北京
楼市半月谈 本报记者 夏金彪
近日，广州举行了首批配售型保障性住房开工仪式，年内计划筹建不少于1万套。广州将在城中村改造中筹建配售型保障房，统筹解决城市户籍人口和引进人才住房困难问题。目前，除了广州之外，大连、沈阳等多地都发布了保障房2024年规划。
配售型保障性住房是国家新一轮保障性住房建设重点拓展的新路子，按保本微利原则配售，一个家庭只能购买一套，实施严格的封闭管理，不得上市交易，与商品房市场隔离。
自从住房市场化改革以来，我国住房市场不断完善，人们的住房需求进一步得到满足。不过，与“高歌猛进”的商品房相比，我国保障房的发展显得较为不足，特别是在一二线大城市，由于房价高，部分工薪收入群体买不起商品住房。
近年来，针对保障房供给不足，中央多次提出要完善住房市场体系与住房保障体系。2021年7月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，提出建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
2023年8月25日经国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确，按照保本微利原则配售给普通工薪收入群体保障性住房。该意见还指出，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。这意味着新一轮保障性住房建设在原有以租为主的住房保障体系基础上，将加快建设配售型保障性住房，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
据住建部有关负责人介绍，新一轮保障性住房建设以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。重点针对的是两类群体：一类是住房有困难且收入不高的工薪收入群体；另一类是城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等。此外，有条件的地方可以逐步覆盖其他群体。
据了解，政策将加大对配售型保障性住房的支持力度。例如，中央补助、地方政府专项债、利用住房公积金发放保障性住房开发贷款、鼓励引入银行业金融机构、适用经济适用住房有关税费支持政策等。目前，土地、财税、金融等配套政策已陆续出台或在抓紧制定中。
住建部有关负责人指出，配售型保障性住房建设要总结过去部分地区棚改、拆迁、经济适用住房建设等工作中的经验教训，实施严格的封闭管理，严禁以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房流入市场，不能利用配售型保障性住房进行牟利。
业内认为，新一轮保障性住房建设用地或将不再收土地出让金，只收取基本税费，以使保障房的价格大幅下降。保障房通过封闭管理，一方面，能杜绝寻租或套利，使得房源分配给最需要的人群；另一方面，也能避免后期套现导致二手房的挂牌量大幅增加，从而冲击商品房市场。
从国际经验来看，世界上的许多国家都采用了“市场+保障”的“双轨制”住房制度。以新加坡为例，房地产市场上有商品房和组屋（保障房）两种。其中，大部分是廉价的组屋，由政府向民众出售。组屋可以流通，但是仅限于内部流转。想住得更大更舒服，或者想投资升值，就去买贵得多的商品房。
可以预见，新一轮保障性住房建设将进一步解决部分收入不高的工薪收入群体以及城市引进人才等的住房问题，有利于稳住房地产业投资，进一步促进“市场+保障”住房“双轨制”的完善。今后基本的刚性居住需求有望主要由保障房来满足，商品房则主要面向改善性需求，商品房将逐步取消限购、限售等，回归商品属性，助力房地产业平稳健康发展。
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