住宅建筑新规重磅来袭，四大巨变！

今日下午，市规划资源局关于印发住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见（第二批）的通知正式发布。

第二批住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见，包括鼓励居住项目采用多样化的停车形式、鼓励住宅首层空间多样化利用、鼓励住宅设置封闭阳台并规范设备平台设置、允许住宅有条件设置露台。

原文如下：

市规划资源局关于住宅多样性空间增值利用

规划管理的指导意见（第二批）

为进一步推动我市住房建设多样性和高品质，满足人民对美好生活的向往，增加城市活力，做好防灾减灾，实现从“住有所居”到“住有宜居”的转变，在《市规划资源局关于印发住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见（试行）的通知》（津规资建发〔2022〕149号，以下简称《第一批住宅政策》）发布实施的基础上，结合市场需求和本市实际情况，制定第二批住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见，包括鼓励居住项目采用多样化的停车形式、鼓励住宅首层空间多样化利用、鼓励住宅设置封闭阳台并规范设备平台设置、允许住宅有条件设置露台。

一、规划管理要求

（一）鼓励居住项目采用多样化的停车形式

为加强城市抵御洪涝灾害能力，提高城市韧性，建设绿色生态城市，实现海绵城市的雨水深层入渗，鼓励居住项目采用地上停车楼停车、架空平台或半地下停车（以下简称架空平台停车）两种停车形式，采用两种停车形式的居住项目建筑覆盖率不大于75%。

1．地上停车楼停车

1）技术指标要求：利用建设地上停车楼配建机动车停车位的新建居住项目，在容积率、建筑密度、绿地率等技术经济指标上给予相应的奖励政策：一是地上停车楼建筑面积（含合建部分）折合的容积率不计入规划条件（土地出让合同）约定的容积率；二是建筑密度、绿地率奖励的计算方式详见附件。

2）建设内容要求：一是地上停车楼可独立建设或与应建配套公共服务设施（以下简称应建公服）、为本地块服务的市政配套设施及必要的设备用房（以下简称市政设备设施）合建；二是合建部分只能设置在停车楼首层，且不得超出停车楼水平投影范围；三是地上停车楼中停车功能建筑面积不应小于其总建筑面积的65%。

3）土地出让价款收取要求：一是地上停车楼设置经营性应建公服，使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积需补缴土地出让价款；二是地上停车楼设置的非经营性建设内容（非经营性应建公服、市政设备设施等），使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积不补缴土地出让价款。

4）人防计算要求：地上停车楼建筑面积（含合建部分）不计入人防工程面积计算基数。

2．架空平台停车

1）技术指标要求：利用架空平台以下空间配建机动车停车位的新建居住项目，按照以下要求进行计算和管控。一是架空平台以下（含平台以下的建筑楼座水平投影空间）的建筑面积折合的容积率不计入规划条件（土地出让合同）约定的容积率，予以奖励；二是以架空平台（含覆土）上皮作为室外地坪，并以此计算架空平台以上的建筑基底面积、绿地面积、建筑层数及建筑高度（《城市居住区规划设计标准》中的建筑层数及建筑高度以此计算）；三是架空平台按地上建筑的要求进行退线，架空平台室外地坪不应高于周边城市道路6m，平台的防护栏杆、墙体等上皮不宜高于周边城市道路7.5m，架空平台以上不应设置机动车停车位（应急车、装卸车车位除外）。

2）建设内容要求：一是架空平台以下（含平台以下的建筑楼座水平投影空间）可设置停车功能、应建公服、市政设备设施、公共开放空间等；二是架空平台以下的停车功能水平投影面积不应小于架空平台水平投影面积的65%；三是建筑楼座应与架空平台一体化设计，架空平台上建筑基底面积占比不大于30%。

3）城市界面空间管控要求：一是架空平台沿城市界面及开放性社区道路应设置公共使用功能、公共开放空间或进行绿化景观处理，营造友好、美观、有活力的城市界面，不得设置连续大面积墙体；二是架空平台临近既有住宅界面，应协调相互关系，减少对既有住宅噪声、光线及视觉干扰等影响。

4）土地出让价款收取要求：一是架空平台下设置经营性应建公服，使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积需补缴土地出让价款；二是架空平台下住宅利用的，参照《第一批住宅政策》执行，需补缴土地出让收益；三是架空平台下设置的非经营性建设内容（非经营性应建公服、市政设备设施等），使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积不补缴土地出让价款。

5）人防计算要求：架空平台及以下各层均计入建筑物基础（基础埋深计算从基础底面至室外地坪的垂直距离），如满足基础埋深超过3m的标准，建筑物应建人防工程面积应按照架空层以上建筑物首层投影面积计算。

（二）鼓励住宅首层空间多样化利用

为了增加社区活力，提高社区环境品质，提升公共服务设施便利性，鼓励住宅首层空间多样化利用，除住宅功能（包括住宅交通）外，可设置应建公服，也可局部架空作为室外公共空间。

