执行第一线：一波三折的腾退

案情概要

为尽快离婚，男子向前妻承诺

三个月内搬离住所就给她45万元，

但到期后，双方都未履行承诺，

双方都起诉申请人民法院执行

执行法官如何“快刀斩乱麻”？

小夫妻花271万买房已经两年了

却还没住进属于自己的家，

原来竟是原房主不肯搬，

还号称是因为中介没有给他找住所？

种植户租的地竟然是违规转租的？

出租方发现后表示，不租了，快腾退！

种植户的生计和地里的作物遭遇危机，

执行法官如何努力实现多赢共赢？

在腾退工作中，

执行法官们如何解题？

请看本期执行第一线！

男子与前妻协议离婚后仍欠其90万元，却起诉前妻要求其搬出房屋？

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2023年9月8日，上海市嘉定区人民法院（以下简称嘉定区人民法院）的执行法官谢蕾，陪同被执行人田女士来到宝山区的一套住房内，开展相关腾退工作。

田女士与其前夫徐先生在2019年时离婚，经人民法院调解，两人在离婚协议中约定，双方共有的一套铜川路的小房子归女方田女士所有，宝山区的一套仍在还贷中的大房子归男方徐先生与儿子小徐所有。

作为差价补偿，徐先生需要在三个月内给田女士45万元现金，三个月后违约金另加10万，而田女士也需要在三个月的限期内搬离宝山区的大房子。

然而徐先生并没有在期限内给田女士补偿款，田女士也仍有不少私人物品留在宝山区的房子里，于是徐先生首先向人民法院申请执行，要求田女士搬出。

“怎么样？真以为你是女人，你信不信我揍你！”在这套共同居住了17年的房子内，徐先生对田女士破口大骂，好在现场的法警及时阻止，避免双方冲突的进一步升级。

走过17年婚姻，这对夫妻为何会劳燕分飞，甚至反目成仇呢？

田女士向执行法官哭诉，离婚是因为徐先生“高调出轨”，不仅带着女友公开出入各种场合，而且在双方婚姻存续期间，其女友就在徐先生父母面前“过了明路”，徐先生的不忠行为让田女士分外难堪，以至于田女士在执行现场看见徐先生女友后，情绪濒临崩溃。

最终在执行法官的安抚和劝说下，田女士搬离了宝山区的房子。不久后，她也来到嘉定区人民法院提出执行申请，要求前夫徐先生支付离婚协议中约定的45万元补偿款以及10万元违约金。这下，徐先生也成了被执行人。

但是实际上徐先生欠田女士的钱，可远不止45万元补偿款与10万元违约金。由于徐先生还拖欠了宝山区房子的贷款，而这套房子又是徐先生和田女士在婚姻关系存续期间共同购买的，为了避免自己留下不良的信贷记录，田女士只得向银行垫付了40余万贷款。如此算来，如今徐先生已有逾90万元的欠款，田女士表示，自己长期负担这个家庭的开支，早已身心俱疲，徐先生欠钱不还，反倒气焰嚣张，自己实在是想不明白这是什么道理。

经过执行法官谢蕾调查，徐先生的个人存款不足以支付欠款，除了宝山这套房子50%的房产份额，他名下已无其他财产可供执行。因为徐先生的电话一直打不通，他也未按通知时间前往人民法院，所以嘉定区人民法院的执行法官们决定直接上门。

面对来访法官，徐先生坦言自己确实是没有能力偿还，因为他目前还靠着父母的退休工资来维持基本生活，当初答应田女士这些条件也仅仅是为了尽快签署离婚协议，至于是否能拿得出这些钱，他并没有考虑过。

同时，徐先生还表示，如果拍卖了这套自住房，他就将无家可归，于是他向执行法官询问是否存在相关政策，能够为他这种情况兜底。

对此，执行法官表示，如果执行标的物是被执行人唯一的住处，人民法院会酌情考虑从拍卖款中扣除部分资金，作为被执行人的未来5～8年的过渡租金。执行法官这一明确的释法打破了徐先生的幻想。

