初心2024丨康养：行业进入提质增效新阶段

康养行业这几年，受诸多方面影响，整体行业供给这放缓，但市场化的床位迎来强势增长。

CRIC康养产业数据显示，2022年市场化康养床位高达3.8万张，同步增长17%（远高于行业1.08%的增长），2023年市场化床位增量6.9万张，同比增长82%，增速进一步加快。

在养老床位缺口相对趋同情况下，区域养老供给正加速分化，重点区域加速补短板，扩供给，同时市场供需错位导致低档次机构加快“出清”或转型，从“增量”转向“提质”，目前行业已进入提质增效新阶段。

目前康养行业，有一个数字，需要被重视。

CRIC康养产业数据显示，中国整体养老机构床位入住率从2017年53.99%持续下滑，2022年养老床位利用率破十年新低，为43.22%，这意味着养老资源利用率破近十年来新低。

同时，据民政部、2023年国务院联防联控机制新闻发布会数据显示，养老人口持续放量，2022年与2023年新退休老人分别为1913万人、2604万人。未来15年将实现年均增长2300万人。

今天老人越来越多了，为什么只有43.22%的入住率？

从市场化方面来看，可以看到京沪城市市场化养老床位利用率相对较好。2022年京沪市场化整体养老项目平均入住率为55.25%（CB）、61.97%（CCRC），2023年分别为57.28%（CB）、62.85%（CCRC）。

对比，整体养老机构床位入住率和部分城市市场化养老床位利用率发现，今天的市场出现了有需求无供给以及供需错配的状况。

在这样的背景下，不同的养老机构的运营呈现两极分化，运营能力较弱的养老项目入住率持续下滑，服务能力较好的养老项目入住率持续上升。

据CRIC康养产业数据结合市场调研情况来看，部分好的养老项目入住率都已经达到了95%以上，而运营能力较弱的养老项目入住率则在当前整体需求增加的情况下仍在下滑。

从资本市场来看，各路资本“大手笔”抢滩康养市场。

CRIC康养产业数据显示，资本集体看好康养领域并加速入局，2023年已有18家公司累计获超17.5亿元康养融资。

从2023年资本市场各板块股价涨幅对比来看，2023年上证指数和深证指数涨幅分别为-1.30%和-9.19%，养老概念股涨幅11.64%，不仅明显跑赢大盘，更是领跑其他相关细分板块。

具体到养老概念上市公司康养业绩表现来看，上市企业康养业务收入多数保持较高增长（10%-134%），医养护理毛利率最高可达25%左右。

虽然看起来部分上市企业康养业务收入及毛利率都保持高位，但实际上，康养行业的钱并不那么容易赚。从目前来看，有八大痛点：

痛点一：存量改造落地难&推进慢。存量物业改造已成为市场供给主流，而存量物业改造养老深受政策约束，如消防、结构、抗震等，落地难、推进慢。

痛点二：医养结合难。医养结合是养老项目的核心，医养结合方面缺乏落地实施路径，如上海护理院与养老院很难结合。

痛点三：养老人才严重短缺。养老服务能力欠缺，专业护理人才严重匮乏，当前缺口高达550万人。

痛点四：养老消费动力不足。许多老年人养老消费支付意愿较低，消费能力有待提升。

痛点五：城市养老供需错位。长期以来，城市养老对用户需求研究不足、城市养老产品服务缺位，买单意愿较低。

痛点六：营销通路存在缺陷。新背景下，传统营销渠道亟需变革，养老细分领域市场营销通道正处于“多点爆发与混乱无序”状态。

痛点七：社区居家养老模式尚不成熟。居家养老老年群体巨大，但服务供给严重不足，社区养老严重经营困难，不可持续。

痛点八：养老服务供给严重不足。养老服务供给增长但对实际需求的满足未明显增长，受制于护理人员缺乏,对失能等刚需人群的服务提供有限。

从目前整个行业发展趋势来看，我们认为，未来养老产业呈现“规模走高、变档提速、分化加剧”三大特征。

首先是规模，我们预测2024-2026年养老产业规模将达10.8、12.1、13.5万亿元，其中设施建设与养老照护服务有效产业规模达2.09、2.19、2.33万亿元。

因为老龄化这个趋势是不可逆的，因此从整体行业规模来看，还是走高的。

其次，我们认为养老床位将迎来集中释放周期，未来三年年均将实现三倍增长；居家养老与居家智慧养老平台将迎来“双提速”。

养老床位方面，整体养老床位量2020-2022年养老床增量放缓，2022年养老床位822.3万张，增长8.8万张；按照十四五预定900万张目标，未来三年（2023-2025）年均增量将提升至25.9万张，实现年均三倍增长。

其中，市场化养老床位：2025年市场化养老床位量不及预期，但增速将进一步加快。2023年市场化养老床位为85万张左右，预测：2024-2026年市场化床位分别可达94万张、105万张、120万张，预估占总床位比重为17%、19%、21%左右。

未来三年（2024-2026）养老产业规模将分别达到10.8万亿元、12.1万亿元和13.5万亿元。

居家养老方面，居家养老服务供给严重不足，如北京99%以上的老人选择居家养老，同时87%以上的重度失能失智老年人仍是选择居家养老，但养老驿站远不能满足。

当前居家养老服务主体“小散乱”，规模化、专业化服务远未形成；政策孵化下，市场逐渐形成六大类居家养老模式；2023年政府正加快构建居家养老互联网平台。

最后，我们认为行业进入快速发展期并同步进入分化期：竞争加剧，行业洗牌。当前康养市场连续两年高速增长，康养投资与企业主体成立均处于高位增长区间。市场分化已经开始，部分企业正在快速扩规模，而部分企业也在缩规模，甚至退出康养行业。

需要注意的是，养老其实是属于“微利”+“长周期服务”行业，“长周期服务”是养老行业相对于其他行业的基本属性，国际上养老行业平均纯利润率在2-5%左右。

行业发展至今，我们行业中已经涌现了不少优秀案例，有开业后3个月实现入住率100%的，也有“首开即售罄”的典型康养社区。

基于我国的养老需求以及整体市场的发展，目前我国康养行业正进入提质增效新阶段。对于行业中的每一位从业者来说，都需要认真学习和思考每一个领域当中的优秀案例，行业情怀是一方面，盈利能力才是更重要的。（来源： 丁祖昱评楼市）

文章来源:丁祖昱评楼市