住房标准调整（取消750万豪宅线）、优化人才购房、配售型保障房登场。

2024年广州楼市政策调整的空间大，未来工具箱储备的政策非常丰富，分别有取消市区限购、取消全市限售、限企、限离、限法拍与限赠送、限价，调整人才购房政策。

普通住宅标准调整、房贷利率下降、认贷不认房、全域多证合一、部分区域增值税免征5年改2年、二三胎购房套数指标奖励、证满x年不限购/不占名额、免降交易税费。

2024年深圳楼市政策调整的空间大，未来工具箱储备的政策非常丰富，分别有取消市区或中心区或全市限购、限售、限企、限离、限法拍与限赠送、限价、指导价政策。

社保年限深户3年改为1年、房贷利率下降、认贷不认房、增值税免征5年改2年、二三胎购房套数指标奖励、证满x年不限购/不占名额、免降交易税费、优化人才购房。

供应端：土房供应下降

2022年-2023年广州商住土地供应下降、住房供应纷纷下降。过去2年供大于求，官方调整2019年-2021年大批量土地，加城市更新缓慢，导致住房供应减少。

中原数据显示，2023年广州新房供应62050套，同比下降约20000套。2022年新房供应82000套、2021年115445套、2020年113740套、2019年75817套、2018年89856套。

中指数据显示，2023年广州共推出各类用地规划建筑面积4654.7万平方米，同比增长24.9%，成交规划建筑面积4113.58万平方米，同比增长25.18%。

成交楼面均价为3352元/平方米，同比下跌29.45%。平均溢价率为5.24%，较去年同期增长3.97%。各类用地出让金达1555.13亿元，同比下降0.41%。

2023年广州住宅供应57宗宅地，同比下降1.7%，规划建面879.01万平方米，同比下降4.3%，楼面均价14206元/平，同比下降7.1，涉及土地金额1248.72亿元。

2023年广州成交43宗宅地，同比下降10.4%，规划建面596.87万平方米，同比下降27.2%，楼面均价16976元/平，同比上涨13.9%，成交金额1179.54亿元。

2022年广州土地成交规模、成交金额大幅萎缩四成，创五年新低。全年经营性用地成交规模1261万㎡，同比降36%。其中商住用地成交总建面819万㎡,降45%。

商住地成交金额1221亿元，降38%。土地溢价率跌至历年底部，不足两成土地获得溢价。集中稀缺区域优质地块的溢价率均在15%以下。

乐有家数据显示，2023年，深圳新批复了8.47万套商品房，其中包含7.28万套新房住宅，但这一数据包含了可售型人才房，若剔除人才房，可售的纯商品房住宅或仅5.36万套。

中原数据显示，2023年深圳新房住宅供应面积579.2万平方米，同比上升27.6%。供应56909套，同比上升21.9%。供应量为八年第二高，仅次于2021年。

中原数据显示，2023年深圳土地市场规模锐减，相比2022年减少了一半。其中深圳共挂牌15宗宅地，分5批次出让，其中成交13宗，流拍2宗，成交总金额为308.74亿。

2021年深圳宅地成交共39宗，成交金额981.83亿，成交金额接近千亿规模。一年前的2022年深圳宅地共成交34宗，成交金额736.27亿。而2023年堪称腰斩。

2023年深圳住宅成交仅仅相当于2022年的41.9%。缩减供地规模已经回到了之前的水平。实际上2020年到2022年这三年间，其实是深圳供地大幅增加的时期。

对比之下，2019年成交11宗宅地，揽金390亿，2018年差不多。根本原因是深圳房地产处于深度调整期，房企拿地意愿比较低，库存积压资金，民企缺资金。

2024年1月9日广州市规划和自然资源局发布2024经营性用地供地蓝皮书。蓝皮书共收录258宗，商服地块119宗、住宅地块96宗、工业地块39宗、其他地块4宗。

宅地分布看，广州计划出让96宗，白云区、花都区、番禺区和从化区是供地大户。中心城区宅地供应占比32%，以白云为主17宗。其次为荔湾区供应8宗。

海珠和天河各供应3宗。越秀零供应。花都18宗，番禺17宗，南沙5宗，从化16宗，增城9宗。商服地块分布看，白云47宗，天河28宗，占到商服地块的63%。

2024年广州新房供应、二手房供应将比2023年增加。其中新房供应达到80000套以上，同比上升。二手房供应140000-150000套，同比上升。

2024年深圳供地规模重新回到较低水平，对新房市场产生直接影响，那就是2024年新房供应量会减少。目前深圳新房供应量，很大程度上要靠旧改来支撑。

2024年深圳土地市场，大概率会继续回落，比2023年的供应量还要更小。市场处于调整期，楼市不确定性较大，房企肯定会继续观望，拿地意愿较低。

实际上，这两年二手房成交量低，除了楼市低迷的原因，也有新房供应量较大的影响。过去这三年，是深圳楼市罕见的新房大规模供应的时期。

量价端：市场齐上涨。

中原数据显示，2023年广州一二手房总成交18万套，同比上升16%。其中2023年广州一手房72246套，同比下降1%，均价为37941元/m2，同比持平。2023年广州二手房成交109000套，同比上升30%。