考虑到儿子小徐是这套住宅的共有人，田女士希望能够参与到竞拍中，为儿子保留住这套住宅。田女士的想法可行吗？执行法官表示，作为房屋的共有人，徐先生的儿子对于份额拍卖有优先购买权，而田女士作为申请执行人也可以参与竞拍。

即，当徐先生的房产份额进入拍卖流程后，田女士通过竞拍可以重新获得房产份额，或者小徐也可以通过行使优先购买权来实现对房屋的完整产权。如果份额拍卖流拍后，后续还有二拍、变卖等流程。而在此期间内，都可以向申请人征询是否同意以物抵债。

于是，在执行法官的组织下，这套房子的拍卖流程正式启动了。因为这对曾经的夫妻如今已存在太多恩怨、矛盾，所以执行法官决定“快刀斩乱麻”，通过理清双方当事人之间的财产纠纷，加快对财产的执行，从而实现申请人的胜诉权益。

270多万买的房两年后还没能搬进去！竟然是原房东不肯搬？

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如果被执行人不愿意配合执行法官进行房屋腾退工作，那他会面临什么？

2023年5月11日，上海市徐汇区人民法院（以下简称徐汇区人民法院）的执行法官武博和同事来到长桥四村的一处民居内，他们正是来进行强制腾退的。

申请执行人党女士和岑先生夫妇，早在2021年就买下了这间房子，可是付了钱办好手续却住不进来，因为本案的被执行人李金龙（化名）坚决不交房。

李金龙如今年过六旬，未婚无子女，2022年初起他就因突发脑梗，需要有人照顾，住到了崇明妹妹家。即使不在涉案房屋内居住，李金龙依然以房内东西没有地方放、妹妹家不能长住等理由拒绝交房。

执行法官联系了好几次，李金龙仍百般推脱，于是执行法官决定前往崇明，开展上门执行。见到执行法官后，李金龙口口声声说没有收到购房款，而他的妹妹也是情绪激动，声称当初中介承诺要给哥哥提供住处，如今这些都没有兑现，哥哥不交房是理所应当的。

听到李家兄妹言辞的党女士则表示，兄妹俩的借口完全站不住脚，既然中介对李金龙有过承诺，那李金龙完全可以找中介去兑付承诺，何苦占着她的房屋不给。

一个简单的房产交易，为什么双方会有这么大分歧？当时间回到2021年左右，当时李金龙因为替表弟做担保，被人民法院判决归还100万债务。为了避免房子被查封拍卖，李金龙便将涉案房屋以略低于市场的价格进行出售。

党女士还补充道，自己原本按照250万元的售价支付定金，没想到没过多久李金龙说要涨到290万。几经讨价还价，最后党女士和丈夫用271万元买下了这套房子。

面对执行人，执行法官直截了当地问出关键，买房款抵掉欠款后，还应该剩下100多万，这笔钱去哪里了？如今李金龙已经赖在党女士夫妇的房子里两年多了，欠党女士房租是不是就应该从这笔钱里扣。此话一出，李金龙顿时支支吾吾不知道怎么回答，一直给帮腔的李金龙妹妹也不说话了。

执行法官便继续劝说李金龙，如果妹妹家不能长住，人民法院会帮助他找到一个合适的住所。当时，李金龙签下了承诺书，同意找到合适的住所后就将涉案房屋腾空。

可万万没想到，执行法官帮他找到养老院后，他又反悔了，明确表示拒绝，不愿意去也不愿意交房，理由是自己的低保无法负担养老院的开销。

对于被执行人出尔反尔的行为，执行法官最终决定强制执行。2023年5月11日，执行法官依法强制腾退涉案房屋，党女士夫妇终于拿回了自己的房屋。

腾退农田，种植户咋办？执行法官送来“定心丸”

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除了单套房屋的腾退，执行法官有时候还要对大片的场地进行腾退，如何妥善平衡、处理各方利益，这也考验着执行法官的智慧。

