重点城市写字楼空置率已超20%？未来写字楼市场如何破局……

据CAIC数据显示，截至2023年四季度，上海、深圳甲级写字楼空置率爬升至20%以上；二线城市中，杭州、武汉租赁复苏缓慢，空置率持续走高，武汉甲级写字楼空置率已达到33%……

空置率上升、租金下行成为办公市场关键词，未来写字楼市场又该何去何从？

01 空置率上升、租金下行

近日，根据CAIC数据显示，2023年办公成交面积2280万平方米，同比下降11.5%，成交金额3088亿元，同比下降15.1%。截至2023年11月，办公物业成交面积同比下降11.71%，相比22年同期的14.88%有所回升，但仍处于0点以下。

受多重因素影响，一线城市甲级写字楼市场空置率持续高企。截至2023年四季度，上海、深圳甲级写字楼空置率爬升至20%以上；二线城市中，杭州、武汉租赁复苏缓慢，空置率持续走高，武汉甲级写字楼空置率已达到33%。

从租金来看，2023年上海、北京、深圳、广州、武汉甲级写字楼租金均出现不同程度下降，一线城市中北京甲级写字楼降幅最大，达到了7.6%。上海租金也出现下降。二线城市中，重庆、武汉甲级写字楼租金降幅分别达到了8.1%和2%。

02 广州写字楼空置率初步出现企稳信号

据戴德梁行发布2023年广州商办市场回顾与展望报告显示，广州甲级写字楼市场正在温和复苏中，尽管新增供应持续放量，但全年净吸纳量仍实现了由负转正，录得9.1万平方米。租金持续回调，空置率初步出现企稳信号。

2023年全年，广州甲级写字楼市场迎来46.1万平方米新增供应，创下过去七年新高。全市甲级写字楼存量推升至649.5万平方米。年内来看，可租赁面积的持续增加推动了区域竞争，多数业主采取以价换量的策略带动全市租金继续向下波动。截至四季度，全市平均租金录得每月每平方米149.7元，环比和同比均有下降。全市空置率录得18.7%，与上季度基本持平。

在新增供应的刺激下，全市全年吸纳量攀至61.7万平方米，供需两端均录得至历史新高。全市首层平均租金受到结构性影响而回调至每月每平方米710.3元。

在大宗交易市场，2023年总成交额录得204亿，略高于过去五年平均水平，自用型企业积极出手购置办公物业的同时，商业物业成新的市场关注点。

03 数字化引领未来？

通常而言，写字楼的空置率在10%-20%是较为合理的范围，高于20%已是跨过警戒线，而超过30%则意味着城市写字楼大幅过剩。目前，我国部分重点城市写字楼空置率已超20%……

写字楼空置率走高、租金下行的压力增大，与新旧产业的更替有不小的关系，但这也同时也倒逼写字楼进行更新变革，对于写字楼而言，这是机遇，亦是挑战。

近年来，数字化转型被频繁提及，元宇宙、AI、5G等热词不断出现，数字化从概念逐渐深入到了各个领域。

随着数字化转型不断深入，对于高端写字楼的需求量也在增长。目前市场上很多传统的商务写字楼，存在硬件设施老旧、管理效率低下、人工成本大、服务水平落后等问题，并且缺乏数据互通的平台和智慧化管理体系，不能满足目前的市场需求，因此市场竞争力严重不足。

未来，写字楼数字化转型将成为发展趋势，楼宇自动化、人脸识别闸机智能抬杆系统、消防、安保自动化、办公智能化等更多科技与创新元素将融入写字楼，推进建设更加精细化、品质化、规模化的产业集群。写字楼需要不断创新和适应市场变化，才能在竞争激烈的市场中脱颖而出，领跑未来。

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