阳光家缘数据显示，2023年广州一手新房共网签了71662套，同比微涨1.2%。从历史成交来看，是近10年第三低，仅高于2014和2022年。

阳光家缘数据显示，2023年广州一手新房成交均价是37996元/㎡，同比微涨308元，涨幅0.8%。市区豪宅项目成交上升，拉升了整体价格。

中原数据显示，2023年广州二手房成交109000套，同比上升30%，均价为29546元/平。2022年82739套，2021年117103套，2020年131009套、2019年107504套。

中指数据、广州房地产中介协会数据显示，2023年（2022.12.26-2023.12.25）广州二手房共网签108999套，同比上涨31.7%，涨超三成。

中原数据显示，2023年深圳一二手住宅总计成交6.4389万套，同比增长14.7%，结束两年连跌。深圳2023年一二手房总成交量不足2020年的一半，创15年第二低，仅高于2022年。

2019年-2023年深圳一二手住宅总计成交套数分别为11.5033万套、14.0657万套、9.3116万套、5.6142万套、6.4389万套，总体看，深圳楼市处于“L型”恢复、筑底、调整阶段，已经走出低谷。

贝壳数据显示，2023年深圳一二手房总成交6.42万套，同比上升12%。其中2023年深圳一手房3.18万套，同比下降。2023年深圳二手房成交3.24万套，同比上升。

乐有家数据显示，2023年深圳售出一二手住宅6.44万套。其中新房约3.16万套，是近5年来新房市场成交的最低点。二手房，3.28万套，同比上涨了51%。

2023年深圳共成交一手住宅31621套，同比下跌8.2%，这是5年来新房市场成交的最低点。2023年深圳全年新房成交均价6万元/㎡，同比微跌1.6%。

2023年深圳二手住宅过户32768套，同比上涨51%，终于走出了“2022历史最低点的阴霾”。拉长时间周期来看，这一成交量还不够理想，比2008年还少1万套。

深圳市房地产中介协会小程序数据显示，2023年12月深圳二手房网签（录得量）为4376套。如此计算全年二手房网签量为42574套，同比上涨59%。

自2021年开始，一手住宅持续2年占据深圳楼市主导地位。2023年二手指导价调整，深圳二手住宅成交占比为51%，比2022年增加12%，重回主导地位。

乐有家数据显示，2023年深圳二手房价为6.5万元/平方米，同比下降12%。各区二手住宅过户房价出现不同程度的下滑，跌幅在11%—18%%。部分片区及楼盘的成交价已经回到2018年。

深房中协统计到的二手房录得量数据分析，2023年全年，深圳二手房录得（含自助）（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）42574套。

对比2022年26853套的录得量，大幅增长58.5%，相对于疫情前年均7万至8万套的水平，依然相差较大。乐有家数据显示，2023年深圳二手住宅过户共计32768套，同比上涨51%。

2024年广州新房成交预计80000套-90000套之间，同比上涨10%-20%。中心区海珠、荔湾、天河将会成为牵引市场的主力，黄埔随着松绑限购的长效效应，非广州买家将会入局。

2024年广州新房房价预计38000元，同比上涨5%-8%，保持稳定。一方面是新供应有所增加，另外一方面是新房限价等政策的调整。关键是广州的购买力一直存在。

2024年深圳新房成交预计35000-40000套，同比上涨10%-20%。随着深圳楼市的政策松绑力度加大，新中区将成为深圳楼市成交的主力区域。

预计深圳新房房价预计62000-65000元，同比上涨3%-8%，保持稳定。一方面是新供应有所增加，另外一方面是新房限价等政策的调整。关键是广州的购买力一直存在。