2023年酷暑炎炎的某天，上海市金山区人民法院（以下简称金山区人民法院）的执行法官们来到金山区廊下镇，执行一起农业用地租赁纠纷案。

听说执行法官要来，40多户种植户也纷纷赶到现场。这原本是一起土地出租方和承租公司被执行人某农业科技公司之间的矛盾，为什么种植户们会如此关注案件的执行进展？

原来，2017年时，涉案的某农业科技有限公司租下了当地400多亩土地开展种植，这本来对当地开展农业规模化生产是一件好事，然而到了2021年，出租方发现某农业科技有限公司违反合同约定，已将土地分散转租给不同的农户。

并且据出租方调查发现，农业科技公司对这些农户并没有采取妥善的管理方式，在农业种植基地出现不少私拉电线、随意倾倒垃圾等情况。出租方就相关事项与农业科技公司多次沟通交涉，但收效甚微，遂提起诉讼。

经过金山区人民法院判决，双方签订的农村土地经营权流转合同于2021年6月23日解除，农业科技有限公司应当将相应土地返还给当地村经济合作社。

按照判决内容，某农业科技有限公司需向出租方返还土地，这就意味着已经在此地种植了五六年的农户必须停止种植并迁出，这对以种地为生的农户们来说，显然是关乎全家生计的大事。种植户们向执行法官表示，这是他们家庭唯一的经济来源，返还土地、腾退农作物将对他们的生计造成非常大的影响。

金山区人民法院的执行法官们当即意识到，该案的另一个工作重点就是如何保护好种植农户们的切身利益。基于此，执行法官们多次前往现场进行实地走访，了解各方当事人，尤其是农户们的心声之后，执行法官们希望能为这起案件的执行找到一个最优方案。

如何将“以人民为中心”的理念落到实处？于是，申请执行人、被申请执行人与种植户代表被一起请到了见面会现场。在第一次见面会上，15名种植农户代表、经济合作社、农业公司三方为了最大可能维护自身的利益争论激烈，情绪都颇为激动，临时房搭建而成的办公室中争论声此起彼伏。

涉案各方矛盾这么激烈，难道只能进行强制腾退吗？那种植户们的利益该如何保护？如果建议他们打官司，诉讼成本是一方面，一旦遇到农业公司“空壳化”，会不会导致程序空转？执行和解存在多少可能性？执行法官们再次陷入思索。

通过群策群力，执行法官们最终形成“区别对待不同主体，被执行人必须腾退，种植农户因地制宜”的矛盾化解总体思路，相应地，三方对话的第二次见面会开始了。

在见面会上，被执行人仍企图以广大种植户的利益为借口躲避执行工作，但执行法官直击其逻辑漏洞：既然声称出发点是广大老百姓的利益，那为什么一开始不向种植户们告知，这是不允许转租的土地。如今让种植户们进退维艰的始作俑者正是被执行人！

执行法官掷地有声的话语，让申请人和种植户们看到了人民法院的决心，随后在执行法官的协调下，申请人也表示将会尽最大可能保障种植户们的合法利益。

“我们解决问题最重要的目的就是让大家过得好。”为此，执行法官还走访相关政府部门，通过政府部门讲政策搭配法官释法说理，农业公司同意撤离现场并支付拖欠租金。经济合作社也和种植户们商定采用“宽限期+直租”的方式，经济合作社以较之前降低500元每亩的年租金标准，就涉案土地与种植户们直接签订合同。

2023年8月，执行法官和申请人以及政府相关工作人员再次来到这里，为农户们送来了新的土地租赁合同。不远处的蔬菜大棚里，新一季青菜正在收割，那份新签好的土地租赁合同也成为了可以让种植户们安心耕种的一粒“定心丸”。

虽然执行过程充满波折，但执行法官的努力不仅让申请执行人的胜诉权益得到保障，也将未来可能产生的矛盾化解于无形。

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来源｜上海市徐汇区人民法院、上海市金山区人民法院、上海市嘉定区人民法院

高院供稿部门：执行局

视频来源：案件聚焦

责任编辑：邱悦

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