1．技术指标要求：一是住宅首层空间多样化利用的建筑面积（住宅楼座水平投影范围内）不计入规划条件（土地出让合同）约定的容积率，予以奖励；二是局部架空作为室外公共空间时不计入建筑密度，不计入绿地率。

2．土地出让价款收取要求：一是住宅首层空间多样化利用设置经营性应建公服，使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积需补缴土地出让价款；二是住宅首层空间设置的非经营性建设内容（非经营性应建公服、市政设备设施等），使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积不补缴土地出让价款。

（三）鼓励住宅设置封闭阳台并规范设备平台设置

为适应北方气候、减少高空坠物风险、营造建筑整体形象，满足人们的实际生活需求，提升居住品质，使住宅功能更完整、生活更舒适，鼓励住宅设置封闭阳台；并对设备平台的设置进行规范。

1．鼓励住宅设置封闭阳台，封闭阳台建筑面积折合的容积率不计入规划条件（土地出让合同）约定的容积率，予以奖励，需补缴土地出让收益。

2．住宅建筑如设置设备平台，户型少于5个居住空间时，设备平台构件的水平投影面积不大于5㎡；户型不少于5个居住空间时，设备平台构件的水平投影面积不大于6㎡。

3．住宅建筑的每个套型中的阳台、凸窗、设备平台、室外空调机搁板等构件的水平投影面积之和，不应超过该套型总建筑面积的15%，且不应大于30㎡。

（四）允许住宅有条件设置露台

为满足人们亲近大自然的愿望，塑造城市景观效果，丰富建筑第五立面，有效利用建筑屋顶空间，原则上允许结合坡屋顶设置供人室外活动的露台。同时，露台设置还应满足下列要求。

1．住宅露台应作为室外空间使用，不得私搭乱盖改为室内空间使用。

2．住宅露台设置遮阳、防雨等设施时，应考虑安全防护、耐久、建筑整体形象等要求。

3．住宅设置露台不应影响公共安全和公共设施的维护检修。

（五）在地上停车楼及架空平台下、住宅首层空间设置《天津市人民政府办公厅关于印发天津市规划用地兼容性管理暂行规定的通知》（津政办发〔2019〕8号，以下简称《暂行规定》）中允许兼容及鼓励兼容的内容，其容积率计算、土地出让价款缴纳等按照《暂行规定》执行。

（六）新建居住项目采用本指导意见设置封闭阳台，采用《第一批住宅政策》设置坡屋顶，以及采用《暂行规定》设置鼓励兼容的商业服务业设施的建筑面积之和，不大于本项目计容建筑面积的20%。

（七）本指导意见需补缴土地出让收益的，收取比例按我市有关规定执行，市级土地出让项目按评估地价30%收取，区级土地出让项目按评估地价28%收取，地下部分在上述基础上减半收取。

二、审批手续办理

拟出让居住项目在土地出让后，建设单位应按照规划条件要求进行方案设计。按照本指导意见设置地上停车楼、架空平台、利用住宅首层空间、设置封闭阳台的居住项目，其建筑面积、容积率指标与出让时规划条件（土地出让合同）约定内容有变化的，需签订土地出让补充合同。上述项目设计方案应经有关区分局审核同意，在核发建设工程规划许可证前，按市、区出让收益层级，由市规划资源局或有关分局按照我市有关规定签订土地出让补充合同。土地出让价款或土地出让收益按合同约定执行。不动产登记部门直接办理项目首次登记。

本意见发布之日前已取得土地，尚未办理建设工程规划许可证，由建设单位提出书面申请，经报有关区分局认定同意执行本规定的，可按照上述程序办理相关手续。

按照本意见利用地上停车楼及架空平台下、住宅首层空间设置的应建公服、兼容内容以及设置封闭阳台等所产生的建筑面积，计入产权登记；按照本意见设置的露台，体现在房产证附图中；其他公共部分产权登记按照现行规定执行。

三、责任与监督

利用本意见所产生的建筑面积由项目实施主体、设计单位、施工单位、测绘单位按照相关规范设计、建设、测量，不得虚假设计、施工、测量。项目实施主体负总责任，设计单位、施工单位、测绘单位对真实性、准确性、合规性各负其责。项目实施主体有失信行为的，将其纳入工程建设项目审批信用管理信息平台，归集至天津市行政机关联合奖惩监管系统，按照“一处失信、处处受制”的原则实施联合惩戒。相关规划管理要求在建设工程规划许可证及所附图件中予以明确，在规划验收中发现未按照建设工程规划许可证的规定建设的，移交执法部门依法依规予以查处。

按照本意见设置设备平台、露台的，由房地产开发企业将相关权利义务纳入房屋买卖合同附加条款，同时约束私自加建、损害他人合法权益不良行为。规划验收合格并投入使用后，房屋产权人不得私自对本规定涉及的建筑结构及附属构件进行改造，违反上述要求的应承担相应法律责任。

本意见自发布之日起在全市范围内试行，试行期两年。

附件：相关说明及图示

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