库存端：广深创历史新高

阳光家缘数据显示，截至2023年12月末，广州市新建商品住宅可售套数约10.852万套，可售面积1188万平方米，去化周期18.6个月。

阳光家缘数据显示，截至2024年1月8日末，广州市新建商品住宅可售套数约10.6112万套，可售面积约1166.0778万平方米，去化周期18.3个月。

中原数据显示，2023年深圳新房住宅年末存量突破500万平方米，根据过去一年平均成交量计算去化时间约为19.3个月，两者均创10年来新高。

中原数据显示，截至2023年末，深圳新房商品住宅库存为51687套，面积为517.88万/平方米，去化周期为19.3个月，创下10年来新高。

深圳中原数据显示，截至2023年12月底，深圳二手房挂牌量超4.6万套，自年初开始挂盘量增长超81%，预计2024年而二手房库存量还会增加。

按照广州、深圳l两市目前的商品住宅库存量来看，2024年除了加快销售新增商品住宅外，关键是以消化商品住宅库存为主，快速收回销售回款，稳定现金流。

动力端：广深上行动力足

未来广深楼市上行，成交上升，房价上涨，市场企稳、繁荣的增长动力，主要是来源于GDP增长、人口增长、住房结构、资金增长、土地供应、人均住房面积、城市更新、政策调整。

广州、深圳GDP总量不断扩大，房地产依然是支柱产业、基础产业。2023年广州GDP破3万亿（2022年2.88万亿，同比增长1.0%），紧跟2023年深圳3.3万亿（2022年3.24万亿，增长3.3%），预计未来广州、深圳GDP继续保持稳定增长。

广州、深圳常住人口不断增长。预计到2035年广州常住人口2000万，未来13年新增常住人口126.59万（2022年1873.41万、2021年1881.06万。过去十年人口净增603.34万，2020年1874.03万，2010年1270.69万），管理人口2400万。

预计到2035年深圳常住人口1900万，未来13年新增常住人口133.82万（2022年1766.18万，2021年1768.16万。过去十年人口净增727.59万，2020年1763.38万，2010年1035.79万），管理人口达到2300万。

广州、深圳商品房占比将提高，按照未来广州2000万人口来看，按2.2口户/自房1套计，需909.09万套。目前广州商品房150万套，理论上仅能满足约1/5常住人口，实际拥红本房人口不足40%。大部分常住人口以租赁方式、购买居住在城中村、保障房、公寓、工厂宿舍、其他住房。

预计到2035年广州新增城镇住房200万套以上，租赁住房占新增住房供应量的比例不少于20%，保障性住房占全市新增住房供应的8%以上。以此计算，广州平均每年将增加城镇住房近12万套。

按照网上资料显示，广州现有住房套数为350万套（不包括城中村、保障房、公寓、工厂宿舍、其他住房、小产权房，包括在内，住房总数约为1200万套），其中普通套房为200万套，商品房为150万套，其中商品房占比48%，普通套房占比52%。

按照未来深圳1900万人口总量，按2口户/自房1套计，需863.63万套。目前深圳红本商品住房189万套，理论上仅能满足1/4常住人口，实际拥有红本房人口不足30%。常住人口超过一半多以租赁方式居住在城中村等。

2022年深圳人口2219万，住房总数只有1082万套，人均住房面积只27平方米。深圳住房结构复杂，住房总量1082万套种，其中商品房只有189万套，占总住房套数的17.46%。

城中村、工业宿舍、其他住房类型、单位自建房、保障房占比82.54%。城中村、工业宿舍、其他住房类型、单位自建房成为承载深圳常住人口的主力居住模式，未来保障性住房占住房总量的60%，商品房占比达到40%。

其中城中村507万套（集体房、小产权房），占总住房套数的46.85%，工业宿舍183万套，占总住房套数的16.91%，两项加起来就是占比63.76%。其他住房类型包括公寓等共计97万套、单位自建房55万套、保障房51万套，三项加起来占比18.76%。

预计到2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套， 其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。

除商品房外，意见中表示，将大幅增加其他类型的保障住房，包括长租公寓、安居型商品房、人才住房等。市场商住房的比例将只占到房屋供应量的40%，60%的房源将是保障性住房或公共租赁房。

广州、深圳资金总量不断上升，房产属于核心价值资产、金融资产。广州是内地第四大金融中心城市、区域性金融中心城市，2022年本外币存款总额80495.07万亿元，开发贷与购房贷总量及占比全国前五名，新房二手房金融杠杆全国前五。

深圳是中国内地仅次于北京、上海的第三大金融中心城市，与北京、上海同样有证券交易所，2022年本外币存款总额13万亿。开发贷与购房贷总量及占比全国前三，新房二手房金融杠杆全国前三，广州深钱多、房贷占比高、银行不缺钱。

广州、深圳土地供应日益稀缺，城市更新用地供应缓慢。广州市总面积7434.40平方公里，其中平地为3000平方公里，平地中的基本农田保护面积1111平方公里，这是法律要保护的红线。2022年广州土地开发强度约35%，远超国际警戒线30%。

2010年广州已使用的建设用地面积1390平方公里，根据以上数据，广州全市未来可新增的土地使用面积总共只有600余平方公里。到2014年，广州将提前6年用完建设用地的总规模，到2025年，600平方公里的土地基本上要批完。

深圳市土地总面积1996.85平方公里，是上海的1/3、广州的1/4、北京的1/8。生态控制线约1000平方公里，建设用地近1000平方公里。20223年土地开发强度约50%，远超国际警戒线30%。

居住用地占比长期20%左右，远低于国际标准及国内城市。2020年以后居住用地供应占比提升到30%，到2035年年平均住宅用地供应占30%以上。人均土地占有率国内城市最低、全市容积率国内城市最高。

加上深汕合作区面积468平方公里，深圳市总面积2464.85平方公里。“十四五”期间，深圳建设用地总规模保持在1032平方公里以内，建设用地供应规模58平方公里，其中更新整备直接供应用地10平方公里。

按照网上讨论的扩容方案来看，大深圳统筹合作区面积接近上海，GDP超过北京，深圳统筹合作区面积为6279.15平方公里。“大深圳”包括深圳市以及深河（河源市江东新区）合作区预计面积434平方公里。

包括惠州惠阳区、东莞市，深圳扩权统筹的总面积将达到6279平方公里，达到一个巨量的增长，对深圳增强发展后劲来说是非常重要的支撑。这是一个 “扩权不扩容、强统筹紧合作”的实践模式。

广州、深圳土地总量不足、人地不匹配状况没有改变，存在“人地错配”现象。广州、深圳只能通过内涵式土地改革、城市更新获取更大土地效益，这是广州、深圳未来城市发展的基本方向。

广州、深圳人均住房面积不断提高。广州市城市居民人均住房建筑面积22.49平方米(这是2022年公布的数据)，到2025年广州市城市居民人均住房建筑面积力争达到36平方米，未来广州还有13.51平方米的面积增长。

深圳市城市居民人均住房建筑面积27平方米(这是2022年公布的数据)。2035年深圳城市居民人均住房建筑面积达到40平方米以上，未来深圳还有13平方米的城市居民人均面积增长。

广州、深圳城市更新存量非常巨大，土地利用模式正从增量为主逐步转向增量与存量并举的阶段。2021年数据显示，广州规划至2025年，累计推进城市更新约100平方公里。至2030年，累计推进城市更新约200平方公里，至2035年累计推进城市更新约300平方公里。

2024年文件明确数据显示，规划至2035年，广州累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），拟推进旧改项目291个。截至2023年8月，广州累计批复城中村改造项目82个，面积约38平方公里。

城市更新专项规划、城中村改造专项规划指出，统筹新增用地与存量用地资源配置，规划至2025年广州累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里），至2030年累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）。

至2035年广州拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个。其中旧村庄全面改造项目252个（含城中村项目150个）、旧村庄混合改造项目24个（含城中村项目15个），拆、治、兴并举推动改造。旧城混合改造项目15个，运用留、改、拆方式推进。

预测未来15年广州年均增长建设用地不超过20平方公里，低于过去10年水平，增量空间供需矛盾日益凸显。2013年—2021年，广州土地供应结构中存量用地占比逐年上升，2021年-2023年来存量用地供应占比近半。

截至2022年底，深圳以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，约591.3万套（间），总建筑面积约2.2亿平方米，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。

辖区建面和栋数三甲为龙岗、宝安、龙华三区。按照楼栋性质结构来看，个人自建房占主导地位，楼栋占比为95.6%，建筑面积占比达83.3%。集体自建房楼栋占比为2.4%，建筑面积占比9.5%。单位自建房楼栋占比为1.3%，建筑面积占比5.3%。

置业端：购房好时机

2024年广州、深圳到底还能不能买房？个人建议，积极入市，不要错过。广州、深圳楼市已经逐渐走出低潮期，政策见底，房价低谷将快走出，性价比比较高。

目前广州、深圳首次、改善的住房购买资格、门槛、交易成本到了低位时期，预计限购、限贷会加大放松力度，首套比例、利率、税费进一步的调整。

保交楼、区域、板块大分化格局背景下，买房坚持选择市中心、市区的楼盘，坚持买国企央企、城投、混合制房企的楼盘，其次是实力雄厚的本土大型民企。

商品房优先，二手房其后。豪宅、别墅、高端房、学教房、地铁房、地段房、资源房等优先考虑购买，老破小及小产权房谨慎。家庭理财置业坚持长期主义。